Strata-raad: diefstal, pesten en ongeoorloofde beslissingen

Strata Council: diefstal, pesten en ongeoorloofde beslissingen

Leong

Strata Councils: diefstal, pesten en ongeautoriseerde beslissingen

Ik ben het type volwassene dat nog steeds van sprookjes houdt. Ik geloof dat de waarheid naar buiten zal komen! Ik geloof dat goed het kwade zal overwinnen.

Dus toen ik me realiseerde dat de strata-raad die het gebouw runde (waarin mijn pas gekochte flat was ondergebracht) geld stal, de bewoners pestte en structureel schadelijke keuzes maakte, trad ik toe tot het strata-bestuur. Ik zag mezelf als de onwillige held - de goede fee die het gebouw zou redden en de vrijheid van de mensen zou teruggeven. Ik verwachtte dankbaarheid, geluk en een uitzonderlijke gemeenschapszin.

Het enige dat ik deed, was mijn onschuld verliezen.

Ben je er meestal van overtuigd dat "jouw manier" de beste manier is, ongeacht wat iemand anders zegt?

Ja! Welnu, strata Council is misschien wel de juiste plek voor jou.

Strata-raden bestaan ​​uit vrijwilligers. Veel van deze vrijwilligers zijn uitzonderlijke mensen die hun tijd en vaak vrijelijk hun expertise geven.

Maar helaas zijn de meeste mensen die zich aangetrokken voelen om op dit bord te dienen, meestal degenen met een agenda. Soms gebruiken ze hun positie om geld te verdienen. Vaker gebruiken ze hun positie om hun disfunctionele controlevraagstukken te voeden.

Gestratificeerde huizen hebben geen tsaren, heersers of bazen. Deze relatie is simpelweg niet nodig, en de aanbeveling ervan is ook nergens in de Strata Property Act te vinden.

Leong

Inhoudsopgave

1. Is Strata Council de baas?
2. Wat zijn de verantwoordelijkheden van de Strata Council?
3. Dus wie is de baas?
4. Kunnen de leden van de Strata Council de bewoners pesten?
5. Kunnen de leden van de Strata Council geld stelen?
6. Uitgaven indienen met contant geld
7. In Cahoots met de aannemer
8. Geld lenen van het noodreservefonds (CRF)
9. Heeft de vastgoedbeheerder niet de leiding?
10. Is het mogelijk een lagenraad voor het gerecht te brengen?

1. Is Strata Council de baas?

Dit is een vreselijke maar veel voorkomende misvatting. Afschuwelijk voor de bewoners, want in eigen huis heeft niemand een baas nodig. En de waarheid is ook verschrikkelijk voor de strata-raad.

Om slechts een paar mensen te managen, is meestal een bedrijfsdiploma in human resources vereist. De eisen van het beheer van veel gezinnen (afhankelijk van de grootte van het gebouw of complex) zouden voldoende zijn om beelden op te roepen van rechte jassen, gewatteerde kamers en kleine stemmen.

Nee, de strata-raad is niet de baas.

Verbaasd? Het is waar. Gestratificeerde huizen hebben geen tsaren, heersers of bazen. Deze relatie is simpelweg niet nodig, noch is de aanbeveling ervan nergens in de Strata Property Act (SPA) te vinden.

De raadsleden zijn geen politiemacht. Een agent volgt uitgebreide training op veel gebieden, waaronder menselijk gedrag, onderzoek en juridische kwesties.

De leidinggevende taken die betrokken zijn bij het dienen in het bestuur worden vaak verward met gezagsposities.

"Dienen" is het sleutelwoord.

Wat de autoriteit betreft, de raad kan alleen optreden tegen iets dat in strijd is met de statuten. Zelfs dan moeten ze een schriftelijke klacht hebben. De enige keer dat ze überhaupt enige macht zouden hebben, is tijdens behoorlijk bijeengeroepen raadsvergaderingen.

