Hoe u winst kunt maken in de self-storage business: aan de slag

Onze prachtig aangelegde opslagruimte.

Misschien ben je net als ik en heb je een geweldige carrière genoten, of misschien ben je gewoon op zoek naar een ander soort bedrijf om te starten.

Gedurende mijn vijfentwintig jaar als civiel ingenieur heb ik met veel ondernemers, ontwikkelaars en ondernemers gewerkt, maar de meesten van hen hadden niet de levensstijl, flexibele werkschema's en het inkomen dat ik wenste. Er was een man die zowel tijd als geld had, en hij had een eigen opslagbedrijf. Zijn bezoek aan mijn kantoor heeft mijn leven veranderd. Laat me alsjeblieft vertellen wat ik van dat bezoek heb geleerd en later uit de eerste hand heb ervaren om waar te zijn.

Voordelen van eigendom van self-storage

Wees je eigen baas: er zijn ook bijna geen werknemers in vergelijking met de meeste bedrijven en geen bedrijfspolitiek waar je elke dag mee om moet gaan. Self-storage is een door managers gedreven business.
Flexibel werkschema: ik kon fulltime in mijn ingenieursbedrijf blijven werken. Op een dag had ik mijn ingenieursinkomen vervangen en kon ik met pensioen. Nu runt mijn manager de dagelijkse gang van zaken voor mijn drie opslaglocaties, terwijl ik voor het grote geheel zorg en af en toe op kantoor werk voor de lol.
Beheer uw eigen toekomst en veiligheid: zelfs als eigenaar van een technisch bedrijf handelde ik urenlang in dollars. En er waren nooit genoeg uren op een dag. Self-storage biedt een soort van residueel inkomen voor het leven als je het eenmaal op alle cilinders hebt laten draaien. En al die tijd bouw je eigen vermogen op, zodat je een pensioeninkomen kunt hebben als je er klaar voor bent!
Groeimogelijkheden en beperkt risico: ik was bereid hard te werken, maar ik wilde niet alles riskeren wat ik al had bereikt, dus zocht ik naar een groeiende industrie, hoge winsten en hoge slagingspercentages. Als je de self storage-industrie bekijkt zoals ik deed, zul je zien dat self-storage hogere rendementen op lange termijn heeft voor alle belangrijke vastgoedcategorieën, waaronder appartementen, kantoorgebouwen, industrieel vastgoed en winkels, en dat het minder kost om te bouwen.

Hoe te beginnen

De eerste stap zetten is het moeilijkste deel. Ik ontwierp mijn eerste self-storage 20 jaar geleden als jonge burgerlijk ingenieur. Ik wist niet eens wat het was totdat mijn cliënt me de details gaf, ik het ontwierp en het kreeg goedgekeurd door de City Planning and Zoning Commission. Sinds die tijd heb ik veel vergelijkbare faciliteiten ontworpen. Meer recentelijk heb ik twee self-storage faciliteiten gepland, ontworpen, gebouwd en geëxploiteerd waarvan ik eigenaar ben en ik bouw mijn eerste internationale faciliteit in Canada. Ik heb geleerd van ervaringen uit het echte leven en blijf elke dag leren.

Eerste stappen

Sommige mensen zullen je misschien vertellen dat zelfopslag gemakkelijk is, niet veel planning, tijd of contant geld kost en altijd geld oplevert. Pas op. Niets is minder waar. Voor een typische faciliteit van 50.000 vierkante voet, investeert u ongeveer $ 400.000 tot $ 500.000 van uw eigen geld, leent u 3 tot 5 miljoen dollar van de bank en besteedt u persoonlijk honderden uren voordat u de eerste eenheid huurt. Maar een goed geplande, geëxploiteerde en gefinancierde faciliteit kan een zeer lonende en winstgevende onderneming zijn.

Siteselectie

Locatie, locatie, locatie. Dit is de allerbelangrijkste factor in het succes van een selfstoragebedrijf. Ik raad aan om een woning te zoeken op een weg met een gemiddeld dagelijks verkeersvolume van minstens 10.000 voertuigen per dag met een aanbevolen gemiddeld dagelijks verkeersvolume van 20.000 voertuigen per dag of meer. Begin met iedereen te praten, van uw lokale makelaar, bankier, stedenbouwkundige en andere opslagbedrijven.

