Investeren in residentieel en commercieel vastgoed 101

Investeren in onroerend goed

Investering in onroerend goed kan voor niet-ingewijden intimiderend overkomen. De eerste en enige poging om onroerend goed te bezitten die de meeste Amerikanen ooit zullen doen, is het kopen van een huis - en dat is al uitdagend genoeg zonder complicaties aan de mix toe te voegen! Immers, wie zou zich bij zijn volle verstand aanmelden voor meer op het gebied van hypotheekbetalingen, verzekeringskosten en onderhoudskosten?

Als antwoord hoef je alleen maar te kijken naar het historische stijgingspercentage van investeringen op de vastgoedmarkt (ongeveer 9% per jaar gedurende de afgelopen vijfendertig jaar). ¹ Dit is logisch omdat banen worden gecreëerd naarmate de economie groeit. Bedenk dat de Amerikaanse bevolking tweehonderd jaar geleden ongeveer vijf miljoen zielen zat. Een eeuw geleden woonden er (ongeveer) vijfenzeventig miljoen mensen in ons land. Tegenwoordig is dat aantal meer dan verviervoudigd, en meer dan driehonderd miljoen mensen bellen nu de VS van A naar huis - en je mag gerust aannemen dat de meeste van die mensen op een gegeven moment twee dingen nodig zullen hebben: een plek om te werken en een plek leven! ^2,3 Overigens is voor beide zaken onroerend goed nodig.

Over het algemeen zullen we voor de voortdurende creatie van nieuwe huizen en banen in ons land moeten putten uit de eindige voorraad land waartoe we toegang hebben. Naarmate de hoeveelheid (aanbod) van dit land afneemt, zelfs als de behoefte eraan groeit (vraag), stijgen de prijzen steeds hoger. Weet je nog toen je weer op de lagere school zat en leerde over de grote westelijke uitbreiding van de 19e eeuw? In die dagen gaf de federale regering letterlijk land weg aan burgers die ermee instemden dat land in ruil daarvoor te wonen en te bewerken. Ze konden het zich veroorloven zo genereus te zijn, omdat het aanbod van land destijds veel groter was dan de vraag ernaar.

Dat is niet langer het geval - en zoals bij elke eindige hulpbron - zullen de prijzen blijven stijgen naarmate de menselijke bevolking groeit, waardoor de consumptie van onze vaste voorraad bouwland wordt aangewakkerd. Als zodanig zal de slimme persoon onroerend goed als een gezonde investering zien. Dit wil echter niet zeggen dat de vastgoedmarkt immuun is voor de ups en downs waaraan de financiële markten onderhevig zijn. Verre van dat! In feite zijn de meeste mensen die geen succes vinden bij het beleggen in onroerend goed degenen die overdreven reageren op kortetermijnschommelingen en proberen hun bezit dienovereenkomstig te jongleren.

Om het waardeverminderingspotentieel van beleggen in onroerend goed volledig te benutten, is het meestal nodig om gedurende vele jaren onroerend goed te kopen en te houden - zelfs tot aan de pensionering en daarna - om kortetermijnverliezen te kunnen opvangen en te profiteren van langetermijnwaardering. Bovendien, hoewel het theoretisch waar is dat alle grondprijzen zullen blijven stijgen naarmate de bevolking groeit, kan dit in sommige gevallen even duren.

Daarom is het niet voldoende om simpelweg een oud stuk onroerend goed te kopen en vervolgens achterover te leunen en te zien hoe uw eigendom in waarde stijgt. U moet beproefde methoden toepassen om de waarde van een onroerend goed te beoordelen voordat u koopt, om uw kansen te maximaliseren om de waarde sneller te zien stijgen dan bij andere eigendommen (relatief gesproken). Deze omvatten: analyse van lokale vastgoedmarkten en economieën, grondige inspecties en taxaties voor elk onroerend goed dat u serieus overweegt, en realistische berekeningen voor verwachte inkomstenstromen versus uitgaande uitgaven.

Al deze overwegingen en meer komen aan bod in deze meerdelige tutorial: Investeren in residentieel en commercieel onroerend goed 101! In deze aflevering zal ik de voor- en nadelen van het kopen van onroerend goed om uw vermogen te vergroten uiteenzetten. Daarna zullen we het hebben over enkele van de meer indirecte methoden van beleggen in onroerend goed, voor die mensen die gewoon willen profiteren van het rendement van de markt in de loop van de tijd, maar die niet willen omgaan met het gedoe dat met de hand gepaard gaat in de hand met het zijn van een huisbaas.