Als je iets getuige bent of een klacht hebt, vertel het dan niet aan een bestuurslid. E-mail in plaats daarvan de property manager. Ze heeft geen kennis van de politiek van het gebouw en kan daarom onbevooroordeeld blijven.

Bovendien moet volgens de wet alle correspondentie die de vastgoedbeheerder ontvangt, naar voren worden gebracht en worden geadresseerd door de strata-raad. Daarom betaalt u veel geld aan het vastgoedbeheerbedrijf.

De enige keer dat de strata-raad überhaupt enige macht zou hebben, is tijdens behoorlijk bijeengeroepen raadsvergaderingen.

Leong

2. Wat zijn de verantwoordelijkheden van Strata Council?

Het zijn tussenpersonen die het gebouw en de bewoners vertegenwoordigen (door middel van verkiezingen en stemmen). Ze leiden de vastgoedbeheerder in alle zaken van het strata-corporatie. Samen nemen ze beslissingen over:

• Het onderhoud van het gebouw (ook wel de strata corporation genoemd).
• Correspondentie van eigenaren (zoals aangeleverd door de vastgoedbeheerder).

Wie is de baas? De statuten!

Leong

3. Dus wie is de baas?

De statuten. Je weet wel, die droge, gezaghebbende literatuur die spanning in je borst veroorzaakt, gevolgd door ongevraagde noties van rebellie… of tenminste geeuwen gevolgd door zware oogleden.

Eerlijk gezegd is het niet zo erg! Het is meestal maar een klein stapeltje papier, ongeveer twee millimeter dik, leesvriendelijk en je kunt ze van kaft tot kaft afwerken in ongeveer 15 minuten. Verwen uzelf en pluk de vrijheid die voortkomt uit kennis.

Vanaf hun adoptiedatum zijn de statuten de richtlijnen die de eigenaren (omwille van de harmonie en voor het welzijn van het gebouw) hebben gekozen te volgen.

Het zijn de statuten en de SPA waar u voor begeleiding naar moet kijken - niet de individuele leden van de lagenraad (die mogelijk hun eigen vooroordelen hebben).

Ervan uitgaande dat u één appartement bezit (en uw account een goede reputatie heeft), heeft u één stem en bezit u een deel van uw gebouw.

U heeft het volste recht om:

• Gebruik de voorzieningen van het gebouw
• Weet hoe uw geld wordt besteed
• Begrijp de beslissingen die namens u worden genomen

4. Kunnen de leden van de Strata Council de bewoners pesten?

Ja! Helaas komt dit vrij vaak voor. Op het bord zitten is een ondankbare taak. Het kost persoonlijke tijd en het maakt niet uit welke beslissingen er worden genomen, velen zullen klagen.

Bovendien zitten raadsleden op de eerste rij voor de lelijkheid van de mensheid. Ze zijn getuige elke keer dat bewoners geschillen hebben, de statuten overtreden en elkaar en gemeenschappelijke eigendommen niet respecteren. Na verloop van tijd kunnen ze dit zo frustrerend vinden dat ze het vertrouwen in de mensheid helemaal verliezen. Bewoners beboeten kan een manier van luchten worden. Zeker als de strata-raadsleden überhaupt controlekwesties hebben.

Hoewel de strataraad een vrijwilligersorganisatie zou moeten zijn, KUNNEN sommige of alle raadsleden geld stelen om hun inspanningen te subsidiëren.

Leong

5. Kunnen de leden van de Strata Council geld stelen?

Hoewel ze allemaal vrijwilligers zouden moeten zijn, kunnen sommige of alle leden van de lagenraad geld stelen om hun inspanningen te subsidiëren.

Als het bedrag tot een minimum wordt beperkt, wordt het meestal geen probleem.

Als mensen echter jarenlang in het bestuur zitten, worden ze machtig in kennis. Dit in combinatie met het afgemat en arrogant worden, zou hen mogelijk kunnen aansporen om steeds grotere geldgrepen te verdienen.