Elk onroerend goed is uniek en elke stad heeft doorgaans specifieke bestemmingsplannen die van invloed zijn op de hoeveelheid opslagruimte voor een bepaald onroerend goed. Meestal heeft u 4 tot 5 hectare nodig voor een gebouw met één verdieping en 2 hectare voor een gebouw met meerdere verdiepingen. Vaak maken fabrikanten van gebouwen gratis voorlopige lay-outs.

Ontwerp

Het in een vroeg stadium betrekken van uw ingenieur en aanbieder van gebouwen is essentieel voor een goed ontworpen faciliteit. U kunt ook geweldige ideeën opdoen door vakpublicaties te lezen en bestaande opslagfaciliteiten te bezoeken. Tijdens het ontwerpproces moet u ook beginnen met het vermarkten van uw faciliteit.

Regelgevende goedkeuringen

Onderschat de details en plannen die nodig zijn niet. Vaak zijn bijna volledige bouw- en locatieplannen vereist. Onderschat de tijd die nodig is om wettelijke goedkeuringen te krijgen niet. Dit is een kritieke fase waarin vaak een compromis vereist is. U dient in uw koopovereenkomst een termijn van 12 maanden te hebben, ook als u voor de tweede 6 maanden extra moet betalen.

Bouw

Hoe gedetailleerder uw plannen en constructiedocumenten, hoe minder kostenoverschrijdingen uw project zal hebben. U dient met al uw aannemers één aanspreekpunt te hebben en u wilt dagelijks ter plaatse bereikbaar zijn. Niemand zal uw geld en belangen zo goed beschermen als u.

Operaties, werknemers en systemen

Uw belangrijkste troef zijn uw medewerkers. We runnen een faciliteit van 50.000 vierkante meter met één manager en een parttime medewerker om op zaterdag te werken. Huur uw werknemers in op basis van hun mensenvaardigheden, spreek- en schrijfvaardigheid en eerst hun gezond verstand en hun kennis van zelfopslag als laatste. Begin op de eerste dag met het maken van systemen en procedures om het werk soepeler te laten verlopen. Onthoud dat u in de loop van de jaren meerdere werknemers zult hebben, dus schriftelijke documentatie is van cruciaal belang.

Marketing en verkoop

Uw marketing zou lang moeten beginnen voordat uw site wordt geopend, te beginnen met siteselectie en ontwerp. Ik zei dit eerder, maar het is de moeite waard om nogmaals te zeggen: negentig procent van onze huurders heeft ons gevonden door langs te rijden, internet en verwijzingen van bestaande klanten. De laatste 10% is afkomstig van de rest van onze marketing en reclame. Maar de laatste 10% zou het verschil kunnen betekenen tussen break-even of winst maken. En alleen omdat ze je winkel binnenlopen, wil nog niet zeggen dat ze gaan huren. De overgrote meerderheid van de managers van self-storage zijn bedienden die bestellingen opnemen, sommige zijn klantenservicemedewerkers die bestellingen opnemen. De grote managers zijn verkopers.

Negen dingen om eerst te doen

Doe een persoonlijke review om er zeker van te zijn dat u de kennis, voldoende tijd en geld of de mogelijkheid heeft om een goede start te maken.
Word lid van uw plaatselijke of landelijke vereniging voor opslag van opslag en woon vergaderingen bij.
Abonneer u op een vakblad zoals Inside Self-Storage of Mini-Storage Messenger .
Lees de bestemmingsplannen en wetlandregels voor de stad waar u grond wilt kopen. Maak een afspraak met de stadsingenieur en planner om het vergunningsproces voor een opslagruimte te bespreken.
Zoek een commerciële makelaar om u te helpen bij uw zoektocht naar land.
Maak een afspraak met uw bankier en vraag naar leningen voor opslagruimte.
Maak kennis met een lokale ingenieur om ruwe tijdschema's te krijgen voor het ontwerp en de goedkeuringen van de site.
Stop bij elke opslagruimte die u passeert en praat met de eigenaren. Laat hen weten dat u erover nadenkt om uw eigen bedrijf te starten. Sommige eigenaren zullen terughoudend zijn om veel te zeggen, maar velen zullen u graag veel nuttige informatie geven.
Bekijk de faciliteiten in uw gemeenschap. U zult versteld staan hoe snel u onschatbare informatie begint te leren.

Stel een realistisch schema op

Voor de drie faciliteiten die ik heb gebouwd en momenteel bezit, duurde het gemiddeld twee jaar vanaf het moment dat ik in eerste instantie besloot te bouwen tot het openen van de deuren. Hoewel dit misschien traag lijkt, is het vrij snel.

