Hoe u uw huurwoning tegen slijtage kunt beveiligen

Het bezitten van huurwoningen kan lucratief zijn, maar het onderhoud kan een gedoe zijn. Ontvang enkele tips om uw eigendommen tenant-proof te maken.

Foto door Jack Harner op Unsplash

Maak gebruik van een eindeloze bron van rijkdom

Een huurwoning kan een van de meest lucratieve investeringen zijn die u kunt doen. Het levert niet alleen elke maand contant geld op, maar je bezit nog steeds een stuk onroerend goed dat kan worden verkocht (meestal met winst) als je het onroerendgoedspel wilt verlaten. Momenteel huren Amerikanen meer dan ooit sinds 1965 (36%). Veel van die huurders hebben betaalbare woningen nodig, waardoor het bezitten van goedkopere huurwoningen een goede plek is om de vastgoedmarkt te betreden.

Het tekort aan huur dat Amerikanen zich kunnen veroorloven, kan een melkkoe voor je zijn. Hoewel het bezitten van dure huurwoningen lonend kan zijn, kan het bezitten van verschillende goedkopere huurwoningen net zo veel en vaak meer opleveren. Niet alleen zijn zelfvoorzienende mensen op zoek naar een betaalbare huurwoning, er is ook een lange lijst van mensen die wachten op door de overheid gesubsidieerde huisvesting, vaak sectie 8 genoemd.

Huur met een laag inkomen: winstgevend en problematisch

Er is een stigma verbonden aan sectie 8-verhuur, een dat verhuurders ertoe brengt te geloven dat ze hun huurpand zullen vernielen of vernietigen. De waarheid is dat elke huisbaas horrorverhalen heeft over hoe hun huurders hun onroerend goed mishandelden. Ze hebben ook verhalen over huurders die elke maand op tijd huur betaalden en de huur in onberispelijke staat achterlieten.

Huurdergedrag is het geluk van de loting

Zelfs met strenge achtergrond- / kredietcontroles, is het gedrag van uw huurders meestal het geluk van de trekking. Als u uw woning lang genoeg huurt, of meerdere eigendommen heeft, is de kans 100% dat u uiteindelijk een van die horrorverhalen zult bezitten.

Hoewel er geen harde gegevens zijn, is de algemene consensus van verhuurders die ik heb gesproken dat hoe lager de huurprijs, hoe groter de kans dat een huurder misbruik maakt van je eigendom. Dit schrikt veel investeerders af van goedkopere huurwoningen, en als u ervoor kiest om meerdere goedkope huurwoningen te bezitten, is de kans veel groter dat u te maken krijgt met beledigende huurders. Wanneer ze verhuizen of worden uitgezet, wordt u geconfronteerd met een uitgebreide revalidatie om u voor te bereiden op een andere huurder.

Een kleine huurwoning.

Foto door Paz Arando op Unsplash

Huisbaas zijn hoeft niet zielig te zijn

Rehabilitaties kunnen duur zijn, en hoe langer het duurt om een woning voor te bereiden, hoe minder geld het voor u oplevert. Hoewel u weinig kunt doen om schade en het daaropvolgende herstel door slechte huurders te voorkomen, kunt u het proces soepeler en gemakkelijker voor uw portemonnee maken.

10 tips om schade door huurders aan uw huur te minimaliseren

Overweeg deze 10 tips om uw tijd en kosten tussen huurders tot een minimum te beperken, terwijl u een nieuwe huur voorbereidt of tussen huurders rehabiliteert.

Sloot het tapijt
Verwijder plafondventilatoren
Verwijder scherm en stormdeuren
Richt geen apparaten in
Gebruik onderhoudsvrije rookmelders
Weg met de afvalverwijdering
Installeer een afsluitbare afvoerzeef
Sla de airconditioning over
Word uw eigen ongediertebestrijding
Raambekleding: minder is meer

Tapijten vangen vuil, vlekken en andere rotzooi op.

Foto door The Creative Exchange op Unsplash

1. Sloot het tapijt

Tapijt is smerig. Het houdt vuil vast en houdt vlekken vast, en hoe goed u het ook reinigt, u zult nooit alle nare dingen eruit krijgen. Tussen gemorste drankjes en eten, plassen van huisdieren en misschien ongedierte, reken erop dat het tapijt tussen elke huurder wordt vervangen. Niets laat een woning er vervallen uitzien dan bevlekt, smerig tapijt.

Overweeg in plaats daarvan vinylvloeren. Het is waterdicht, geeft geen vlekken, is supergemakkelijk schoon te maken en na het berekenen van de installatiekosten is het goedkoper dan tapijt. Terwijl u normaal gesproken professionele installateurs nodig heeft om tapijt neer te leggen, kunnen vinylplanken met weinig vaardigheid worden aangepakt. Zelfs als er voor gezorgd wordt, moet het tapijt om de 5 jaar worden vervangen. Een vinylvloer moet minstens 20 jaar meegaan. Wanneer u uw huurhuis rehabiliteert, zal een goede dweil uw vinylvloeren meestal goed doen.