6. Uitgaven indienen met contant geld

Niet alle bedrijven bieden krediet, zelfs niet aan een laagbedrijf. Soms moet een raadslid dus een item 'uit eigen zak' kopen voor gebruik in het gebouw. Dit betekent dat ze voor terugbetaling een klein contant formulier moet invullen en indienen. Dit kan echter gemakkelijk worden misbruikt, tenzij er tussenstops en controles zijn ingevoerd.

Preventie: Zodra u lid bent geworden van het bestuur, stelt u uw kleine geldsysteem zo in dat:

• Ontvangstbewijzen moeten worden ingediend samen met het kleine geldvergoedingsformulier
• Er moeten handtekeningen zijn van twee andere bestuursleden dan het raadslid dat het formulier indient

Voorbeeld uit het echte leven

Racine was opgetogen om Pam op een dag haar nieuwe draagbare stoomreiniger met miereneter te laten zien. Blijkbaar kan het alles schoonmaken, overal, vooral op moeilijk bereikbare plaatsen. En ze betaalde maar $ 60!

Racine staat bekend om haar geschiedenis van impulsaankopen als gevolg van haar fanatieke aantrekkingskracht op gadgets die al na een paar dagen vervelen.

Maanden later, toen ze penningmeester werd, ontving Pam per post haar eerste partij gefotokopieerde (betaalde) facturen om te sorteren. Stel je haar verbazing voor toen ze een klein geldformulier vond, ingediend door Racine, inclusief die zeer draagbare draagbare stoomreiniger. Racine moet zich ermee hebben verveeld, dus had ze besloten het te verkopen aan het strata-bedrijf - voor $ 270.

In het grote geheel van dingen is dit een schamele hoeveelheid. Als iemand echter bereid is een klein bedrag te stelen, is hij beslist bereid een groot bedrag te stelen.

7. In Cahoots met de aannemer

Is het u ooit opgevallen dat een raadslid een goede relatie lijkt te hebben met een of twee handelaars die uw gebouw bezoeken? Heeft ze je ooit verteld dat ze, door zo oplettend te zijn, het bouwgeld bespaart?

Hoe het schema werkt:

• Er doet zich een mechanische "noodsituatie" voor in het gebouw en het raadslid omzeilt de vastgoedbeheerder en handelt rechtstreeks met een handelaar naar keuze.
• De behandelende handelaar verwerkt een factuur voor veel meer arbeid dan hij in werkelijkheid doet. Vooral overwerk kan winstgevend zijn.
• Het raadslid is ter plaatse om het werk en dus de factuur goed te keuren.
• De vastgoedbeheerder snijdt namens het strata-bedrijf een cheque af aan de handelaar.
• De handelaar incasseert zijn cheque en behoudt zijn deel plus belastingen.
• De handwerker ontmoet het raadslid in een donker steegje en overhandigt een bruine papieren zak met het aandeel van het raadslid, in contanten.

Preventie: moeilijk. Tenzij je bereid bent om lid te worden van het bestuur en het over te nemen.

Voorbeeld uit het echte leven

Het gebouw heeft twee identieke warmwatertanks. Op een dag, terwijl de andere raadsleden aan het werk waren, verving Racine een van de warmwatertanks. Later legde ze uit dat het was "gebarsten" en ze had het als een noodgeval beschouwd en had het onmiddellijk laten vervangen.

Ze gebruikte een handelaar met wie ze heel vriendelijk was. Hoewel hij loodgieter was, had hij veel klusjes in het gebouw gedaan. Ze had hem zelfs naar haar appartement gebracht voor de lunch. Pam ontdekte later dat zijn factuur $ 27.000 bedroeg, inclusief onderdelen en arbeid.

Om alles in perspectief te plaatsen, verving de nieuwe gemeente het jaar daarop de andere warmwatertank voor $ 3150 inclusief onderdelen en arbeid.