Eerst moet u een stuk grond vinden dat aan uw behoeften voldoet en een optie tot aankoop onderhandelen.
Vervolgens moet uw ingenieur het project ontwerpen en goedkeuring krijgen van de plaatselijke gemeentebesturen.
Na de wettelijke goedkeuringen moet u meer gedetailleerde ontwerpen maken.
Vervolgens moet u een aannemer (s) kiezen en vervolgens moet u natuurlijk de faciliteit bouwen.

Hoe realistischer je bent over je tijdschema, hoe beter je voorbereid zult zijn, en het zal zeker een stuk minder stressvol zijn.

U kunt 100% winst maken op alle verkochte producten.

Het vierde heeft betrekking op makelaars. Makelaars in onroerend goed zijn geen ingenieurs, zoneringsexperts of ontwikkelingsdeskundigen en ze kunnen wel of niet specifieke kenmerken kennen die een woning ongeschikt kunnen maken voor een self-storage ontwikkeling. Ze zullen op geen enkele manier verantwoordelijk worden gehouden als het onroerend goed niet geschikt is voor uw behoeften. U moet uw eigen due diligence doen. U hoeft niet te voldoen aan de door hen voorgestelde minimumaanbiedingsprijs.

5. Medewerkers

Het vijfde heeft betrekking op werknemers. Het is de menselijke natuur om van streek te zijn als de deal wordt gewijzigd. U moet in de sollicitatiefase heel erg specifiek zijn over de verantwoordelijkheden, plichten en het beleid van uw bedrijf voor managers, en dit moet schriftelijk zijn. Te vaak worden sollicitatiegesprekken off-the-cuff en informeel afgenomen. Hoewel een goede toekomstige manager misschien nog nooit in een opslagruimte heeft gewerkt voordat hij een zakenpersoon, een mensenmens en gemotiveerd moet zijn. En alleen omdat ze zeggen dat ze dat zijn, maakt het nog niet waar.

Elke verandering van baan of zelfs verduidelijking nadat ze zijn aangenomen, zal storend zijn. Zelfs dingen die u misschien als gezond verstand beschouwt, zoals het overdag niet gebruiken van de computer voor persoonlijke sociale sites, zouden in de bedrijfshandleiding moeten staan. De self storage manager moet de manusje van alles zijn, van face to face offsite marketing, schoonmaak, oproep tot te late betaling, boekhouding, onderhoud etc. Hoe meer u en uw manager begrijpen voordat ze worden aangenomen, hoe beter. Uw manager is uw belangrijkste troef!

6. Fabrikanten van self-storage gebouwen

Ten zesde, met betrekking tot fabrikanten van zelfopslaggebouwen. Ze bieden gratis conceptuele plattegronden, maar deze plannen houden vaak geen rekening met alle landkenmerken en bestemmingsplannen. Een betrouwbare fabrikant zal u vertellen dat hun plannen een startpunt zijn en u heeft doorgaans een gedetailleerd plattegrond nodig van een plaatselijke ingenieur die bekend is met de lokale bestemmingsplannen en meer details over het land heeft.

7. Jouw baan

Het is uw taak om uw medewerkers op te leiden en te onderwijzen. Het is jouw taak om de telefoon te laten rinkelen en potentiële klanten langs te laten komen bij je opslagruimte en de taak van je manager om eenheden aan hen te verhuren.

8. Zichtlijnen

Ten slotte gerelateerd aan zichtlijnen. Een van de meest over het hoofd geziene problemen met het basisplan van de site is de vereiste voor de voorgestelde zichtlijnen van de oprit. Typisch moet een geschikte zichtlijn worden voorzien voor elke commerciële ontwikkeling. Aangezien dit een veiligheidsprobleem is, is het moeilijk om een afwijking of goedkeuring te krijgen als er niet aan wordt voldaan. Ze zijn meestal gebaseerd op de snelheid van het bestaande verkeer (niet de snelheidslimiet) en beginnen in het bereik van 250 voet tot 350 voet en overtreffen 1000 voet voor hogere verkeerssnelheden. Ik heb plannen in volle gang gezien voordat men zich realiseerde dat de vereiste zichtlijnen niet konden worden voorzien. Ik ken saaie dingen - maar de burgerlijk ingenieur in mij kon er niets aan doen.