In de tweede aflevering, Direct investeren in onroerend goed , zal ik een gedetailleerd overzicht geven van wat er komt kijken bij het investeren in de drie belangrijkste soorten onroerend goed: residentieel onroerend goed, commercieel onroerend goed en braakliggend land. In deel 3, Vastgoedwaardering en cashflowanalyse , behandelen we de principes die u moet begrijpen om de gewenste gebieden voor uw vastgoedinvesteringsactiviteiten te verkennen , hoe u een juiste taxatie uitvoert en een stapsgewijze methode voor het bepalen van de cashflow (dwz huuropbrengsten minus kosten).

Deel 4 van deze serie, Onderhandelen over deals en het vermijden van oplichting bij beleggen in onroerend goed , geeft u inzicht in de fijnere punten van het (kosten) efficiënt sluiten van een onroerendgoeddeal, evenals een inleiding over enkele vreselijke onroerendgoedinvesteringen die u überhaupt moet vermijden. kosten. Na het lezen van deze aflevering, bent u bereid om enkele van de veelvoorkomende 'citroentraps' van de onroerendgoedwereld te identificeren, evenals populaire tactieken die worden gebruikt door onethische kopers en verkopers.

Dus, zonder verder oponthoud, geef ik u Residentieel en Commercieel Vastgoed Investeren 101!

Investeren in residentieel en commercieel onroerend goed 101

Wat hebben grote steden als New York, Los Angeles en San Francisco gemeen? Om te beginnen zijn de onroerendgoedprijzen in al die bloeiende metropolen enkele van de hoogste die er zijn! Dit komt doordat het aanbod van bouwland schaars is in vergelijking met de grote vraag ernaar. Daarom is de kans groter dat zowel woningen als commercieel vastgoed tegen een premie worden verkocht.

Daarentegen zijn de onroerendgoedprijzen in een groot deel van het Amerikaanse middenwesten of zuiden veel lager omdat er een groter aanbod van bouwbare grond is (denk bijvoorbeeld aan "grote open ruimtes"). Dat wil niet zeggen dat u geen mooie waardering zou kunnen zien voor enige investeringen in onroerend goed die in dergelijke landelijke gebieden zijn gedaan - alleen dat u uw verwachtingen dienovereenkomstig zou moeten aanpassen. Als u bijvoorbeeld vaststelt dat de staat van de

lokale economie in middelgrote stad A - een gezellig klein gehucht dat zich ergens in het Amerikaanse Heartland nestelde - gezond is en klaar om uit te breiden, dan heeft u alle recht om te verwachten dat een (goed onderzocht en financieel gezond) investeringspand in het gebied zal waarderen mooi na verloop van tijd. Het heeft misschien niet het soort premies dat u tijdens uw leven van een herenhuis in Manhattan zou verwachten, maar dit is minder belangrijk dan de totale waardering van uw oorspronkelijke investering.

Vooruitgang, industrie en productiviteit hebben allemaal een positieve invloed op de vastgoedprijzen en er zijn (op veel gebieden) kansen in overvloed voor intelligente beleggers die hun geld willen zien groeien. Zolang u begrijpt hoe u investeringspanden kunt analyseren en selecteren, is de kans groot dat u in uw omgeving wat waardevol onroerend goed kunt vinden. En zelfs als dat niet het geval is - als u bijvoorbeeld toevallig in een economisch achtergestelde regio woont - kunt u nog steeds indirect in onroerend goed investeren via REIT's en REIT-beleggingsfondsen (later besproken).

Voordelen van investeren in onroerend goed:

1. Waardering van onroerend goed en huurinkomsten

Er zijn twee manieren waarop vastgoedbeleggers geld verdienen met hun eigendommen: waardering in de tijd en / of huurinkomsten van huurders. Bovendien, in tegenstelling tot andere (niet-pensionerende) financiële effecten zoals aandelen en obligaties, wordt de waardestijging van onroerend goed uitgesteld tot het moment dat beleggers ervoor kiezen om te verkopen. Het betalen van belastingen kan zelfs dan nog worden vermeden als de winst uit de verkoop van huurwoningen wordt gebruikt om andere huurwoningen te kopen. Deze staan ​​bekend als Starker-uitwisselingen of IRS Section 1031- uitwisselingen.

Gelukkig, zelfs als investeerders besluiten de winst uit de verkoop van huurwoningen niet door te schuiven, wordt de belasting over die winsten beperkt tot maximaal vijftien procent - als de eigendommen in kwestie ten minste een jaar in bezit zijn geweest. Dergelijke winsten worden geclassificeerd als vermogenswinst op lange termijn en worden belast tegen een drastisch lager tarief dan vermogenswinst op korte termijn, die kan worden belast tegen een tarief van wel veertig procent. (Yikes!)