8. Geld lenen uit het Contingency Reserve Fund (CRF)

De CRF is een enorm doelwit, aangezien veel strata-bedrijven meer op deze rekening hebben staan ​​dan ze nodig hebben en het geld nergens voor wordt gereserveerd. De SPA van British Columbia heeft hiervoor een wet:

Uitgaven uit het reservefonds voor onvoorziene uitgaven

96 De strata-corporatie mag geen geld uit het noodreservefonds uitgeven, tenzij de uitgave (b) eerst is goedgekeurd door een besluit dat is aangenomen door middel van een stemming op een jaarlijkse of bijzondere algemene vergadering, of is goedgekeurd op grond van artikel 98.

Behalve dat deze wet misbruik toestaat:

Niet-goedgekeurde uitgaven

98 (3) De uitgaven mogen uit het exploitatiefonds of het noodreservefonds worden gedaan als er redelijke gronden zijn om aan te nemen dat onmiddellijke uitgaven noodzakelijk zijn om de veiligheid te waarborgen of om aanzienlijk verlies of schade, fysiek of anderszins, te voorkomen.

Hoe het schema werkt:

• Hetzelfde als de "In Cahoots With the Trades-worker" -regeling, behalve dat het bedrag zo groot is dat er niet genoeg geld in het exploitatiefonds (of een speciaal heffingsfonds) is om de factuur te betalen.
• De vastgoedbeheerder stuurt een formulier "Richtlijn voor het gebruik van noodreservefondsen" . Om geld te 'lenen' van het CRF zonder goedkeuring van de eigenaar op een algemene vergadering, moet dit formulier de handtekening van vier raadsleden dragen. Het verschuift effectief de aansprakelijkheid van de vastgoedbeheerder naar de bestuursleden.
• De handelaar ontvangt en incasseert zijn cheque. Hij behoudt zijn deel plus belastingen.
• De handelaar ontmoet de raadslid (en) in een donker steegje en overhandigt een bruine papieren zak met hun aandeel, in contanten.

Het geld wordt nooit terugbetaald aan de CRF

• De vastgoedbeheerder zal niet de moeite nemen om de gemeente dit geld "te laten terugbetalen" (onthoud dat ze "van de haak zijn").
• Omdat eigenaren geen maandelijkse CRF-saldi ontvangen, weten ze nooit dat er tot het einde van het jaar geld ontbreekt (als ze zelfs maar de moeite nemen om naar het overzicht te kijken).
• Als de raad toch betrapt wordt, doen ze gewoon wat ze in het verleden vaak hebben gedaan - ze zeggen dat een "noodgeval" onmiddellijk moest worden aangepakt. Dan kunnen ze de toekomstige onderhoudsbijdragen van de bewoners gebruiken om het CRF terug te betalen.

Preventie: Nogmaals, heel moeilijk. Tenzij je bereid bent om lid te worden van het bestuur en het over te nemen.

Voorbeeld uit het echte leven

Het strata-bedrijf zat op een speciale heffing van honderdduizenden dollars voor een specifiek project en er werd een bouwbedrijf ingehuurd.

Op een dag ziet Pam een ​​e-mail van de vastgoedbeheerder met een bijlage: een formulier "Richtlijn voor het gebruik van noodreservefondsen" voor $ 24.000,00. Omdat ze nieuw was in strata living en het bestuur, begreep Pam het niet en zo vroeg ze ernaar.

Racine deelde Pam mee dat het fonds voor speciale heffingen en de onderhoudsrekening van het exploitatiefonds waren uitgeput als gevolg van complicaties bij het project. Racine had de situatie als een noodgeval beschouwd, want als het bouwbedrijf niet tijdig werd betaald, konden ze een pandrecht op het gebouw plaatsen. Pam kon niet tegenspreken.

Maanden later, toen ze penningmeester werd, kon ze, hoewel ze zocht, nooit de vermelding vinden waarin stond dat dit geld was terugbetaald aan de CRF. Ze ontdekte ook:

• Het bouwbedrijf werd aangenomen zonder scherpe offertes.
• Er was nooit een schriftelijk contract met het bouwbedrijf, dus ook geen garantie.
• Een bouwvergunning is nooit afgegeven door het stadhuis.
• Hoewel Pam wist dat Racine bevriend was met de arbeiders van het bouwbedrijf, realiseerde ze zich pas veel later dat een van de opzichters in feite Racines vriend was.

