Hoas versus huiseigenaren - potentiële slachtoffers van corruptie

Het draait allemaal om de raad van bestuur

Een VvE (Vereniging van Eigenaren) is zo goed als de waarden en prioriteiten van de mensen die in het bestuur dienen. Het is een ondankbare baan, en waarom iemand het zou willen doen, is reden genoeg om hun agenda in twijfel te trekken. Mijn reden was om het bloeden van een oude gemeenschap te stoppen en te proberen de waarde van mijn huis - mijn investering - te behouden, zo niet te verhogen.

Er zijn verschillende soorten VvE's; eengezinswoningen, herenhuizen, appartementen en / of coöperaties. De rijtjeshuizen in mijn gemeenschap met 433 eenheden hebben momenteel een verkoopprijs die varieert van $ 145.000 tot $ 175.000. Dus eigenlijk zijn de huiseigenaren die deze eigendommen kopen, werkende mensen, zoals ik. We hebben een mix van gepensioneerden, kopers van een eerstegezinswoning en huurders. Ze leven van salaris tot salaris.

Soms denk ik dat het ontbreken van een zakelijke achtergrond kan neerkomen op het nemen van slechte financiële beslissingen of slecht geldbeheer. Maar toen ik bij mijn vereniging in het bestuur werd gekozen, was de ontdekking van corruptie verbluffend. Ik veronderstel dat voormalige bestuursleden er misschien een hekel aan hebben om dit “werk” als vrijwilliger te doen en het gevoel hebben dat ze iets verdienen of verschuldigd zijn, of opportunisten - en dat is wat ik denk dat onze vereniging corrupt heeft gemaakt.

70 miljoen Amerikanen wonen nu in gemeenschapsverenigingen

… volgens de statistieken van 2018 van de Foundation for Community Association Research

Groei van VvE-bewoners door de jaren heen

Bureau voor de bescherming van huiseigenaren

Corruptie, verduistering en ego

Zoals gezegd is een vereniging zo goed als de raad van bestuur - allemaal vrijwilligers. Ik rende naar het bord toen ik merkte dat mijn verzoeken om onderhoud onbeantwoord bleven; het pand begint er slecht onderhouden uit te zien en er vinden twijfelachtige activiteiten plaats.

De eerste keer dat ik werd gekozen, ontdekte ik verduistering. Ja. Ik weet dat zoveel verenigingen en huiseigenaren bestuurders of beheermaatschappijen ervan verdenken of beschuldigen van "stelen", maar ik heb het bewijs eigenlijk gevonden. De buurtbeheerder werd op dat moment veroordeeld tot zes jaar gevangenisstraf. Veel gemakkelijker gezegd dan gedaan.

Ondertussen werd een aantal van de vorige bestuursleden verdacht van het ontvangen van “smeergeld” tegelijkertijd. Dus niemand merkte op dat het reservegeld elke maand van de rekening werd overgeschreven - zolang iedereen zijn eerlijke deel kreeg of ze gewoon nooit de moeite namen om naar de bankafschriften te kijken.

Er zijn ook bestuursleden die in het bestuur dienen als een ego-power trip. Onze laatste president reed de hele dag rond in zijn elektrische kar - hij deed gunsten aan degenen die hij leuk vond en veroorzaakte problemen voor degenen die hij niet mocht - genaamd selectieve handhaving.

Daarom rende ik deze tweede keer naar het bord. Om het vriendjespolitiek te stoppen dat zo duidelijk was. Het is moeilijk om de onverantwoordelijke acties en verkwistende uitgaven (van ons geld) te boven te komen zonder een meerderheid van de raad van bestuur. Maar zelfs als je maar één stem in het bestuur bent, word je wel bekend met interne acties en beslissingen die hierdoor worden genomen.

Het kan tijdrovend en soms stressvol zijn. Dit is ook de reden waarom veel gepensioneerden zich vrijwillig aanmelden als VvE-bestuursleden, omdat ze de tijd hebben om zich te wijden aan het goed runnen van de vereniging - en de mijne, 433 herenhuizen worden beschouwd als de high-end van een middelgroot pand. Het houdt me bezig.

Het aantal Amerikaanse gemeenschapsverenigingen in 2018 ligt tussen de 346.000 en 348.000.

Statistieken en groei 2017

Community Associations Institute

Beginnend met de basis

Omdat HOA's bedrijven zijn, vallen de meeste onder de staatswet, en ze kunnen allemaal verschillen. Maar de enige constante is de regerende documenten, die meestal de CCR's (convenanten, voorwaarden en beperkingen), statuten en regels en voorschriften bevatten.

Sommige verenigingen zullen alle bestuursdocumenten strikt handhaven en andere zullen iets minder streng zijn. Hopelijk nemen bestuursleden beslissingen op basis van het vergroten van de waarde van uw huis, en niet op persoonlijke relaties.

"We nemen de leiding van het bestuur"

Dat is het motto van Community Management Companies. Het verlicht elke verantwoordelijkheid die zij hebben bij het beheren van de gemeenschap. Ze worden echter tot op zekere hoogte verantwoordelijk gehouden voor de boekhouding en boekhouding.