Plafondventilatoren zijn notoir temperamentvol.

Foto door Jason Anderson op Unsplash

2. Verwijder plafondventilatoren

Er gaat niets boven een lekker briesje dat door het huis waait als het buiten brandt. Plafondventilatoren kunnen dat mogelijk maken. Maar weinig armaturen zijn meer temperamentvol dan plafondventilatoren. Als huurders wasgoed of kattenspeelgoed aan de ventilatorbladen hangen, heb je geluk dat je eraf kunt door gewoon de bladen te vervangen. Nadat de blazen uit balans zijn geraakt, wiebelen ze tijdens het draaien en zijn ze vaak het doelwit van kinderen die plezier willen hebben. Het resultaat is dat u een nieuwe ventilator koopt en installeert.

Het is beter om de plafondventilatoren te verwijderen en deze te vervangen door een verlichtingsarmatuur die vlak tegen het plafond ligt en niets heeft om huurders te verleiden ermee te rotzooien. Vul het armatuur met duurzame LED lampen en je hebt jarenlang geen last van verlichting. Het ergste waarmee u te maken krijgt, is het verwijderen van een paar dode vliegen die erin slagen om in het armatuur te komen, of het vervangen van de glazen / plastic afdekking. Installeer hetzelfde type in elke kamer om het onderhoud te stroomlijnen.

3. Verwijder het scherm en de stormdeuren

Zowel hor- als stormdeuren zijn niet nodig en zijn vaak een bron van ergernis voor verhuurders. De schermen worden eruit gegooid of worden het slachtoffer van kattenklauwen, en stormdeuren hebben een ruit die kan breken. Ze zijn ook geweldig vermaak voor kleine kinderen. Waarom naar de speeltuin gaan als je op het scherm of de stormdeur kunt zwaaien? Het vervangen van gebroken scharnieren is lastig.

4. Meubel geen apparaten

Veel mensen denken ten onrechte dat een huurwoning een fornuis, koelkast, vaatwasser of wasmachine en droger moet bevatten. In bijna alle delen van het land zijn verhuurders echter niet verplicht om voor apparaten te zorgen. Als u apparaten in uw verhuur plaatst, bent u verantwoordelijk voor het repareren ervan als ze defect raken. Zelfs als u een vastgoedbeheerder gebruikt, kunnen die reparaties een gedoe en kostbaar zijn. Bovendien moet u die apparaten schoonmaken wanneer de huurders verhuizen - op voorwaarde dat ze ze niet meenemen als ze weggaan.

U zou in de verleiding kunnen komen om een aantal gebruikte apparaten te leveren om de verhuur aantrekkelijker te maken. Niet doen. De meeste koelkasten, wasmachines enz. Hebben een verwachte levensduur van ongeveer 10 jaar. Als je een 8 jaar oude koelkast erin zet, kun je erop rekenen dat deze kapot gaat. En raad eens wie er een vergoeding wil voor het voedsel dat bedorven is?

Als je al een kachel hebt, is het waarschijnlijk zo ver om een kachel in het apparaat te laten staan als je zou moeten gaan. Er zijn niet veel dingen die mis kunnen gaan met een kachel, hoewel het lastig kan zijn om ze schoon te maken. Natuurlijk zul je een aantal potentiële huurders verliezen door geen apparaten te verstrekken, maar de wachtlijst van sectie 8 staat vol met potentiële huurders.

5. Gebruik onderhoudsvrije rookmelders

Als uw huurauto ouder is, heeft deze waarschijnlijk geen vast bedrade rookmelders. Het oude gezegde dat u de batterijen in de detectoren vervangt elke keer dat u de klok verwisselt voor zomertijd (twee keer per jaar), houdt uw rookmelder in topconditie. Het betekent ook dat je twee keer per jaar de verhuur moet bezoeken om de rookmelders te vervangen.

Tenminste, als u de rookmelders kunt vinden. Zodra een rookmelder begint te tjilpen vanwege een bijna lege batterij, plaatsen je huurders hem in een la waar ze hem nooit meer zullen vinden, of gooien ze hem kapot en gooien hem in de vuilnisbak. Omdat rookmelders verplicht zijn in verhuur, moet u elke ontbrekende melder vervangen wanneer u van huurder verandert.

Overweeg om een nieuwer type rookmelder te gebruiken die een interne lithiumbatterij gebruikt. Je hangt hem aan de muur of het plafond en vergeet het 10 jaar lang. De batterijtechnologie is zo ver gekomen. Maar aangezien rookmelders om de 10 jaar moeten worden vervangen, ongeacht de toestand, heb je nog steeds een karwei van maar liefst tien jaar.

