Huisvesting als handelswaar: de betaalbaarheidscrisis in Canada

“De woning- en vastgoedmarkten over de hele wereld zijn getransformeerd door wereldwijde kapitaalmarkten en financiële excessen. Bekend als de financialisering van huisvesting, doet het fenomeen zich voor wanneer huisvesting wordt behandeld als een handelswaar - een voertuig voor rijkdom en investeringen in plaats van een sociaal goed. "

Dat is een citaat van de speciale rapporteur van de Verenigde Naties voor het recht op huisvesting. Volgens de rapporteur leven wereldwijd meer dan een miljard mensen in ontoereikende of helemaal geen huisvesting, omdat vermogende investeerders de huisvestingsprijs hebben opgedreven.

De huizenprijzen zijn omhooggeschoten.

Kai Kalhh op Pixabay

Betaalbaarheidscrisis

De Canadese huizenmarkt is typerend voor wat er gebeurt in zogenaamde "rijke" geïndustrialiseerde landen.

De Royal Bank of Canada geeft ons een vuistregel voor aanvaardbare huisvestingskosten: 'Niet meer dan 30 tot 32 procent van uw bruto jaarinkomen mag naar' hypotheeklasten 'gaan: hoofdsom, rente, onroerendgoedbelasting en verwarming kosten… "

Een andere vuistregel komt van schuldbeheerdeskundige Gail Vaz-Oxlade “… u kunt het zich veroorloven om 2,5 keer uw bruto huishoudinkomen uit te geven. Met andere woorden, als jij en je vriend € 100.000 verdienen vóór belastingen, kun je € 250.000 aan een huis besteden. "

De grote vraag is: "Waar vind je een huis in Canada voor $ 250.000?" Het antwoord is op een paar plaatsen en zeker niet in een van de grote steden, waar de meeste Canadezen wonen.

Hoge kosten vormen een barrière voor het eigenwoningbezit wereldwijd.

Kai Kalhh op Pixabay

De gemiddelde kosten van een huis in Canada in februari 2019 waren $ 468.350. Tegelijkertijd bedroeg het gemiddelde uurloon in Canada $ 27,70. Dat komt neer op $ 54.735 per jaar, dus het theoretische echtpaar van mevrouw Vaz-Oxlade verdient een totaal bruto-inkomen van $ 109.470. Volgens de regel van 32 procent van de Royal Bank kunnen deze mensen het zich veroorloven om 2.919 dollar per maand aan de kosten te besteden.

Back-of-the-envelop-berekeningen suggereren dat dit paar een hypotheek van $ 380.000 kan dragen. Dat betekent dat ze, met een aanbetaling van 10 procent, het zich kunnen veroorloven om een woning te kopen die $ 420.000 kost. Maar zoals we hebben gezien, is dat $ 48.000 minder dan de gemiddelde prijs in Canada.

Die cijfers zijn van toepassing in veel andere rechtsgebieden. Het Internationaal Monetair Fonds zegt dat de huizenprijsstijgingen nu synchroon lopen met die in Sydney, Londen, New York en andere grote steden.

Speculanten zijn een van de factoren die de huizenprijzen opdrijven.

Jörg Hertle op Pixabay

De speculanten

De vastgoedprijzen in Vancouver zijn door verschillende factoren naar onbereikbare niveaus gedreven. In 2016 en 2017 pompten Aziatische investeerders, voornamelijk Chinezen, jaarlijks een miljard dollar in onroerend goed in Vancouver.

In 2001 werd het gemiddelde vrijstaande huis in Vancouver verkocht voor $ 369.000. In januari 2016 was de prijs gestegen tot $ 1.827 miljoen. Sindsdien is de markt verzacht, aangezien een belasting op speculatie beleggers ertoe heeft aangezet elders naar koopjes te zoeken.

Maar de schuld van torenhoge huizenprijzen kan op veel schouders worden gelegd. Hier is het Internationaal Monetair Fonds: "Institutionele investeerders, private-equityfirma's en Real Estate Investment Trusts zijn steeds actiever geworden in grote steden als Amsterdam, Sydney en Vancouver bij het zoeken naar een hoger rendement."

En dan zijn er de witwassers. In mei 2019 meldde de regering van British Columbia dat bij vastgoedtransacties ter waarde van $ 5,2 miljard in de provincie in 2018 vies geld was gemoeid. Veel van dit geld lijkt uit Rusland te komen via de meegaande handen van banken die geen nieuwsgierige vragen stellen over de herkomst ervan.

Het is een herhaling van de strategie die wordt gebruikt door Russische miljardairs die hun geld opbergen in onroerend goed in Londen, Engeland.

Het is een opperste ironie dat mensen die via criminele activiteiten aan hun rijkdom komen, hun rijkdom willen opslaan in landen die onder de rechtsstaat opereren.

Dus gaat de huurmarkt

Omdat hoge koopprijzen steeds meer mensen uit hun eigen huis persen, is huren de volgende favoriete optie. Maar er is hier een domino-effect van de torenhoge vastgoedkosten.