Er is echter een addertje onder het gras, en het zit hem in de manier waarop de IRS de winst classificeert die wordt behaald met een (niet-rollover) verkoop van huurwoningen. Dat wil zeggen, de overheid berekent de winst uit de verkoop van een huurwoning niet simpelweg als de verkoopprijs minus de aankoopprijs. In plaats daarvan wordt de waardevermindering (dwz de waardevermindering van het onroerend goed met het verstrijken van de tijd, met name als gevolg van slijtage) die beleggers

claimen op hun belastingaangifte - voor elk jaar dat een onroerend goed in eigendom is - in mindering gebracht op de oorspronkelijke aankoopprijs, en dit aantal wordt vervolgens gebruikt om de totale winst uit een verkoop te bepalen.

Stel dat u van plan bent een huurwoning die u vijf jaar geleden hebt gekocht te verkopen voor $ 100.000. Voor elk jaar dat u eigenaar bent, heeft u $ 3.000 aan afschrijving op uw belastingaangifte opgeëist, voor een totaal van $ 15.000. Stel je nu voor dat je eigendom in diezelfde vijf jaar met tien procent per jaar is gestegen, zodat de totale waarde van je investering is gegroeid tot $ 110.000.

Op het eerste gezicht lijkt het erop dat uw belastbare winst gewoon $ 10.000 ($ 110.000 - $ 100.000 = $ 10.000) is - maar de IRS ziet het niet zo! In hun ogen zou uw totale winst de afschrijving van $ 15.000 omvatten die u op uw belastingaangifte hebt geclaimd. Daarom zou je hen hun korting van $ 25.000 winst verschuldigd zijn, ook al heb je eigenlijk maar $ 10.000 op de verkoop verdiend ($ 100.000 - $ 15.000 = $ 85.000

en $ 110.000 - $ 85.000 = $ 25.000). Om maar naar huis te rijden: vijftien procent van $ 10.000 is $ 1.500; terwijl vijftien procent van $ 25.000 $ 3.750 is - meer dan het dubbele van het oorspronkelijke bedrag!

Deze illustratie houdt natuurlijk geen rekening met de winst uit huurinkomsten minus uitgaven over die periode van vijf jaar. Dit staat bekend als 'cashflow' en is een belangrijke bepalende factor voor het al dan niet de moeite waard zijn van een huurwoning. Doorgaans is de cashflow in de eerste jaren van onroerend goed klein - tenzij in het begin een grote aanbetaling (op de hypotheek) wordt gedaan - aangezien de maandelijkse bedrijfswinsten worden opgeslokt door hypotheeklasten, onroerendgoedbelasting, verzekerings- en onderhoudskosten.

(Opmerking: Cashflow - huurinkomsten die de uitgaven (bijv. Hypotheek, onroerendgoedbelasting, verzekering, onderhoud) voor een woning overtreffen - wordt uitgebreider behandeld in deel 3 van deze tutorial.)

In het beste geval zullen investeerders de huurprijzen van hun eigendommen sneller verhogen dan hun uitgaven stijgen, waardoor ze een gestage winst opleveren. Dit is echter misschien niet mogelijk in tijden van trage economische groei - of erger nog, een recessie. In dergelijke gevallen kunnen de huurtarieven zelfs dalen!

Starker uitwisselingen

Starker Exchanges zijn niet doe-het-zelfvriendelijk. Een derde partij is meestal nodig om toezicht te houden op het proces en de winsten van uw verkoop van huurwoningen worden op een geblokkeerde rekening gestort. Bovendien moet u een vervangende woning binnen vijfenveertig dagen identificeren en de nieuwe aankoop binnen zes maanden afronden. De meeste mensen kiezen ervoor om een ​​belastingadviseur / advocaat in te huren om hen te helpen met deze roll-over aankopen, om er zeker van te zijn dat al hun 'i's' gestippeld zijn en 't's' gekruist!

2. Hefboomwerking

Bij onroerend goed kunt u doorgaans tachtig procent of meer van (de waarde van) uw investering lenen, waardoor u een veel groter bezit beheert tegen een fractie van de kosten. Onthoud bijvoorbeeld dat hypothetische eigendom van $ 100.000 dat u in de vorige sectie hebt "gekocht"? De kans is groot dat je je niet voorstelde dat je

de bank binnenliep met een koffertje vol geld om de zaak te kopen. (Ik wed dat je dat nu bent , toch?) Als je net als de meeste mensen bent, zou je een hypotheek moeten krijgen om je investering te betalen.

