Een overzicht van de commerciële en industriële vastgoedmarkt in North York

Een inleiding tot North York

Toronto is een van de meest stabiele financiële zakencentra ter wereld. Dit draagt bij aan de groeiende financiële dienstverlening. Dat gold ook voor het feit dat Canada relatief ongedeerd uit de wereldwijde financiële crisis van 2007-2010 is gekomen. De groeiende internationale bekendheid van de stad zal alleen maar bijdragen aan de vraag naar kantoor- en bedrijfsruimte in Toronto.

North York is gelegen in het centrale district van Toronto. Het ligt ten noorden van Old Toronto, ten oosten van Etobicoke en ten westen van Scarborough. Het heeft zich sinds de jaren 70 snel ontwikkeld als gevolg van de groei van North York City Centre. Het is het tweede economische centrum van de stad geworden en concurreert alleen met het centrum van Toronto. Mensen en bedrijven die geen ruimte kunnen vinden in het centrum, kunnen ook steeds vaker geen betaalbare woningen of kantoren vinden in North York.

De lokale bouwsector zal in 2019 waarschijnlijk zijn tiende opeenvolgende jaar van groei doormaken, aangezien het gebied moeite heeft om aan de vraag naar onroerend goed te voldoen. Zo is het werkloosheidspercentage gedaald tot 6%, het laagste cijfer sinds de jaren negentig. De groeiende bevolking stimuleert op zijn beurt de vraag naar diensten en commercieel vastgoed. Toronto kent de grootste golf van kantoorbouw en herontwikkeling in anderhalf decennium. Vraag en aanbod zijn echter ongelijk verdeeld. Dit zorgt voor radicaal verschillende vastgoedmarktomstandigheden in de Greater Toronto Area.

Terwijl residentieel onroerend goed de aandacht trekt van potentiële investeerders als een manier om rijk te worden, is commercieel onroerend goed in opkomst in North York, Toronto.

Tamara Wilhite

De staat Toronto Real Estate

Volgens The Financial Post is de beschikbaarheid van industrieel vastgoed in Canada in 2018 gedaald tot een historisch dieptepunt van 3,9%. Belangrijker is dat dat tekort aan beschikbaar industrieel vastgoed niet snel zal afnemen. Daarom zijn de industriële huren in de stad in 2018 met 15% gestegen. Ook in 2019 zouden de huren zo sterk kunnen stijgen, omdat het aanbod niet zo snel online kan worden gebracht als bedrijven het willen vullen.

Een van de belangrijkste drijfveren voor stijgende huurprijzen voor bedrijfsruimten in de GTA is het gebrek aan grond om op te bouwen. Er is niet genoeg land om nieuwe grote industriële faciliteiten op te bouwen. De bevolkingsgroei in Toronto blijft sterk. Dit laat industriële ontwikkelaars concurreren en verliezen wanneer iemand anders land koopt om er flatgebouwen op te bouwen. Het aanpassen van bestaande gebouwen of het investeren in automatisering om de beschikbare ruimte beter te benutten, is niet altijd een optie voor industriële en commerciële bedrijven, waardoor velen moeten betalen voor nieuwe faciliteiten die de komende twee jaar of langer niet online zullen zijn. Toch kiezen veel bedrijven ervoor om hun eigen faciliteiten te bouwen voor de veiligheid die deze biedt.

Industriële huurders worden eruit gegooid wanneer de grote gebouwen waarin ze zich bevinden worden herontwikkeld voor residentieel gebruik. Het is tenslotte gemakkelijker om een oud pakhuis af te breken om land te hebben voor de bouw van stadshuizen dan om een rij oude eengezinswoningen eruit te halen. Bovendien is het ombouwen van oude pakhuizen en bedrijfsruimte naar ruime lofts een aloude manier om wooneenheden op de markt te brengen. Het is ook eenvoudig om dezelfde commerciële gebouwen af te breken om land te krijgen voor het bouwen van halfhoge appartementen, omdat je bestaande bewoners niet uitzet om een betere, dichtere woningvoorraad te bouwen.

Omdat geld goedkoop is door de lage rente en de waardering van zowel grond als bedrijfsgebouwen stijgt, is er een piek in nieuwe industriebouw. Het wordt gezien als een verstandige investering, aangezien het gebouw met ongeveer 10% per jaar zal stijgen en het het bedrijf beschermt tegen stijgingen van de huurprijzen met dubbele cijfers.

