Inhoudsopgave:
Makelaars die proberen klanten te helpen met investeringspanden zijn niet aansprakelijk als de investeringen mislukken
Makelaars die verkopers helpen herinvesteren niet nalatig als investeringen mislukken
Makelaars in onroerend goed die klanten helpen de inkomsten uit de verkoop van onroerend goed te herinvesteren, zijn niet aansprakelijk als de investeringen mislukken, zolang de makelaars te goeder trouw handelen, oordeelde een staatsrechtbank onlangs.
In het geval van Gibson v.Bankofier vroeg een verkoper van een huis en omliggende grond aan een makelaar hoe ze de belasting van de verkoop kon uitstellen, zodat ze meer van het geld aan haar kinderen kon geven.
De makelaar, Sharon Bankofier, stelde een 1031-ruil voor.
Sectie 1031 van de Internal Revenue Service Code stelt verkopers in staat om vermogenswinstbelasting uit te stellen door het inkomen in vervangende eigendommen te investeren. De vervangende woning moet binnen 180 dagen na de eerste verkoop worden gekocht.
Hoewel de zaak zich in Oregon bevond, is de belastingwetgeving federaal en worden de algemene principes van nalatigheid gebruikt die in Washington, DC en elders worden aangetroffen.
Bankofier stelde de verkoper voor te investeren in een huurder-in-gemeenschappelijk eigendom, of TIC. TIC's zijn in handen van meerdere investeerders tegelijk.
De klant volgde de suggestie van Bankofier na ondertekening van een overeenkomst waarin de makelaar ermee instemde de TIC-eigendommen te lokaliseren, maar geen aanvullende diensten zou verlenen.
Bankofier vond vier TIC-eigendommen voor de verkoper en ontving daarvoor $ 24.000 aan verwijzingsvergoedingen van de verkopers. De cognitieve toestand van de oudere cliënt ging echter achteruit. Ze werd onbekwaam verklaard.
Drie van de vier TIC-eigendommen mislukten uiteindelijk als investering. De kinderen van de cliënt klaagden Bankofier aan wegens ouderenmishandeling en nalatigheid.
De rechtbank oordeelde in het voordeel van Bankofier. Het hof van beroep bevestigde de beslissing.
De rechtbank merkte op dat in de overeenkomst tussen Bankofier en haar cliënt stond dat de cliënt hulp van buitenaf moest zoeken voor advies over vastgoedtaxaties en fiscaal advies.
Zelfs als de makelaar werd gezien als het beheren van de investeringen van haar cliënt, was er geen bewijs van nalatigheid, omdat de vier TIC's als goede investeringen konden worden beschouwd toen ze werden gedaan. De instorting van de vastgoedmarkt die leidde tot financiële verliezen van de klant deed zich voor na de investeringen, wat de makelaar niet had kunnen voorzien, aldus de rechtbank.
De zaak is Gibson v.Bankofier.
© 2016 Tom Ramstack