De strata-raad heeft de bevoegdheid om het vastgoedbeheerbedrijf aan te nemen en te ontslaan. Om hun baan te behouden en zoveel mogelijk geld te verdienen, is het in het belang van de vastgoedbeheerder om de strata-raad tevreden te houden.

Leong

9. Heeft de vastgoedbeheerder niet de leiding?

Nee. Het bestuur heeft de bevoegdheid om het vastgoedbeheerbedrijf in dienst te nemen en te ontslaan (met een 3/4-stem die gemakkelijk te passeren is). Om hun baan te behouden en zoveel mogelijk geld te verdienen, is het in het belang van de vastgoedbeheerder om de strata-raad tevreden te houden.

Vastgoedbeheerders zijn overwerkt, krijgen niet veel dankbaarheid, maar kunnen een aanzienlijk bedrag verdienen. Ze worden betaald “per deur”. Laten we eens kijken naar drie verschillende vastgoedbeheerders, elk verantwoordelijk voor 1000 deuren en elk verdient hetzelfde salaris.

Deze vastgoedbeheerders nemen dezelfde looncheque mee naar huis

Property manager	Strata-bedrijven	Suites per strata
Betsy heeft een gemakkelijke baan!	1000 suites verdeeld over drie lagenbedrijven	300, 350, 350
Maria doet meer dan twee keer zoveel werk	1000 suites over zeven lagenbedrijven	230, 150, 150, 150, 150, 85, 85
Ellen is klaar voor de grappige boerderij!	1000 suites verdeeld over twaalf lagenbedrijven	100, 100, 100, 100, 75, 75, 75, 75, 70, 70, 80, 80

Onthoud dat elk strata-bedrijf:

• Eén lagenraad om mee om te gaan
• 6 - 12 raadsvergaderingen om bij te wonen
• Een jaarlijkse algemene vergadering
• Eventueel te houden speciale algemene vergaderingen.

Hoe meer lagencorporaties een vastgoedbeheerder verantwoordelijk is, hoe moeilijker en tijdrovender de klus wordt. De grotere strata-corporaties zijn lucratiever en trekken zo de betere en meer ervaren vastgoedbeheerders aan.

Dus als de gehaaste vastgoedbeheerder merkt dat een van haar strataborden iets plant dat in strijd is met de statuten of SPA, zal ze hem eenvoudig een waarschuwing sturen over de wettigheid. Zo zijn zij en haar bedrijf "van de haak" en kunnen ze tijd besparen door simpelweg de andere kant op te kijken. Hierdoor kunnen strata-raden doen wat ze willen.

Dus ja, je kunt een raadslid voor de rechter slepen. Door gigantische inspanningen die uw tijd, geduld, gezond verstand en mogelijk uw financiën in beslag nemen zonder enig direct voordeel voor u.

Leong

10. Is het mogelijk om een ​​Strata Council voor het gerecht te brengen?

Verrassend genoeg beschermt de volgende SPA-wet de leden van de strata-raad. Het is de subjectiviteit van deze wet die het moeilijk maakt om nalatigheid en diefstal te bewijzen:

Zorgstandaard van de raadslid:

31 Bij het uitoefenen van de bevoegdheden en het vervullen van de taken van de strata corporation moet elk raadslid

Bovendien kunt u er niet op rekenen dat de overwerkte vastgoedbeheerder:

• Voorkom diefstal
• Breng een bestuurslid voor de rechter
• Streef naar volledig herstel van gestolen geld

Dat zou tijdrovend en kostbaar zijn - geen enkele vastgoedbeheerder zal het doen!

Om gerechtigheid na te streven, moet er bewijs zijn. Dus als je zo zeker bent als Pam, zou je diefstal waarschijnlijk kunnen bewijzen met een forensische audit. Forensische audits zijn echter duur en tenzij u uw persoonlijke fondsen wilt gebruiken, moet u op een algemene vergadering ¾ stemmen om de strata-corporatie in een rechtszaak te brengen. Dat kan een bijzondere heffing betekenen. U moet dus eerst uw buren overtuigen.

