Hoas versus huiseigenaren: selectieve handhaving

Wat is selectieve handhaving?

Het gebeurt, en waarschijnlijk meer dan u zich realiseert. Bestuursleden (of een bepaald bestuurslid) zullen de regels en voorschriften voor sommigen - maar niet allemaal - handhaven. Af en toe is het een persoonlijke vendetta tegen een huiseigenaar of zijn huurder, en het kan het vredige leven dat ze met recht genieten, onderbreken.

Onze laatste president was ongebreideld met selectieve handhaving. Hij droeg de beheermaatschappij op om alle oproepen naar hem door te verwijzen; of het nu gaat om de sleutels van het zwembad, onderhoudsaanvragen, camperhuurruimtes, clubhuisverhuur, enz. Zijn vrienden kregen privileges, en als hij je niet mocht, misbruikte hij zijn macht om overtredingsberichten te versturen. Hij heeft me ooit gedreigd met een nep-overtreding - toen besloot ik me aan te sluiten bij het bestuur en hem te ontslaan.

Hoe zit het met de andere bestuursleden, vraagt ​​u zich misschien af? Twee namen ontslag uit protest omdat ze niet bij hem wilden dienen (die stoelen bleven vacant). De andere twee waren zijn 'quorumvrienden' en lieten hem doen wat hij wilde.

Ik zat ooit in een juryrechtspraak van een HOA-rechtszaak over selectieve handhaving. De bestuursvoorzitter (die de HOA vertegenwoordigt) klaagde een huiseigenaar aan wegens herhaalde overtredingen. De huiseigenaar woonde tegenover de president. Persoonlijk mochten ze elkaar niet en de huiseigenaar leed onder de gevolgen van machtsmisbruik. De president plaatste een beveiligingscamera gericht op het huis van de buren. Een flagrante inbreuk op de privacy tijdens het vastleggen van persoonlijke activiteiten. De huiseigenaar won zijn zaak, maar wat jammer dat het nodig was om naar de rechter te stappen voor rust en stilte.

Eerste stap van bescherming: ken uw geldende documenten

De meeste problemen die zich voordoen in een VvE hebben een gedefinieerde oplossing door te verwijzen naar de regerende documenten. Als u ze kent, kunt u ook situaties vermijden die onrust kunnen veroorzaken.

Ik merk dat de meeste huiseigenaren en veel bestuursleden niet eens weten wat er in hun bestuursdocumenten staat.

De documenten waar ik naar verwijs zijn de Verklaring van Verbonden, Voorwaarden en Beperkingen (CC & R's), de Statuten en Regels & Regelgeving.

Deze geregistreerde documenten zijn wat de VvE beheersen en vormen haar operationele structuur waaraan alle partijen moeten voldoen - en daarin ligt de kracht van informatie en kennis.

Convenanten, voorwaarden en beperkingen (CC & R's)

Beschouw de CC & R's als de "grondwet" die gewoonlijk is ontworpen door de ontwikkelaars van de gemeenschap. Het bevat de beschrijving van het onroerend goed; het verschil tussen de "gemeenschappelijke ruimtes" (eigendom van alle huiseigenaren) en de wooneenheden (particulier eigendom van de huiseigenaren).

Het zal ook betrekking hebben op mogelijke toekomstige functies van de VvE, waaronder mogelijk het ontwikkelen van meer eenheden, fusies, erfdienstbaarheden, waarvan sommige elementen zijn die al tot stand zijn gekomen door de ontwikkeling en het bestaan ​​van de VvE voor een bepaalde periode.

In de CC & R's komen ook onderwerpen aan de orde als verkiezingen, beoordelingen en taken van de vereniging. Hier kunt u de kracht van informatie verkrijgen. Bovendien zal het waarschijnlijk architecturale richtlijnen opstellen voor goedkeuring voor renovaties of verbeteringen aan individuele eenheden.

De kennis om bekend te zijn met de CC & R's zal toekomstige geschillen helpen voorkomen.

Statuten

De statuten hebben in wezen betrekking op de functionarissen en bestuursleden; voorwaarden, plichten, vergaderingen, verkiezingen, enz. Het beschrijft gewoonlijk de macht (en) van de Raad en het proces voor het afdwingen van overtredingen. Velen hebben een "Courtesy Notice" nodig van een vermeende overtreding voordat ze boetes kunnen beoordelen. Dit geeft de huiseigenaar de tijd om de niet-naleving recht te zetten.

