Hoe hoa vastgoedbeheerders de waterrekening kunnen verlagen

Waterrekeningen zijn vaak de hoogste kostenpost van een vereniging van huiseigenaren, de grootste hoofdpijn om te beheren en de grootste bron van controverse tijdens vergaderingen van huiseigenaren / bestuur. Waterrekeningen kunnen het middelpunt worden van discussies over hoge maandelijkse kosten, onverzorgde gazons, gladde trottoirs en oneerlijke behandeling, als het ene deel van het pand er beter uitziet dan het andere.

Het betaamt daarom een ​​VvE-bestuur om al het mogelijke te doen om die rekeningen laag te houden en toch een goede service te bieden. Dit omvat het behoud van een aantrekkelijk landschap, het besparen van water in door VvE beheerde faciliteiten en het helpen van huiseigenaren om water te besparen in hun eigen units.

Een ervaren tuinarchitect kan prachtige landschappen ontwerpen en onderhouden met behulp van inheemse planten en rotsen.

Susette Horspool, CC-BY-SA 3.0

Landschapsonderhoud

De meeste HOA-besturen huren een professioneel landschapsbedrijf in om hun terreinen te beheren en het irrigatiesysteem te onderhouden. Dit kan een goed betaalde uitgave zijn, als de landschapsarchitecten weten wat ze doen. Het is de verantwoordelijkheid van het bestuur om ervoor te zorgen dat het bedrijf goed gekwalificeerd is voordat het wordt aangenomen, dat de landschapsarchitecten op de hoogte zijn van lokale / inheemse plantensoorten en inzicht hebben in efficiënt irrigatieonderhoud. Het bestuur kan een speciale commissie aanwijzen om de achtergrond van potentiële landschapsarchitecten te identificeren en te onderzoeken, als ze dat willen (als er goed geïnformeerde bewoners beschikbaar zijn), maar de uiteindelijke verantwoordelijkheid voor het aannemen van personeel ligt bij het bestuur.

Reparatiebreuken: dit is het soort waterverspilling dat een goede tuinarchitect kan vermijden, en een watergebruiksaudit zal pikken. Deze plas komt uit een gebroken ondergrondse buis.

Susette Horspool, CC-BY-3.0

Minstens één keer per maand controleert een goed landschapsbedrijf het irrigatiesysteem volledig om er zeker van te zijn dat het goed werkt. Een keer per week moet het oppervlakkig op lekken worden gecontroleerd. Dit betekent stations aan- en uitzetten, terwijl je rondloopt om te controleren of alle sproeiers werken.

Bovendien kan de directie een of twee keer per jaar onafhankelijke waterverbruiksaudits betalen voor een nieuwe controle van hoe het met de landschapsarchitecten gaat, en om suggesties te krijgen voor verdere aanpassingen om water te besparen in landschapsarchitectuur. Als het bestuur goed geïnformeerde bewoners heeft ingehuurd om landschapsonderhoud uit te voeren, wat sommigen doen, kan het bestuur ook de onafhankelijke accountants inhuren om trainingen te geven. Dergelijke uitgaven lijken aan de oppervlakte misschien buitensporig, maar de resultaten in aanzienlijk lagere waterrekeningen en gezondere landschappen maken dit meer dan goed.

VvE beheerde faciliteiten

VvE beheerde faciliteiten omvatten het clubhuis, het buitenzwembad en andere waterpartijen, en eventuele kantoren die los staan ​​van het clubhuis. Toilet- en keukenfaciliteiten, de wasruimte en de airconditioning zijn allemaal kandidaten voor een grotere waterefficiëntie en daaropvolgende besparingen. Een professionele wateraudit controleert alle watergebruik buitenshuis, inclusief het irrigatiesysteem.

Hier zijn enkele voorbeelden van suggesties voor retrofits:

• Dek het buitenzwembad 's nachts af of voed het met een speciale vloeistof die is samengesteld om verliezen door verdamping te verminderen.
• Vervang alle wasmachines in de wasruimte door waterbesparende exemplaren.
• Installeer low-flow douchekoppen in het zwembadgedeelte.
• Reorganiseer irrigatiestations, zodat struiken op hetzelfde station staan ​​en worden bewaterd door bubblers, niet door sproeikoppen.

Dek uw zwembad af: er is een stroperige vloeibare oplossing beschikbaar die de verdamping van het zwembad vermindert. De vloeistof is niet giftig en de meeste zwemmers kunnen niet zien dat het er is.

Susette Horspool, CC-BY-SA 3.0

Decoratieve waterornamenten kunnen worden uitgerust met een automatisch waterrecycling- en filtersysteem. Ze kunnen worden gevuld met een zanderig of rotsachtig filtermedium op de bodem, met vissen die insecten eten, en met waterplanten die helpen bij het filteren van vuil en schaduw, voedsel en bescherming van de vissen. Ze kunnen volledig zelfvoorzienend worden gemaakt (zolang er geen wasberen in het gebied zijn), waardoor ze zowel schoonheid als hogere eigendomswaarden bieden.