Bovendien staan ​​rechtbanken niet positief tegenover lagenbedrijven die achter een individu aan gaan, in het bijzonder een vrijwilliger die haar tijd heeft geschonken. Dus zelfs als ze schuldig wordt bevonden, zou de straf minimaal zijn.

Dus ja, je kunt een raadslid voor de rechter slepen. Door gigantische inspanningen die uw tijd, geduld, gezond verstand en mogelijk uw financiën in beslag nemen zonder enig direct voordeel voor u.

U kunt het beste voorkomen door erbij betrokken te zijn. Bovendien ga je nooit fout met due diligence. Kennis is macht! Geef uzelf een voorsprong en plaats uzelf in een superieure positie door beide grondig te lezen en te begrijpen:

• De statuten van uw strata-bedrijf
• De Strata Property Act (SPA)

HOUD ER REKENING MEE DAT:

De verzetsbeweging is enorm geworden. Ik kan geen individuele opmerkingen of e-mails meer beantwoorden. Bezoek dit Facebook-forum, beantwoord de drie vragen en praat mee.

Dank je.

Vragen

Vraag: Hoe lang is een “redelijke termijn” voor een strata-raad om een ​​renovatieverzoek goed te keuren?

Antwoord: Strata-problemen zijn zo talrijk dat ik geen individuele vragen meer kan beantwoorden. Je kunt het beste helpen bij strata-problemen door lid te worden van de Facebook-pagina met de titel Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

Er zijn meer dan 360 leden die ongelooflijk behulpzaam zijn. De pagina is ingesteld op "privé", zodat alleen leden de berichten kunnen zien.

Klik op de onderstaande link, beantwoord ALLE vragen en ik zal je toevoegen aan de pagina.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Vraag: Verlaagt het aanvragen van een beheerder de waarde van onroerend goed?

Antwoord: Strata-problemen zijn zo talrijk dat ik geen individuele vragen meer kan beantwoorden. Je kunt het beste helpen bij strata-problemen door lid te worden van de Facebook-pagina met de titel Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

Er zijn meer dan 360 leden die ongelooflijk behulpzaam zijn. De pagina is ingesteld op "privé", zodat alleen leden de berichten kunnen zien.

Klik op de onderstaande link, beantwoord ALLE vragen en ik zal je toevoegen aan de pagina.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Vraag: We zijn zowel verbaal als schriftelijk lastiggevallen door de Raad, en we hebben ook zeer persoonlijke items in het openbaar laten zien door de voorzitter van de Raad. Zijn er legale wegen die we kunnen en moeten volgen om een ​​einde te maken aan deze intimidatie? We voelen ons niet langer veilig in ons huis. Dank je!

Antwoord: Strata-problemen zijn zo talrijk dat ik geen individuele vragen meer kan beantwoorden. Je kunt het beste helpen bij strata-problemen door lid te worden van de Facebook-pagina met de titel Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

Er zijn meer dan 360 leden die ongelooflijk behulpzaam zijn. De pagina is ingesteld op "privé", zodat alleen leden de berichten kunnen zien.

Klik op de onderstaande link, beantwoord ALLE vragen en ik zal je toevoegen aan de pagina.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Vraag: Mogen eigenaren inbreng hebben bij het bijwerken van de statuten?

Antwoord: Strata-problemen zijn zo talrijk dat ik geen individuele vragen meer kan beantwoorden. Je kunt het beste helpen bij strata-problemen door lid te worden van de Facebook-pagina met de titel Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

Er zijn meer dan 360 leden die ongelooflijk behulpzaam zijn. De pagina is ingesteld op "privé", zodat alleen leden de berichten kunnen zien.

Klik op de onderstaande link, beantwoord ALLE vragen en ik zal je toevoegen aan de pagina.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

© 2010 Sylvia Leong