Houd er rekening mee dat het niet afdwingen van de regels de Vereniging ondoeltreffend doet lijken, en dat dit de schijn kan wekken van selectieve handhaving. Dat betekent niet dat een bord niet flexibel is. Het staat hen vrij uitzonderingen te maken indien dit gerechtvaardigd is; deze uitzonderingen voorbehouden aan "uitzonderlijke" omstandigheden. Hoewel staten verschillen, kan het niet naleven van een regel deze ongeldig maken.

Onthoud dat de statuten de procedure voor nalevingskwesties moeten bevatten; huiseigenaren toe te staan ​​om te voldoen, te reageren en het recht op een hoorzitting, indien daarom wordt verzocht. Veel overtredingen zijn in feite onopzettelijk vanwege een gebrek aan kennis binnen de regerende documenten.

Regels

Het opstellen en vaststellen van het Reglement geschiedt door de bestuursleden. Zelfs als dit door eerdere besturen is vastgesteld, hebben nieuwe bestuursleden doorgaans de bevoegdheid om regels te wijzigen, aan te passen en / of nieuwe regels te creëren. Deze dienen in het belang van de gemeenschap te zijn en ontworpen om specifieke problemen aan te pakken die de vereniging kan hebben in haar eigenheid van werking.

Dit kunnen parkeerhandhaving, zwembaduren, clubhuisverhuur, satelliet- en kabelinstallatie, huisdierenbeleid en het meeste gebruik van voorzieningen zijn.

Selectieve handhaving weerleggen

Een van de belangrijkste overwegingen voor zowel de VvE als de leden van de gemeenschap is dat handhaving redelijk en niet-discriminerend is. Er moet consistentie zijn bij de handhaving van de bestuursdocumenten van een vereniging. Wanneer de VvE actie onderneemt naar aanleiding van waargenomen schendingen, mag dit niet willekeurig en op een redelijke manier zijn volgens de procedures en een eerlijk proces zoals uiteengezet in de bestuursdocumenten.

Alle acties die tegen een huiseigenaar worden ondernomen, worden bij stemming in de raad van bestuur gedocumenteerd. Als dit resulteert in een kennisgeving van overtreding, moet het de code van de vermeende overtreding vermelden.

Als er een beheermaatschappij is, neem deze dan op in alle correspondentie of documentatie. Hoewel het motto van de meeste beheermaatschappijen is "wij nemen de leiding van de raad"; gelicentieerde communitymanagers willen niet dat de schijn van ongepaste activiteit wordt voortgezet zodra een melding is ontvangen. Ze waarderen vooral hun vergunning.

Kies je strijd. VvE's hebben de middelen. De bestuursleden maken geen kosten voor juridische kosten, noch voor escalatie van arbitrage- of bemiddelingskosten. De meeste hebben ook een D & O-verzekering (Directors & Officers). Dit betekent dat een verzekeringsclaim de juridische kosten zal betalen, en als er een fout wordt gevonden, betaalt de verzekeringsmaatschappij de aansprakelijkheid. De uitzondering is meestal als de handeling een opzettelijke of kwaadaardige bedoelingen had, wat moeilijk te bewijzen kan zijn.

Als huiseigenaar heeft u het recht om alle documenten, bankafschriften, overtredingsrapporten, notulen, etc. in te zien. boetes, individuele contactgegevens of geregistreerde leaseovereenkomsten. Alle andere records en documenten zijn openbaar voor de huiseigenaar. U betaalt uw aanslagkosten; het is jouw geld. Ja, bestuursleden zijn vrijwilligers, maar hebben de fiduciaire verantwoordelijkheid om zich aan de geldende documenten te houden.

Bescherm uzelf tegen HOA-pestkoppen

Word geen potentieel slachtoffer van corruptie. Woon een trainingsles of seminar bij over de werking van een VvE. Ontdek wanneer de volgende HOA-expo is gepland en geniet van netwerken met andere huiseigenaren, bestuursleden en verkopers. Er zijn ook verschillende klassen beschikbaar die betrekking hebben op staatswetten met betrekking tot VvE's (bijv. VvE-verkiezingen, boeteprocedures, rechten van huiseigenaren, financiën, enz.). Het is een goede manier om verschillende leiders in de branche te ontmoeten en gratis advies te krijgen. De instructeurs zijn meestal professionals in de VvE-branche en na de les beschikbaar om specifieke vragen of inzicht in problemen te beantwoorden.

