Nadelig bezit en hoe het werkt

Ongunstig bezit is een juridische leer die voornamelijk door eerstejaars rechtenstudenten wordt bestudeerd en wordt vergeten zodra de examens zijn afgelopen. De anders obscure eigendomswet, ook wel bekend als "rechten van krakers", haalde groot nieuws in 2011 toen een man uit Texas beweerde een huis van $ 340.000 te verwerven voor slechts $ 16 om een ​​beëdigde verklaring van ongunstig bezit in te dienen bij het gerechtsgebouw van de provincie. Ken Robinson creëerde vervolgens een website, publiceerde een e-book en gaf les aan een klas rechtenstudenten aan de SMU voordat hij in februari 2012 het huis moest verlaten.

Dus wat is ongunstig bezit, en kan het echt worden gebruikt om eigenaar te worden van een prijzig huis in een buitenwijk?

Ongunstig bezit heeft betrekking op verboden terrein.

De wet van nadelig bezit

De theorie achter ongunstig bezit is eenvoudig: als iemand land bezet dat hij niet bezit zonder toestemming van de eigenaar, moet de echte eigenaar actie ondernemen om de overtreder binnen een bepaalde periode uit te werpen (zoals voorgeschreven door het toepasselijke statuut van beperkingen). Als de echte eigenaar niet op tijd handelt, kan de ongunstige bezitter het eigendom van het land verwerven en de wettelijke eigenaar worden.

Vijf essentiële elementen

Om te zegevieren, moet de ongunstige bezitter deze vijf essentiële elementen laten zien:

1. Dat hij of zij het land feitelijk in bezit heeft en het land gebruikt zoals de echte eigenaar van soortgelijk onroerend goed dat zou doen.
2. Dat het bezit exclusief is voor alle anderen en niet wordt gedeeld met de ware eigenaar of het grote publiek.
3. Dat het ongunstige bezit open en zichtbaar is voor iedereen, zodat de ware eigenaar zich ervan bewust zou zijn dat iemand anders aanspraak op het eigendom maakte.
4. Dat de ongunstige bezitter een claim heeft op het onroerend goed dat vijandig is tegenover of onverenigbaar is met de claim van de eigenaar.
5. Dat het ongunstige bezit continu en ononderbroken is geweest gedurende de verjaringstermijn.

Vereisten variëren per staat

De gedetailleerde vereisten variëren van staat tot staat. De vereiste tijd van bezit kan in de ene staat zo kort zijn als vijf jaar tot in de andere 20 jaar. Sommige staten eisen dat de ongunstige bezitter in deze tijd onroerendgoedbelasting betaalt of verbeteringen aan het land aanbrengt; in andere staten verkorten deze acties de vereiste tijd van bezit.

Sommige staten eisen dat de ongunstige bezitter te goeder trouw gelooft dat hij of zij de eigendomsrechten op het onroerend goed bezit; sommige staten vereisen zelfs "kleur van de titel", een soort document dat beweert de titel over te brengen aan de ongunstige bezitter maar om de een of andere reden ongeldig is. Andere staten eisen dat de ongunstige bezitter zich ervan bewust is dat hij of zij inbreuk maakt. In sommige staten is de gemoedstoestand van de ongunstige bezitter niet relevant, en het enige dat telt is dat het land wordt bezet zonder toestemming van de echte eigenaar.

Raadpleeg de wetten van uw land voor meer informatie.

Een leerzaam geval

Hoewel de verjaringstermijn is bepaald door de staatswet, worden de vereisten van de doctrine bepaald door rechterlijke uitspraken van rechters. Om te illustreren hoe ongunstig bezit werkt, kijken we naar een rechtszaak waarin veel rechtenstudenten voor het eerst in aanraking kwamen met het concept.

Belotti tegen Bickhardt

Belotti v. Bickhardt, beslist door de New York Court of Appeals in 1920, betrof de eigenaren van aangrenzende percelen in de Bronx. De eigenaar van Lot J bouwde in 1892 een salon en een wegrestaurant op het terrein, maar vanwege een defecte kaart kwam het gebouw met enkele meters in het naastgelegen Lot K, dat eigendom was van Belotti's moeder. In 1906 kocht Bickhardt Lot J van de erfgenamen van de oorspronkelijke eigenaar, breidde het gebouw uit en gebruikte het sindsdien als hotel.

In 1914 spande Belotti een rechtszaak aan tegen Bickhardt om het oprukkende gebouw te verwijderen van het perceel dat hij van zijn moeder had geërfd. Belotti had succes op het niveau van de rechtbank, maar Bickhardt ging in beroep. Het New York Court of Appeals heeft de oorspronkelijke uitspraak ongedaan gemaakt en vastgesteld dat Bickhardt voldeed aan de vereisten voor ongunstig bezit.

Bickhardt had het betwiste bezit niet in bezit gehad gedurende de 20 jaar die vereist waren volgens het statuut van beperkingen van New York, maar de rechtbank vond dat de bezetting van het eigendom door de vorige eigenaars aan het zijne was gehecht om sinds 1892 een ononderbroken keten van ongunstig bezit te creëren. de rechtmatige eigenaar volgens de wet.

Het doel van nadelig bezit

Hoewel sommigen ongunstig bezit misschien beschouwen als het verkrijgen van eigendomsrecht door diefstal, dient de leer verschillende belangrijke doeleinden.