Dit alles verklaart waarom de bouwactiviteit in Toronto in 2018 met 47% is gestegen. Het grootste probleem voor bedrijven in Toronto is het gebrek aan geschikte locaties waar ze willen of moeten zijn. De ideale locaties zijn dichtbij stadssnelwegen en nabij bevolkingscentra. Ongeveer acht miljoen vierkante voet aan industriële ruimte is in aanbouw in de Greater Toronto Area. Experts uit de industrie zeggen dat dit allemaal door de markt kan worden geabsorbeerd door de vraag. Van de ongeveer 7,3 miljoen vierkante meter aan nieuwe ruimte die in het centrum wordt ontwikkeld, is zelfs al voorverhuurd vanaf eind 2018.

De staat North York Commercieel onroerend goed

Meer dan drie miljoen vierkante voet aan industriële ruimte in de Greater Toronto Area werd in het laatste kwartaal van 2018 geabsorbeerd. Driekwart hiervan vindt plaats in GTA West-markten zoals Milton, Mississauga en Brampton. Toch is er veel vraag in het hele grootstedelijk gebied van Toronto.

De Greater Toronto Area Central-markt - inclusief North York - heeft het laagste industriële beschikbaarheidsgebied van de GTA met slechts 0,8%. Dit verklaart waarom de vraag naar nettohuur in North York zeven dollar per vierkante voet overschreed. De industriële huurprijzen zijn tussen 2016 en 2018 op jaarbasis met 23% gestegen. Ter vergelijking: de huurgroei tussen 2014 en 2016 bedroeg slechts 0,8%.

De industriële inventaris van North York bedroeg eind 2018 bijna 73 miljoen vierkante voet aan ruimte. Op dat moment was er ongeveer 900.000 vierkante voet aan nieuwe industriële ruimte in aanbouw, hoewel er niets werd voltooid in het vierde kwartaal van 2018. De verhuuractiviteit bedroeg meer dan twee miljoen vierkante voet industriële ruimte. De totale beschikbaarheid van bedrijfsruimte in North York bedroeg eind 2018 1,2%.

De toekomst van de onroerendgoedmarkt in North York

Toronto is de meest beperkte industriële markt in Noord-Amerika. De totale markt heeft slechts 2,2% beschikbaarheid. Vancouver werd tweede met 2,4%. Waarom stijgt de vraag naar industrieel onroerend goed? Het is vooral te wijten aan een grotere behoefte aan opslagruimte, voedseldistributie en e-commerce ruimte. En de ideale locatie voor deze faciliteiten is in North York vanwege transportroutes zoals Highway 400, Highway 401, Highway 404 en de Don Valley Parkway. In feite is het gedeelte van Highway 401 dat door North York loopt, het drukste gedeelte van de snelweg in Noord-Amerika.

De leegstand voor kantoorruimte in Toronto is in 2018 gedaald tot 3%. De vraag naar kantoorruimte in de binnenstad wordt krap omdat de vraag hoog blijft door sterkere verhuur van de technologische industrie en een sterke arbeidsmarkt in het algemeen. Technologiebedrijven waren goed voor 30% van de industriële en commerciële ruimtegebruikers in 2018. Co-workingfirma's zijn een nieuwe concurrent op deze markt en ze zijn opmerkelijk voor het leasen van elke grote ruimte die op de markt komt. Dit verhoogt de vraag naar industriële ruimtes van elke omvang. Er is nieuwe vastgoedruimte die in aanbouw is, maar die pas in 2021 klaar zal zijn.

Dit alles suggereert dat de waarderingen en huurprijzen voor commercieel en industrieel vastgoed in North York tot 2021 met lage dubbele cijfers zullen blijven groeien. en waarschijnlijk voor de komende jaren.

Referenties

“GTA industriële huurprijzen zijn in 2018 met 15 procent gestegen, maar gaan omhoog”, Real Estate News Exchange, 21 januari 2019

“Het zijn niet alleen appartementen - Toronto heeft ook geen commercieel vastgoed meer”; The Financial Post, 17 juli 2018

"Markten om in de gaten te houden in 2019"; PriceWaterhouseCoopers, 12 april 2019

"Toronto Industrial Snapshot"; Cushman en Wakefield; 11 april 2019

“Outlook voor de Canadese vastgoedmarkt 2019”; CBRE, 26 februari 2019