Hoe u land kunt kopen in de Filippijnen

Aan de slag

Allereerst zijn er eigendomsbeperkingen voor buitenlanders in de Filippijnen. U kunt een huis of flat bezitten, maar niet het land waarop het rust. U kunt echter een grondpacht op lange termijn verkrijgen. Die 35+ kunnen ook een pensioenvisum krijgen door $ 50.000 USD of het equivalent daarvan in een Filippijnse bank te storten en dat geld vervolgens kunnen gebruiken in door de overheid goedgekeurde investeringen (inclusief onroerend goed).

In mijn geval ben ik getrouwd met een Filipijnse en hebben we ons land op haar naam gekocht. Mijn naam staat op de documenten en ik moest naast die van mijn vrouw ook persoonlijke informatie verstrekken, maar mijn rechten zijn uiterst beperkt. Dit is iets dat aspirant-expats ook in gedachten willen houden en er zeker van zijn dat ze alle beslissingen weloverwogen nemen.

Ons plan is om een huis te bouwen op het land dat we bezitten en dat huis op lange termijn te verhuren aan mijn Amerikaanse ouders (van wie we gaan huren). Natuurlijk moet u, afhankelijk van uw situatie, tot een overeenkomst komen waar alle partijen zich prettig bij voelen. Alleenstaande ex-pats die op zoek zijn naar een huis, flat of langetermijngrondpacht in de Filippijnen, zouden goed worden bediend met de hulp van een vertrouwde Filippijnse vriend, familielid of agent.

Voor ex-pats met een vertrouwde Filipijnse advocaat is het misschien het beste om zoveel mogelijk buiten het landaankoopproces te blijven. Hoewel de meeste Filippino's betrouwbaar zijn, zoals in elk land, zijn er ook die dat niet zijn. Het is niet ongehoord dat prijzen stijgen bij het zien van een buitenlander.

Stap één: controleer of de landeigenaar van wie u koopt de oorspronkelijke titel heeft

Soms gaan land- en verblijfsovereenkomsten in de Filippijnen generaties terug. Het wordt steeds strikter en overzichtelijker, maar u kunt nog steeds situaties tegenkomen waarin de titel nooit aan de verkoper is overgedragen om de bijbehorende kosten te vermijden. Dit is een complexe situatie die u zeker wilt vermijden. Als de verkoper niet de oorspronkelijke titel van het onroerend goed heeft, ga dan ergens anders verder met zoeken.

Stap twee: de koopakte, ondertekend en notarieel

Nadat u de door u gewenste grond heeft gevonden en een prijs hebt afgesproken met de verkoper, moet u de verkoopakte zorgvuldig lezen en ondertekenen voor een notaris. In de verkoopakte moet ook worden vermeld of de koper of verkoper verantwoordelijk is voor de vermogenswinstbelasting en de documentaire zegelbelasting. Notarissen stellen hun eigen tarieven vast, maar een normaal tarief is ongeveer 1% van de aankoopprijs.

De vermogenswinstbelasting (6% van de aankoopprijs) en documentaire zegelbelasting (1% van de aankoopprijs) moet binnen 30 dagen na ondertekening van de akte worden betaald aan het Bureau of Internal Revenue (BIR).

Stap drie: Certificaat van autorisatie van registratie (CAR) en belastingvrijstelling (TCL) van de BIR

Zodra de vermogenswinstbelasting en documentaire zegelbelasting zijn betaald, moet u de CAR en TCL verwerken bij het Bureau of Internal Revenue. Dit zijn voorwaarden voor een titeloverdracht en aan deze stappen zijn kleine kosten verbonden (ongeveer 150 Filippijnse peso's).

We kwamen een probleem tegen omdat ons perceel deel uitmaakte van een onderverdeeld pand. We moesten BIR herhaaldelijk benaderen totdat de afspraken tussen de verkoper en meerdere kopers duidelijk waren.

Deze CAR- en TCL-stap nam een paar maanden in beslag en vereiste meerdere bezoeken aan de BIR. Mijn vrouw en haar vader hebben deze stap kunnen voltooien, maar er zijn "fixers" die dit proces tegen betaling ook afhandelen.

Stap vier: Betaal de overdrachtskosten voor eigendoms- en overdrachtsbelasting

Met de certificaten CAR en TCL in uw bezit, dient u de afkoopsom en belasting te betalen bij de provinciale penningmeester. Dit moet zo snel mogelijk gebeuren, aangezien er een vergoeding wordt geheven voor elke dag vanaf de datum van het CAR-certificaat tot de datum waarop de overdrachtsbelasting is betaald.

Naast de CAR en TCL dien je het volgende mee te nemen naar het kantoor van de penningmeester (kan per provincie verschillen):

Stap vijf: het register van akten

Met uw transfersommen en belastingen betaald, bent u bijna klaar om uw titel te krijgen. Het register van akten zal ook enkele vereisten hebben waaraan u moet voldoen. U hebt een beëdigde verklaring van publicatie nodig, een beëdigde verklaring met betrekking tot de nationaliteit van een eigenaar (indien niet een burger van de Filipijnen) en een kopie van de titel van de eigenaar.