Antwoorden op zeven veelgestelde vragen

Ik heb geen achtergrond voor zelfopslag. Kan ik een succesvol bedrijf opbouwen?

Ja dat kan. In feite is de overgrote meerderheid van de 50.000 self-storage-activiteiten in de VS eigendom van individuen die alleen een eigen opslagfaciliteit hebben. Ze begonnen net als jij en ik zonder achtergrond voor zelfopslag. Het mooie van self storage is dat het niet ingewikkeld is in vergelijking met de meeste bedrijven. Met onderzoek en wat hulp onderweg kunt u een bedrijf opbouwen dat minder kost dan de meeste onroerendgoedbedrijven en andere bedrijven en een zeer laag risico heeft.

En het beste van alles is dat het een van de belangrijkste dingen oplevert die veel bedrijven nooit produceren: een resterende positieve cashflow die een leven lang of zelfs generaties lang meegaat. En het is leuk! De beste manier om met self storage aan de slag te gaan, is met een beproefd systeem. Bekijk de mogelijkheid tot opslagautoriteit aan het einde van dit artikel.

Hoeveel geld (eigen vermogen) heb ik nodig om een opslagruimte te bouwen en hoeveel leent de bank mij?

Meestal heeft u 15-35% van de ontwikkelingskosten nodig en de bank verstrekt een lening voor het saldo. Er kunnen uitzonderingen zijn op zowel het lage als het hoge, afhankelijk van de markt en economie in uw regio, uw bedrijfservaring en kredietwaardigheid, individuele banken en andere factoren.

Hoeveel kost het om te bouwen?

Er zijn drie belangrijke kostengebieden waarmee rekening moet worden gehouden: de eerste zijn de kosten vóór de bouw (of de kosten voor uitlening). Deze omvatten engineeringkosten voor locatieplannen en wettelijke goedkeuringen; bankkosten voor de leningaanvraag (kosten of punten voor de aanvraag van een lening, taxatiekosten enz.); en landoptiekosten. Hoewel deze vergoedingen vaak worden beschouwd als onderdeel van uw eigen vermogen in het project, moet u deze vergoedingen doorgaans uit eigen zak betalen, omdat een bank u geen lening zal verstrekken zonder een door de stad goedgekeurd project of zonder vooraf betaalde bankkosten.

Dit is een risico, want er is geen garantie dat de stad je project zal goedkeuren. Het is dus erg belangrijk dat u uw due diligence doet met betrekking tot de "kwaliteit" (wetlands, erfdienstbaarheden, bestemmingsplannen en andere beperkingen) van het land en met de stad voordat u grote bedragen uitgeeft voor definitieve bouwplannen. Vaak is het goed besteed geld om een lokale burgerlijk ingenieur te betalen om het onroerend goed en de bestemmingsplannen te herzien en u een conceptueel plan te geven om samen met de stad te herzien. Meestal kan deze eerste groep vergoedingen tussen de $ 25.000 en $ 50.000 liggen als er geen grote problemen optreden.

Het tweede kostengebied zijn de grond- en bouwkosten. Deze vergoedingen kunnen sterk variëren afhankelijk van de prijs van het land, individuele landverbeteringen en de grootte en het type opslagruimte. Land kan variëren van $ 50.000 tot enkele honderdduizenden. Individuele landverbeteringen variëren sterk tussen locaties.

Ik bezit drie faciliteiten en elk had verschillende speciale landverbeteringskosten. Eén site was relatief vlak met zand en grind, wat lage kosten voor locatieverbetering met zich meebracht. Een tweede opslag was op een hellend perceel dat een extra 3-4 voet vulling vereiste voor de hele site. Eén eigenschap vereiste $ 20.000 aan bodemonderzoek voor vervuiling en nog veel meer voor bodemsanering vereist door de staats- en federale wetten.

Ik haat het om je een enkel nummer te geven voor de bouw, maar ik weet dat je dat nodig hebt voor wat vooronderzoek. Dus voorafgaand aan de beoordeling en het individuele pakket en de voorgestelde ontwikkeling zou ik een aantal van $ 40 per vierkante voet gebruiken. Dit is voor uw standaard metalen opslaggebouwen en omvat niet de kosten van het land, speciale landverbeteringen of andere ongebruikelijke kosten die kunnen optreden.