Als huiseigenaren zien dat het bestuur ervoor zorgt dat dergelijke kenmerken behouden blijven, motiveert dit verrassend hen om hun verenigingsbijdrage te blijven betalen. Het belang hiervan kan niet worden onderschat. Een van de meest beangstigende situaties waarin een bestuur zich kan bevinden, is wanneer steeds meer huiseigenaren stoppen met het betalen van contributie. Maar vanuit het perspectief van de huiseigenaar, waarom zouden ze moeten betalen als er niet voor de plaats wordt gezorgd?

Huur goede tuinarchitecten in: deze vijver was een van de mooiste kenmerken van een potentieel prachtig landschap waarin ik woonde. De kwaliteit van de landschapsarchitecten maakte 100% verschil.

Susette Horspool, CC-BY-SA 3.0 (beide)

Condos & Town Homes

Hoewel elke wooneenheid water gebruikt en de meeste ook afvalwater, betalen huiseigenaren in flatgebouwen over het algemeen niet hun eigen waterrekening - de raad wel. Vandaar dat huiseigenaren weinig directe prikkels hebben om water efficiënt te gebruiken en pleidooien aan boord om water te besparen, blijven over het algemeen ongehoord. Veel boards zullen om die reden niet eens overwegen om een ​​wateraudit binnenshuis uit te laten voeren, ook al is het mogelijk om bijna evenveel geld te besparen door binnenshuis te besparen als door waterefficiëntie buitenshuis.

Er zijn echter manieren om bewoners aan te moedigen auditors in hun huis toe te laten. Sommige bewoners staan ​​open voor het principe van waterbehoud zelf. Anderen zouden elke vorm van freebie verwelkomen die bij een wateraudit zou kunnen passen, zoals efficiënte douchekoppen, kraanbeluchters of zelfs toiletten met een laag debiet. Weer anderen kunnen worden gemotiveerd door besparingen op elektriciteit, aangezien bewoners wel elektriciteitsrekeningen betalen.

Retrofit binnenshuis: keukens en badkamers zijn de plaatsen om binnen te zoeken naar waterbesparing. Veel waterbedrijven bieden gratis douchekoppen en kraanbeluchters. Sommige bieden ook toiletten met een laag debiet.

Susette Horspool, CC-BY-SA 3.0

Incentives voor waterbesparingen

Waar het VvE-bestuur naar op zoek is, is toestemming om een ​​eenheid binnen te gaan om een ​​watergebruikaudit uit te voeren. Een steekproef van units door een professionele technicus kan het bestuur vertellen hoeveel water en geld kan worden bespaard door toiletten, douchekoppen, vaatwassers en andere watervoorzieningen te vervangen door efficiëntere exemplaren. Het aanbieden van incentives voor huiseigenaren, zoals een gratis elektrische audit, samen met CFL-lampen, douchekoppen en beluchters voor kranen, zou voldoende moeten zijn om de benodigde steekproefomvang te verkrijgen. Nadat de steekproef is genomen, kunnen de resultaten van de audit worden uitgezonden naar alle bewoners en huiseigenaren.

Een bestuur zal ook gedragsveranderingen willen motiveren. Bewoners kunnen op dit soort verzoeken reageren als ze de keuze krijgen wat er zal gebeuren met het geld dat het bestuur op de waterrekening bespaart:

• Het landschap verbeteren?
• Nieuw asfalt op de oprit of parkeerplaatsen leggen (poreus graag)?
• Zonnepanelen of zonneboilers installeren om de energierekening verder te verlagen?

Poreuze oppervlakken leggen: ik zou hebben gevraagd om poreuze trottoirs te leggen om dit soort overstromingen te voorkomen.

Besparingen op waterrekeningen

Tussen alle drie mogelijke besparingsgebieden - het landschap, de door VvE gecontroleerde faciliteiten en de wooneenheden - zou een VvE-raad de waterrekening aanzienlijk moeten kunnen verlagen. De gemiddelde reducties die mogelijk zijn voor Zuid-Californië bedragen 40-60% van de waterrekening, afhankelijk van de locatie en de huidige praktijken, maar sommige kunnen hoger zijn.

Bewegen in de richting van waterbehoud, met al zijn mogelijkheden, levert allerlei positieve resultaten op:

• Geld bespaard om faciliteiten verder te verbeteren of toe te passen op algemeen onderhoud,
• Aantrekkelijkere en gezondere inheemse landschapsarchitectuur,
• Meer sympathieke en productieve bestuursvergaderingen,
• Trots op prestaties, en
• Een gevoel van leven in harmonie met de natuur.