Er kunnen ook andere vereisten zijn, zoals DAR-ontruiming (Department of Agrarian Reform) als het land landbouw betreft, goedgekeurde verkavelingsplannen als het land deel uitmaakt van een onderverdeling, enz.

Stap zes: vier feest

Gefeliciteerd! U krijgt nu de titel overgedragen en u bent de trotse eigenaar van grond in de Filippijnen. Het is een lange en inspannende reis geweest, dus neem de tijd om te ontspannen en te genieten van je eigen stukje paradijs.

Vragen

Vraag: Wie betaalt de vermogenswinstbelasting en documentaire zegelbelasting aan het Bureau of Internal Revenue (BIR)?

Antwoord: Over het algemeen betaalt de koper de vermogenswinstbelasting en de documentaire zegelbelasting, tenzij anders overeengekomen en gespecificeerd in de verkoopakte.

Vraag: Hoe kan ik controleren of de titel van een bepaald land in de Filippijnen authentiek is?

Antwoord: De titel moet worden gestempeld met een officiële overheidsstempel en de titel kan verder worden geverifieerd door het nummer te controleren bij het register van akten.

Vraag: Hoe worden de betalingen aan de verkoper gedaan als de koper via een makelaar rechtstreeks bij de eigenaar koopt?

Antwoord: De prijs die u voor het onroerend goed betaalt, is doorgaans inclusief de makelaarskosten. Als een kanttekening: zorg ervoor dat u een gevestigde agent gebruikt die u kunt vertrouwen.

Vraag: Kunt u de authenticiteit van de grond- of eigendomstitel controleren door een kopie op te vragen bij het register van akten en een vergelijking te maken?

Antwoord: ja. Een kopie van de titel opvragen bij het register van akten en deze vergelijken met de titel van de verkoper zou een geschikte manier zijn om de authenticiteit te verzekeren.

Vraag: Wie gaat betalen om de koopakte te notariseren, de overdrachtsvergoeding te betalen en de overdrachtsbelasting te betalen?

Antwoord: Over het algemeen betaalt de koper om de verkoopakte te notariëren (ongeveer 1% van de vastgoedprijs). De koper betaalt ook de onroerende voorheffing en overdrachtsbelasting, tenzij specifiek anders vermeld in de verkoopakte. Er zijn agenten beschikbaar om te helpen bij deze processen, maar zorg er zoals altijd voor dat u er een vindt die betrouwbaar en betrouwbaar is.

Vraag: Is een eigendomsoverdracht vereist voordat de volledige betaling van de grond door de koper of de advocaat van de koper wordt gedaan?

Antwoord: Nee. Het is niet vereist om de titel over te dragen voordat de betaling wordt verricht. Als een advocaat deze procedure adviseert, zullen de details moeten worden onderhandeld tussen de koper / advocaat van de koper en moeten worden gespecificeerd in de verkoopakte (mogelijk door wijziging van de bestaande verkoopakte).

Vraag: Als de grond of het onroerend goed wordt geërfd van de ouders van de verkoper (de vrouw erfde het onroerend goed bijvoorbeeld van haar ouders), wie zal dan de verkoopakte ondertekenen?

Antwoord: De titel moet worden overgedragen op de naam van de erfgenaam volgens het proces hier: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…

Dan zou de erfgenaam met recht een verkoopakte voor het land of onroerend goed kunnen ondertekenen.

Vraag: Wanneer hebben we de hulp van een landmeter nodig?

Antwoord: Ik zou aanraden om het land te laten onderzoeken voordat de koopakte wordt ondertekend. Zorg ervoor dat de grenzen van het land duidelijk zijn gemarkeerd en dat er geen onverwachte structuren of andere bronnen van geschil zijn. Dit kan een hoop potentiële hoofdpijn besparen en is relatief goedkoop (onze enquête kost ongeveer 5.000 peso of minder dan $ 100 USD). Voor kleinere of grotere kavels kunnen de prijzen variëren.

Vraag: Wie zal de verkoopakte opstellen bij het kopen van een huis in de Filippijnen?

Antwoord: De verkoopakte moet worden opgesteld door een advocaat die gespecialiseerd is in onroerend goed. Elke partij kan een verkoopakte verkrijgen, maar elke partij moet het document laten beoordelen door een deskundige die hun belangen vertegenwoordigt (of een wederzijds vertrouwde derde partij).

Vraag: Als ik de helft van mijn kavel verkoop (bijvoorbeeld 400 vierkante meter of 800 vierkante meter), moet ik de koper dan de titel geven?

Antwoord: Aangezien dit een complexere transactie is, raad ik u aan contact op te nemen met een advocaat. Uiteindelijk zullen beide partijen een unieke titel nodig hebben als bewijs van eigendom van hun deel van het verdeelde perceel.

Vraag: Kan een buitenlander land kopen op de naam van zijn Filipijnse zoon?