Toepasselijke documenten

Wanneer u onroerend goed koopt in een VvE, gaat u akkoord met beperkingen op hoe u dat onroerend goed kunt gebruiken. Deze beperkingen worden uiteengezet in de “Verklaring van convenanten, voorwaarden en beperkingen” (CC & R's). Het maakt niet uit of u ze hebt gelezen of niet, ze zijn juridisch bindend en er wordt van u als huiskoper verwacht dat u zich eraan houdt.

Bestuursleden hebben ook een fiduciaire verantwoordelijkheid om de CC & R's te volgen en te handhaven. Er is daar heel weinig bewegingsruimte. Beschouw het als de 'grondwet'. De enige manier om wijzigingen aan te brengen is meestal door een meerderheid van de huiseigenaren te stemmen, en dan moet de "wijziging" ook wettelijk worden vastgelegd. Het zal bepaalde vrijheden aantasten, dus doe uw due diligence voordat u overgaat tot dergelijke beperkingen.

Statuten zijn meer voor het schetsen van de structuur van het opereren van de (meestal non-profit) organisatie, inclusief de richtlijn voor het kiezen van de raad van bestuur en hun gestelde voorwaarden en plichten van elk.

Regels en voorschriften zijn meestal aan de bestuursleden om beleid te creëren en erover te stemmen, dit aan te passen aan de individuele behoeften van de vereniging (dwz zwembaduren en gedrag, handhaving van parkeren en slepen, landschapsvereisten, enz.)

Beoordelingen en uw wettelijke verplichting

Als huiseigenaar in een VvE heb je de wettelijke verplichting om een ​​aanslag te betalen. Hoewel ze zijn gebaseerd op het jaarlijkse budget, worden deze meestal opgesplitst in maandelijkse betalingen. Deze beoordelingen betalen voor de exploitatie van het onderhoud van het pand dat 'gemeenschappelijke ruimtes' wordt genoemd. Dit zijn gebieden waar alle huiseigenaren toegang toe hebben, zoals landschapsarchitectuur, voorzieningen, water- en elektriciteitsrekeningen, enz.

U kunt deze financiële verantwoordelijkheid niet ontlopen, of u het nu eens bent met hoe het geld wordt besteed of niet. De bestuursleden hebben ook de bevoegdheid om de beoordelingen te verhogen (op basis van het jaarlijkse budget).

Binnen het budget zal een onderdeel van de Reserve Account financiering zijn. Er wordt elke maand geld overgemaakt naar de reserverekening om de belangrijkste componenten van de gemeenschappelijke elementen te dekken. Dit kunnen daken, privéwegen, airco-units in clubhuizen zijn, of wat uw grote vervangingen ook mogen zijn.

Als het geld niet goed wordt beheerd of er niet voldoende financiering voor de reserverekening is (soms gebaseerd op een reserverekening), kan het bestuur een speciale beoordeling opleggen voor dergelijke kosten.

U bent wettelijk verantwoordelijk om alle beoordelingen te betalen, inclusief een speciale beoordeling (mocht deze zich voordoen), en als u dat niet doet, kunt u uw huis verliezen. De vereniging heeft de bevoegdheid om u naar collecties te sturen, een pandrecht op uw huis te vestigen en in veel gevallen uitsluiting van het onroerend goed.

VvE-tevredenheidsonderzoek

Voordat u een VvE koopt

Het is zo belangrijk voor u om de beperkingen van de Toepasselijke Documenten, het maandelijkse aanslagbedrag en wat het dekt te begrijpen. Het reservefonds - is het volledig gefinancierd of tegen welk percentage wordt het gefinancierd. Vraag naar de laatste keer dat de beoordelingen zijn gemaakt en hoeveel. Was er ooit een speciale beoordeling - voor wat, hoeveel en hoelang geleden.

Als potentiële huizenkoper is al deze informatie uw wettelijk recht om deze te verkrijgen. Als het niet vrijwillig aan u wordt gegeven - VRAAG HET VRAAG. Omdat deze elementen uw verantwoordelijkheden en verplichtingen als huiseigenaar kunnen en zullen dicteren.

Bovendien heeft u het recht om geïnformeerd te worden als er nog lopende rechtszaken of uitstaande uitspraken zijn tegen de HOA.

Als er iets is dat u niet begrijpt, vraag het dan aan uw makelaar of zoek juridisch advies om de problemen uit te leggen.

Heeft u een openstaand probleem?

Mocht u al in een VvE wonen en er is een probleem; de eerste stap is om het meteen aan te pakken. Laat zaken niet onbeheerd achter. Ze kunnen escaleren. Als het om een ​​geschil gaat, komt alles meestal op tijd. Aarzel dus niet

Stel uw klacht zo snel mogelijk op schrift; hetzij per e-mail of brief. U moet documentatie bewaren. Dus als u het mailt, doe het dan met een gecertificeerde retourbon of op zijn minst een bewijs van verzending.

Noem alle overtredingen volgens de geldende documenten die u mogelijk betwist.

Een vergadering bijwonen. De meeste bestuursvergaderingen staan ​​open voor de leden en er worden notulen bijgehouden. U kunt spreken of documentatie indienen voor de goede orde, indien nodig, om terug te verwijzen naar het melden van het bestuur en / of de vereniging.

Raak vertrouwd met de wetgeving van uw land

Als uw specifieke staat wetten en wetten heeft opgesteld voor het besturen van verenigingen, dan zullen deze doorgaans uw bestuursdocumenten vervangen als er een conflict is.

Bekijk hier uw staatswetten en regelgevende instanties.