Ten eerste gaat de wet ervan uit dat iemand die land bezit, dat onder titel doet. De titel kan moeilijk te bewijzen zijn omdat daden verloren zijn gegaan en niet zijn vastgelegd of omdat de eigendomsregistraties van het land tekortschieten. De leer van ongunstig bezit biedt bescherming tegen onbetrouwbare documenten en een middel om lang geleden fouten bij het overbrengen te corrigeren. De doctrine vereist ook dat eigendomsgeschillen binnen een redelijke termijn worden beslecht, terwijl de herinneringen van de getuigen nog vers zijn en het bewijs betrouwbaarder is.

Ongunstig bezit stimuleert productief gebruik van land door degenen te belonen die het land gebruiken voor landbouw, huisvesting of ander gebruik, terwijl degenen die het leeg laten staan, worden bestraft. Ten slotte beschermt het de verwachtingen van personen die al jaren eigendommen zonder bezwaar van wie dan ook hebben gebruikt. Het komt vaak ter sprake in de context van een grensconflict waarbij een hek op de verkeerde plaats werd gebouwd en jarenlang niemand twijfelde aan de aantasting.

The Texas Adverse Possession Case

Ken Robinson verwierf bekendheid in de zomer van 2011 toen hij verhuisde naar een leegstaand huis in de buitenwijk Flower Mound in Dallas en het claimde als zijn eigen huis op basis van betaling van een indieningsvergoeding van $ 16.

Achtergrondinformatie over de zaak

Robinson, een voormalige maritieme en zelfbenoemde vastgoedinvesteerder, had het huis ontdekt terwijl hij het gebied verkende op zoek naar mogelijke investeringsmogelijkheden. De tuin was onverzorgd en het huis leek verlaten te zijn.

Aanvankelijk dacht hij dat het huis een goede kandidaat zou zijn voor een korte verkoop of een fiscaal pandrecht, maar Robinson kon geen eigenaar of hypotheekhouder vinden met wie hij zou onderhandelen, en er was nergens een record van een afscherming te vinden. Toen besloot hij het huis te verwerven onder de leer van ongunstig bezit. Hij diende een "beëdigde verklaring van ongunstig bezit" in bij de provincie, liet de sloten vervangen en trok naar binnen.

Hoewel Robinson nu het huis, dat in staat van verval was geraakt, onderhoudde, waren zijn buren op de Flower Mound niet gelukkig. Ze belden de politie, die het huis bezocht. Toen Robinson de officieren zijn beëdigde verklaring liet zien, besloten ze dat het geen criminele zaak was en vertrokken.

Dekking in de nationale media

Het verhaal kwam in de landelijke media en Robinson werd overspoeld met verzoeken om vastgoedadvies. Hij begon seminars te houden over het verwerven van een huis voor bijna niets en publiceerde er een e-book over. Hij verwelkomde potentiële klanten en leden van de media in het huis en gaf graag rondleidingen en vertelde hoe hij alles had opgeruimd. Toen haalde roem hem in.

Het bleek dat de oorspronkelijke hypotheekmaatschappij in 2009 failliet was gegaan en de hypotheek nu in handen was van Bank of America, die te overspoeld was met andere executieverkopen om actie te ondernemen tegen het Flower Mound-huis. Maar geconfronteerd met een bloeiende, ongunstige huisindustrie en anderen die het schijnbare succes van Robinson probeerden te repliceren, begonnen het en andere pandhouders hard te werken. Op 6 februari 2012 beval een rechter uit Texas Robinson om het huis binnen een week te verlaten. Hij vertrok zonder protest.

Waarom de regeling van Robinson niet werkte

Geloofde Robinson echt dat hij het eigendom van het huis zou verwerven, of wachtte hij gewoon zijn tijd af in chique opgravingen terwijl hij alle publiciteit verdiende?

Volgens de wet van Texas moest Robinson vijf jaar in het huis blijven, terwijl hij ondertussen onroerendgoedbelasting en verenigingsvergoedingen voor huiseigenaren betaalde om een ​​eigendomsrecht te verkrijgen door nadelig bezit. Op elk moment in die vijf jaar zou hij door de echte eigenaar uitgezet worden, wat uiteindelijk gebeurde nadat Bank of America lucht van zijn plan had gekregen. Hoe zit het met die beëdigde verklaring van $ 16 van ongunstig bezit die hij heeft ingediend? Het bracht de wereld eenvoudig op de hoogte van zijn claim en voorzag in een startdatum voor de komende vijf jaar; het bracht geen titel over.

De les in Robinsons verhaal gaat terug naar de doeleinden waarvoor de doctrine van ongunstig bezit werd ontwikkeld. Het was bedoeld als een middel om bonafide geschillen over eigendom op te lossen die het gevolg zijn van historisch doordringende problemen in onroerend goed, zoals verkeerde en inadequate onderzoeken, gebrekkige landtitels of ontbrekende of gebrekkige daden. Ongunstig bezit was nooit bedoeld om opzettelijke overtreders en krakers te belonen. Zoals Ken Robinson heeft geleerd, is het geen goed bedrijfsmodel voor investeerders in onroerend goed.

Ongunstig bezit was niet bedoeld om indringers en krakers te belonen.