Antwoord: Ervan uitgaande dat de Filipijnse zoon een Filipijns staatsburger is, zou de zoon land kunnen bezitten en dit aan de buitenlandse ouder kunnen verhuren. Het land kan voor 25 jaar worden gepacht met een optie tot verlenging voor nog eens 25 jaar.

Vraag: Welk percentage van de onroerende voorheffing moet ik betalen in de Filippijnen?

Antwoord: Onroerende voorheffing in de Filippijnen verschilt per gemeente en provincie. Het is een percentage van de geschatte waarde (dit is een percentage van de reële marktwaarde). Meer informatie is te vinden op https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…

Vraag: Heeft u een advocaat ingehuurd om u bij het proces te helpen?

Antwoord: Nee. Gelukkig was ons proces redelijk rechttoe rechtaan en de dochter van de verkoper is een overheidsfunctionaris en kon helpen met de details.

Vraag: Als de koper zich al in stap 5 (register van akten) bevindt, maar geen DAR-goedkeuring kan krijgen, kan de verkoper het land dan terugkopen?

Antwoord: Optimaal zou de verkoopakte DAR-goedkeuring als een vereist onderdeel van de transactie specificeren (en de betaling uitstellen totdat de goedkeuring is verkregen of de teruggave specificeren van enig betaald bedrag in geval van complicaties). Indien dit niet het geval is, dient de koper de verkoper te benaderen om de koopakte aan te passen. Als de verkoper niet bereid is het betaalde bedrag terug te betalen, moet de koper mogelijk contact opnemen met een advocaat.

Vraag: Is er een boete voor het niet betalen van de vermogenswinstbelasting en documentaire zegelbelasting binnen 30 dagen? Zo ja, hoeveel?

Antwoord: Ja, er zijn boetes voor te late betaling. Het bedrag hangt af van de variabelen van uw specifieke situatie. Voor meer informatie verwijs ik u naar dit artikel over vermogenswinstbelasting door Garry S. Pagaspas https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…

Vraag: Is het mogelijk om een titel over te dragen aan een koper die veel van zijn of haar moeder heeft gekocht als de titel op de naam van de vader staat?

Antwoord: ja. In de Filippijnen wordt het onroerend goed beschouwd als gezamenlijk eigendom van zowel de moeder als de vader, dus de eigendomsoverdracht is mogelijk.

Vraag: Wat is de volgende stap nadat we de bestaande belasting hebben betaald en de notariële verkoopakte hebben ontvangen?

Antwoord: De volgende stap zou zijn om de vermogenswinstbelasting te betalen aan het Bureau of Internal Revenue (BIR).

Vraag: Kunnen we land kopen en in termijnen betalen?

Antwoord: Het is mogelijk om grond te kopen en in termijnen te betalen. De details moeten worden beschreven in de verkoopakte.

Vraag: Is het mogelijk dat de eigenaar de titel aan de koper overdraagt voordat de prijs van het kavel volledig is betaald?

Antwoord: ja. De wijze en termijn van betaling en eigendomsoverdracht kunnen in de verkoopakte worden overeengekomen. Misschien wilt u een juridische professional de verkoopakte laten beoordelen voordat u de overeenkomst definitief maakt.

Vraag: Hoe kunnen we de titel overdragen en bepalen welke belasting betaald moet worden als we land kopen?

Antwoord: Hallo. Om het eigendom van het land veilig te stellen, moet u de eigendomsoverdracht verwerken bij het register van akten. U kunt onderhandelen wie verantwoordelijk is voor de belastingen in de verkoopakte (die u ervoor kiest om een advocaat voor te bereiden).

Vraag: Als een landverkoper in de Filippijnen niet met kopers communiceert over de juridische onderverdeling van een onroerend goed, welke opties hebben de kopers dan?

Antwoord: in dit geval heeft u een aantal opties. U kunt voor hulp contact opnemen met de kapitein of voorzitter van de barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay). Afgezien hiervan zou een advocaat raadzaam zijn.

Vraag: Hoe kan ik een gerenommeerd vastgoedbedrijf / makelaar vinden om onbewerkte grond te kopen in Leyte, Filippijnen?

Antwoord: U kunt beginnen door contact op te nemen met agenten van Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/). Let bij het bladeren door Lamudi op het groene vinkje en de indicatie dat de agent of het bureau een gecertificeerde partner is. Na het eerste contact kunt u om aanvullende referenties en getuigenissen vragen.

Vraag: Mag een Filipijnse landeigenaar die Europees staatsburger is geworden legaal zijn land in de Filippijnen verkopen?

Antwoord: ja. In dit geval kunnen grondwettelijk gedefinieerde natuurlijk geboren Filippino's die hun Filippijnse staatsburgerschap hebben verloren door naturalisatie of buitenlands staatsburgerschap een aanvraag indienen om het staatsburgerschap te herwinnen volgens de dubbele nationaliteit onder Republiekwet nr. 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org / dual-burger…