Deze kost kan worden verfijnd nadat u een woning heeft uitgekozen en uw plaatselijke burgerlijk ingenieur een conceptueel bouwplan heeft opgesteld. En zodra een definitief gedetailleerd bouwplan is voltooid, kunt u een aannemer vragen om u een constructie-schatting te geven voor een meer realistische kostprijs. Het is typisch om 15% toe te voegen aan de schattingen van aannemers voor onvoorziene extra's die zullen optreden. Het derde bouwgebied zijn de opstartkosten. Als u de kantoor- (en locatie) apparatuur en benodigdheden niet hebt meegerekend, vergeet deze dan niet hier op te nemen.

U gaat uw nieuwe opslagruimte openen met uw typische operationele kosten (lening, werknemer, nutsvoorzieningen, belastingen, enz.) En beperkte huurinkomsten. Elke maand moet u geld in uw bedrijf steken totdat er voldoende huur is om uw rekeningen te betalen. Dit kan enkele maanden tot twee of drie jaar duren, afhankelijk van veel factoren. Als u uw due diligence hebt gedaan en hebt vastgesteld dat er behoefte is aan de nieuwe opslagfaciliteit, een goede locatie heeft met een geschikte rit door het verkeer en bereid bent om de faciliteit goed op de markt te brengen, kunt u de tijd om break-even te maken aanzienlijk verkorten en winst maken.

Nogmaals, ik weet dat je op zoek bent naar een nummer. Ik kan je vertellen voor de drie faciliteiten die ik bezit, ik heb drie verschillende verhuurtijden om break-even te draaien - minder dan 1 jaar, 1,5 jaar, (en hoopvol minder dan een jaar voor de faciliteit die ik net heb geopend) Ik had een fulltime medewerker bij elke faciliteit. Veel experts in het veld raden u aan om een budget van 2 jaar te besteden om kostendekkend te zijn. Uw twee grootste operationele kosten na uw leningbetalingen zijn uw werknemers en onroerendgoedbelasting. U moet in het begin uw plaatselijke belastingadviseur ontmoeten of nagaan welke andere opslagfaciliteiten in uw stad belasting betalen, zodat u niet verrast bent.

Een afbouw tegen maandelijkse kosten voor een onbekende fase 1-opslagruimte (25.000 + -sf) zou ongeveer $ 15.000 + of - 5k kunnen zijn. Dus uitgaande van een gemiddeld huurtarief van $ 100 per eenheid, zou u 150 eenheden moeten huren om break-even te maken.

Hoeveel vierkante meter moet ik bouwen en hoeveel land heb ik nodig?

Er zijn enkele zakelijke theorieën die in acht moeten worden genomen bij het beslissen hoeveel opslagruimte moet worden gebouwd. Een daarvan is het hebben van een exit-strategie. De meeste verkopen van self storage gaan meestal naar faciliteiten die worden gekocht door reits of andere grote self storage operators. Meestal willen ze faciliteiten van 40.000 sf en groter. U wilt geen faciliteit hebben die zo klein is dat alleen bewijst dat zelfopslag goed bij het gebied past en een grotere faciliteit aantrekt om het grootste deel van de winst te maken nadat u hard heeft gewerkt.

De uitzondering hierop is als u overweegt uw self-storage-bedrijf als een bijbedrijf dat u op uw eigen land hebt gebouwd en uw bestaande bedrijfskantoor opraakt. Self-storage verhuren is zoveel sneller (en huurt voor meer per sf) als je een kantoor hebt met reguliere kantooruren. Om een manager te betalen en een aanzienlijke winst te maken en voor al uw inspanningen en risico's te betalen, kunt u een voorlopige schatting van 40.000 sf gebruiken (voor alle fasen) totdat u alle due diligence voor uw specifieke project hebt uitgevoerd.

Je hoeft niet het hele project in één fase uit te bouwen en eigenlijk is fasering sterk aan te raden. Het bespaart u de extra kosten van het hebben van een groot aanbod van niet-gehuurde eenheden. Een 50.000 Sf-project kan in twee of misschien drie fasen worden gebouwd, afhankelijk van de opslagbehoeften van een specifiek gebied. De sleutel is natuurlijk het berekenen van de vierkante meters die nodig zijn voor uw gebied en het aftrekken van de bestaande vierkante meters en de reeds voorgestelde opslag (maar niet gebouwd).