Bedenk dat het een ‘industrie’ is en dat iedereen zijn handen in de zakken van de huiseigenaren heeft. Zorg ervoor dat je je strijd kiest, want de inzet kan hoog zijn. Het boek HOA Warrior behandelt veel onderwerpen, van het uitdagen van de Raad van Bestuur tot echte nachtmerrie-verhalen. Je zult ontdekken dat je er niet alleen voor staat en dat er hulp beschikbaar is.

HOA Warrior

Vragen

Vraag: Kan onze VvE een hangslot aan het zwembad blijven houden zonder de huiseigenaren op de hoogte te stellen van een openingsdatum? We wonen in Arizona. Ik heb een e-mail geschreven, maar ik heb nog geen antwoord ontvangen.

Antwoord: Het bestuur heeft meestal het recht om zowel de open als de sluitingstijden van zwembaden vast te stellen, evenals de uren. U vindt het waarschijnlijk in de regels en voorschriften van uw bestuursdocumenten. Op dit moment zijn onze pools echter ook vergrendeld vanwege de COVID-19 Health Department Guidelines. Onze tennisbanen zijn ook gesloten; hoewel ze misschien de eersten zijn die openen met betrekking tot onze voorzieningen.

Onze verenigingspools worden door de gezondheidsafdeling beschouwd als "openbare baden". We hebben dit bestreden omdat we vinden dat het moet worden geclassificeerd als een privézwembad, omdat je een lidmaatschap nodig hebt om te gebruiken (huiseigenaar / bewoner is het lidmaatschap). Maar verloor die strijd. Dus uw zwembad valt mogelijk onder de richtlijnen van de gezondheidsafdeling en uw bestuur moet daaraan voldoen. Bekijk de richtlijnen van uw State Health Department over het openen van openbare zwembaden; dan "vecht" je strijd. Ik weet zeker dat veel bewoners aan uw kant zullen staan. Een campagne met e-mails, telefoontjes en andere petities aan uw raad van bestuur en / of beheermaatschappij moet een reactie krijgen.

Met dat alles gezegd, zou het bestuur een bericht op de pools moeten plaatsen met een uitleg van de sluiting en de verwachte openingsdatum.

Vraag: Mijn VvE weet dat ik de enige eigenaar ben met een voertuig dat kwalificeert als camper, dat niet op het terrein geparkeerd mag worden. Alle eigenaren hebben de camper bewonderd en hadden er geen probleem mee totdat ik de VvE vroeg om een ​​van de andere eigenaren aansprakelijk te stellen voor een waterlek. Meteen naar aanleiding van dat verzoek besloot de VvE de 'no camper rule' toe te passen, wetende dat alleen ik er last van zou hebben. Kan dit worden beschouwd als selectieve handhaving?

Antwoord: U zegt dat alleen u de regels en voorschriften overtreedt. Dus technisch gezien selecteren ze niet de handhaving. Klinkt wraakzuchtiger. Echter, met dat gezegd, lees je regeringsdocumenten en zoek naar mazen in de wet (dwz bieden ze een "RV Lot" aan om campers te parkeren).

Vraag: Kan de VvE contact opnemen met mijn moeder over een probleem met de stickers van mijn auto? Ik ben 34. De naam van mijn moeder staat in het huis, maar ze woont hier niet. De auto staat 100% op mijn naam

Antwoord: Als de voertuigstickers verwijzen naar de VvE (dwz parkeren, identificatie, enz.); dan kunnen ze contact opnemen met je moeder. De huiseigenaar is verantwoordelijk voor iedereen (huurder of familielid) die in zijn woning woont.

Vraag: Kan de VvE subjectieve normen voor huisonderhoud afdwingen?

Antwoord: Subjectieve normen? Alles wat de HOA wettelijk kan afdwingen, moet in de betreffende documenten staan. Dus een bestuurslid kan niet zomaar zeggen: ik vind dit persoonlijk niet leuk, of ik denk dat dit of dat gedaan moet worden, etc.

Als uw huis EXTERIEUR onderhoud nodig heeft, vraag dan om de onderhoudsregel of -regel voor het huis die ze proberen af ​​te dwingen. Vaak zijn VvE's verantwoordelijk voor het exterieur. Ze hebben geen zaken in uw huis - tenzij het buren treft (bijv. Een boiler breekt en het water stroomt het huis van een buurman binnen).