6. Ontdoen van de afvalverwijdering

Als uw huurauto is uitgerust met een afvalverwijderaar, verwijder deze dan. Afval is een item met veel falen dat huurders verleidt om van alles in de keukenafvoer te gooien. Desinvesteringen zijn een ander leuk item dat niet vereist is in verhuureenheden. Een afvoer ontstoppen is vrij eenvoudig, maar een tijdrovende klus, en kan het losgeld van de koning kosten als het door een loodgieter wordt gedaan. Verwijder de afvoer en leg in je huurovereenkomst vast dat de huurder verantwoordelijk is voor alle gootsteenklompen en eventuele bijbehorende reparatiekosten.

7. Installeer een afsluitbare afvoerzeef

Over klompen gesproken, doe jezelf een plezier en installeer een vergrendelbare afvoerzeef in je gootstenen. Ze werken net als uw normale zeef, behalve dat ze niet kunnen worden verwijderd zonder speciaal gereedschap. Doorgaans zijn huurders verantwoordelijk voor afvoeren die ze verstoppen, maar het is beter om te voorkomen dat dat gesprek met uw huurder zelfs maar plaatsvindt. Vergrendelbare zeven zijn goedkoop en eenvoudig te installeren en verminderen uw hoofdpijn.

Foto door Vladislav Nikonov op Unsplash

8. Sla de airconditioning over

Hoewel het in plaatsen als Phoenix misschien een noodzaak lijkt om airconditioning te hebben, is het geen vereiste. Als uw huurauto een koelsysteem met geforceerde lucht heeft, laat het dan nakijken door een professional. Als het op zijn laatste been zit, verwijder het dan. Als het in goede staat verkeert, overweeg dan om het te bewaren totdat het tekenen vertoont dat je de geest opgeeft. Vraag op dat moment een AC-man om hem te helpen hinken totdat de huidige huurder verhuist en hem dan helemaal te verwijderen.

AC-reparaties zijn erg prijzig, en een rekening die u niet nodig heeft. Als de verhuur is begonnen met airconditioners met raamunits, verwijder die dan ook. Ze zijn niet alleen een gedoe, ze hebben de neiging te verdwijnen.

U kunt geld besparen door uw eigen ongediertebestrijding uit te voeren in plaats van een verdelger te betalen.

Foto door Yunu Dinata op Unsplash

9. Word uw eigen ongediertebestrijding

Muizen, kakkerlakken en andere insecten en ongedierte zijn niet alleen uw verantwoordelijkheid, ze vormen ook een gevaar voor de gezondheid. Zet tussen de huurders valstrikken uit (vergeet de nutteloze lijmvallen), zelfs als je geen knaagdierplaag vermoedt. Als je een muis vangt, ga dan verder; er is er nooit één. Zodra uw vallen een week vrij zijn geweest van lijken, kunt u uw gehuurde knaagdiervrij aangeven.

Wat kakkerlakken en andere bugs betreft, zijn er een paar chemicaliënvrije oplossingen om ze te verwijderen. Een goede scrub is de beste verdediging nadat een aantal rommelige huurders het huis heeft verlaten. Vergeet daarna de voorn-motels en agressieve sprays, zoek wat huismiddeltjes op die boorzuur bevatten. Regelmatige commerciële ongediertebestrijding kan snel oplopen. Betaal uzelf, niet hen.

10. Raambekleding: minder is meer

U hoeft geen raambekleding te voorzien. Maar je zou moeten. Als de unit leeg is, zorgen raambekleding ervoor dat mensen niet merken dat deze leeg is en worden allerlei problemen voorkomen die met leegstaand vastgoed kunnen optreden. U bent waarschijnlijk geschokt door hoe duur gordijnen, jaloezieën en andere raambekleding kunnen zijn. Je zou een fortuin kunnen uitgeven aan het bedekken van de ramen in je huur.

Of je kunt voor minder dan tien dollar per raam mini-jaloezieën kopen bij een grote ijzerhandel. Ze zijn meestal allemaal wat een huurder nodig heeft of wil, en het soort huurder dat van plan is gordijnen op te hangen, zal waarschijnlijk niet tevreden zijn met degene die je hebt geïnstalleerd. Dure blinds zijn een no-no. Slechts een paar dingen zijn zeker in deze wereld; het feit dat huurders uw jaloezieën vernielen, is er een van. Koop de goedkope, ze doen het werk. Wanneer de huurder verhuist, trekt u de kosten van blinde vervanging af van zijn aanbetaling.

Huisbaas zijn is hard werken, maar het kan lonend zijn.

Foto door Pepi Stojanovski op Unsplash

Sweat is de Keulen van succes

Verhuurder zijn is niet voor iedereen weggelegd. Er is een persoon voor nodig die standvastig maar rechtvaardig kan zijn, de moed heeft om huurders uit te zetten wanneer dat nodig is, en de weg weet in een gereedschapskist. Het kan financieel lonend zijn om huurwoningen te bezitten, maar het kan ook belastend zijn. Het bezitten van huurwoningen zal nooit probleemloos zijn, maar slimme verhuurders kunnen het draaglijk maken.