Voor de meeste gebieden waar er tal van opslagfaciliteiten zijn om uit te kiezen, is het trekkingsgebied een straal van 3 tot 5 mijl en is de vraag doorgaans 4 tot 7 sf per persoon. Deze factoren verschillen aanzienlijk van plaats tot plaats. Je kunt een lokale taxateur bellen (zorg ervoor dat ze een achtergrond hebben in de taxatie van zelfopslag) en vragen welke nummers ze gebruiken. Uw bank heeft doorgaans een beoordeling van uw project nodig en uw bank kan u de namen van hun taxateurs geven waarmee u contact kunt opnemen voor deze lokale informatie.

De hoeveelheid land die u nodig heeft, is sterk afhankelijk van de lokale bestemmingsplannen en en specifieke landkenmerken. Beide moeten in een vroeg stadium met aandacht worden gecontroleerd. Vaak heeft u de hulp van een plaatselijke burgerlijk ingenieur nodig. Een enkel bestemmingsplan of een strook wetlands kan een eigenschap onhaalbaar maken voor zelfopslag.

Als u geen bestemmingsplannen, geen nutsvoorzieningen en goed land heeft (geen vreemde vorm, geen wetlands of waterlichamen, geen erfdienstbaarheden, geen steile hellingen van meer dan 3%, kunt u een initiële schatting gebruiken van 10.000 + of - sf van één verdieping) toegang tot opslagruimte per hectare land Pas op, er is niet zo'n perfect stuk land - ik heb het tenminste nog niet gevonden.

Wat zijn enkele van de ontwerpfouten die u heeft gezien?

Geen kantoor.
Geen verkoopruimte op kantoor of verkoopruimte te klein.
Geen gemakkelijke toegang tot de badkamer van de klant.
De klant moet door de beveiligingspoort gaan om op kantoor te komen.
Geen 4 voet lange poort om toegang te krijgen tot de opslagruimte zonder de hoofdpoort te openen.
Toegangstoetsenbord niet uitgelijnd met poort.
Gelegen in een industriepark of afgelegen locaties.
Ruimte tussen gebouwen minder dan 7,4 meter.
Grotere eenheden (vooral auto-opslageenheden) die niet aan de buitenkant van het project zijn geplaatst, waar grotere toegangsstations kunnen worden aangebracht.
Er is niet genoeg groenvoorziening voorzien.
Geen ramen of kleine ramen op kantoor.
Geen of niet genoeg terreinverlichting. Een lampje bij de ingang van de site is een leuke touch.
Opslagruimtes niet zichtbaar vanaf de weg.
Geen beveiligingsmaatregelen.
Te veel doodlopende wegen.
Verlies van eenheden door slechte lay-out.
Geen kleine units en of te weinig variatie in unitgroottes.
Geen locker (4 ′ x 4 ′) eenheden aanwezig.
Om te voldoen aan de goedkeuring van de stad, maken sommige architectonische kenmerken het bouwen van metalen zelfs meer opvallend en onaantrekkelijk.
Fasering niet voorzien in de goedgekeurde plannen waarbij de aanvrager voor goedkeuring naar de commissie moet terugkeren.
Site-bewegwijzering die niet op de plannen staat, niet vereist dat de aanvrager ter goedkeuring naar de commissie terugkeert.
oprit breedte en / of straal bij de stadsweg te klein. Minimale straal van 25 voet en een voorkeursradius van 45 voet.
Toegang voor campers is niet groot genoeg.

Wat zijn enkele van de belangrijkste dingen die ik moet weten als we de deuren openen?

Het kost tijd voordat mensen beseffen dat u openstaat voor zaken en marketing die nu wordt gedaan, zal meer opleveren dan ooit tevoren.
Dit is het moment om een consistente marketingroutine te beginnen.
Het is normaal dat de eerste en vaak de enige vraag van potentiële klanten vraagt wat de prijs is. Dit betekent niets - het is gewoon de enige vraag die ze weten te stellen. Prijs is niet de belangrijkste reden waarom de meeste mensen huren.
U moet vandaag de unieke verkoopfuncties en voordelen van uw faciliteit ontwikkelen, zodat u uw klanten hiervan op de hoogte kunt stellen.
Hopelijk heeft u een website voordat u deze opent, zo niet, maak er dan een prioriteit van.
U moet "de unit laten zien" om deze te huren.
U moet de expert zijn en de prospect helpen om tot zijn eigen conclusies te komen - u kunt het ze niet zomaar vertellen.
U moet de prospect vragen voor de huur of de reservering.
U moet de bezwaren van mensen en oplossingen voor deze bezwaren leren.