Economie 101 vertelt ons dat als de vraag toeneemt en het aanbod niet, de prijzen stijgen. Nogmaals, Canada wordt een breed voorbeeld voor de meeste westerse steden. "Voor de eerste keer in decennia is de vraag naar huurwoningen groter dan het bezit, waardoor de huurprijzen stijgen en de problemen met de betaalbaarheid van huizen in Canada toenemen ( Globe and Mail , mei 2018)."

Huurkosten per stad

PadBlogger is een dienst die de huur van appartementen controleert. Hier zijn enkele gemiddelde maandelijkse huurkosten voor appartementen met twee slaapkamers in Canadese steden in mei 2019:

Vancouver: $ 3.090
Toronto: $ 2.850
Ottawa: $ 1.550
Calgary: $ 1.300

Veel van deze steden zien huurprijsstijgingen van maar liefst 15 procent per jaar. Een belangrijke reden voor deze prijssprongen is een nijpend tekort aan huurwoningen. En een andere reden is dat veel wooneenheden leeg staan. In 2017 meldde Statistics Canada dat Toronto 99.000 leegstaande units had in een stad met drie miljoen inwoners.

Investeerders willen geen verhuurder zijn. Ze willen hun geld parkeren en het zien groeien naarmate de waarde van hun eigendom stijgt.

De kosten van huisvesting gaan omhoog, zodat de British Columbia Non-Profit Housing Association zegt dat 18 procent van de Canadese huurders de helft van hun inkomen aan onderdak besteedt. Financiële experts zeggen dat dit een crisisniveau is voor woonlasten. Maar wat moeten deze mensen doen? Hun volgende optie is dakloosheid.

Zonder dak

Alle welvarende landen ter wereld maken nu een epidemie van dakloosheid door. Er is altijd een klein deel van de bevolking geweest dat om de een of andere reden ruw slaapt, maar dit is anders.

Hier zijn enkele cijfers van de Homelessness World Cup Association:

In Australië waren er in augustus 2016 meer dan 116.000 daklozen; dat is een stijging van 13,7% ten opzichte van 2011.
De officiële telling in Japan is een relatief kleine dakloze bevolking van 25.000. Naar schatting slapen drie miljoen mensen de hele nacht in internetcafés.
In Brussel, de hoofdstad van België, vond een telling in 2016 3.386 daklozen; een stijging van 96 procent ten opzichte van 2008.
De Nationale Raad voor Gezondheid en Welzijn in Zweden telde in 2017 33.250 daklozen gedurende één week.
Volgens de Verenigde Naties leefden in 2017 meer dan 40 miljoen Amerikanen in armoede, en daarvan waren 550.000 dakloos.

Dit behoren natuurlijk tot de rijkste naties ter wereld. Het probleem is veel erger in arme landen.

Dit is de wijk Bidonville in Parijs.

Publiek domein

Bonusfactoren

The Economist schat dat de waarde van alle huizen wereldwijd ongeveer $ 200 biljoen bedraagt; dat is bijna drie keer de waarde van alle beursgenoteerde bedrijfsaandelen.

Om de stijgende woonlasten op te vangen, verdringen veel mensen zich om de lasten te delen. Dit is geen goed plan, maar voor sommigen is het onvermijdelijk. Er zijn gezondheidsproblemen in verband met overbevolking, samen met een gebrek aan privacy en de verhoogde kans op conflicten. De Britse liefdadigheidsinstelling Shelter voegt eraan toe dat "Krappe levensomstandigheden de gezinsrelaties schaden, de opvoeding van kinderen negatief beïnvloeden en depressie, stress en angst veroorzaken."

Volgens het Bureau van de Hoge Commissaris voor de mensenrechten van de Verenigde Naties,

Bronnen

"Weet hoeveel huis u zich kunt veroorloven." Royal Bank, ongedateerd.
"Eén grafiek laat zien hoe ongekend de vastgoedsituatie in Vancouver is." Justin McElroy, Global News , 21 februari 2016.
"Witwassen van geld heeft in 2018 $ 5,3 miljard aan BC-onroerendgoedaankopen gefinancierd, onthult rapport." Bethany Lindsay, CBC News , 8 mei 2019.
"Russische elite moet onthullen hoe ze betaalden voor Britse eigendommen, zeggen parlementsleden." Dan Sabbagh en David Pegg, The Guardian , 17 maart 2018.
"De groei van de huurwoningen in Canada overtreft het eigenwoningbezit." Shane Dingman, Globe and Mail , 8 mei 2018.
"Wereldwijde statistieken over dakloosheid." Homelessness World Cup Association, ongedateerd.
"Het recht op passende huisvesting." Het Bureau van de Hoge Commissaris voor de mensenrechten van de Verenigde Naties, mei 2014.
"Wereldwijde huizenprijsindex." The Economist , mei 2019.