Archimedes: "Geef me genoeg macht… en ik zal de wereld in beweging brengen !!"

Traditioneel betekent dit dat u een hypotheekverstrekker benadert met (ten minste) een aanbetaling van twintig procent - of $ 20.000 voor dit voorbeeld - en de kredietverstrekker vraagt ​​om uw openstaande saldo te financieren. Op deze manier kunt u de controle over een echt actief van $ 100.000 overnemen tegen slechts een vijfde van de aankoopprijs. Als de waarde van uw onroerend goed in de loop van de tijd stijgt, zoals u hoopt, heeft u de mogelijkheid om naast het geld dat u hebt geleend geld te verdienen met uw oorspronkelijke investering.

Om dit te illustreren, laten we zeggen dat de waarde van het onroerend goed stijgt tot $ 120.000, nadat we het bovengenoemde onroerend goed een aantal jaren hebben aangehouden. Als u ervoor kiest om op dit moment te verkopen, heeft u een honderd procent rendement behaald op uw oorspronkelijke investering van $ 20.000 (de aanbetaling die u voor uw hypotheek heeft gedaan), nadat u uw geldschieter het verschuldigde saldo hebt betaald ($ 120.000 - $ 80.000 = $ 40.000). Dit vereenvoudigde voorbeeld gaat er natuurlijk van uit dat uw eigendom tijdens uw jaren van eigendom in een bizarre limbo heeft gestaan ​​en dat u niet meer in uw hypotheek hebt gestort, noch enige positieve (of negatieve) kasstroom uit huurinkomsten hebt ervaren. Het veronderstelt ook dat in een bizarre wereld de IRS mensen een gratis doorberekening van belastingen geeft, en dat de transactiekosten die gepaard gaan met het kopen en verkopen van onroerend goed niet bestaan!

3. Investeren op lange termijn

Een van de voordelen van investeren voor de lange termijn is de lagere belastingdruk die wordt veroorzaakt door het in bezit houden van effecten en activa door de jaren heen. Zoals besproken in de vorige secties, kunnen belastingen op de verkoop van onroerend goed een groot deel van uw inkomsten uitmaken. Ook zijn de transactiekosten en diverse vergoedingen in verband met het kopen en verkopen van onroerend goed omslachtig, en kunnen ze u wel vijftien

procent (of meer) van de totale waarde van een onroerend goed kosten.

In de financiële sector zijn er grote zaken in het rapporteren over elke beweging die de markt maakt, en door het netwerk gesponsorde pseudo-analisten met gekwelde uitdrukkingen “adviseren” investeerders om met hun bezit te jongleren in verwoede pogingen om laag te kopen en hoog te verkopen. Maar net als bij het beleggen in onroerend goed, levert veelvuldig kopen en verkopen beleggersrendementen op in de vorm van kortetermijnbelasting op vermogenswinst, om nog maar te zwijgen van makelaarscommissies en verschillende handelsvergoedingen. Veel mensen die hun geld in financiële waardepapieren en onroerend goed steken, nemen deze overwegingen niet in overweging en lopen uiteindelijk de langetermijnwaardering mis die de markten in de loop van de tijd hebben genoten (historisch gezien gemiddeld 7% -10% per jaar), en voedt tegelijkertijd de commissie-gestuurde machine die bestaat uit slecht investeringsadvies dat onze samenleving doordringt.

Hoewel de prijzen op de vastgoedmarkt evenzeer constant in beweging zijn als de prijzen op de aandelenmarkt, zijn er geen netwerkkanalen, publicaties, e-mails en sms-meldingen die zijn bedoeld om over die veranderingen te rapporteren. "Uit het oog, uit het hart", zoals het gezegde luidt, en investeerders in onroerend goed krijgen de relatieve gemoedsrust die gepaard gaat met het negeren van de subtiele - en, eerlijk gezegd, onbeduidende - kortetermijn-machinaties van marktprijzen in voorstander van groei op lange termijn. Bovendien, in tegenstelling tot aandelen of obligaties die in een oogwenk kunnen worden verhandeld, is het gedoe dat gepaard gaat met het gereedmaken van een onroerend goed voor verkoop een poging (om nog maar te zwijgen van tijdrovend), en fungeert het als een extra belemmering voor impulsieve verkoop.

Stel je bijvoorbeeld een scenario voor als het bovenstaande, maar nu bevat Bizarro World een netwerktelevisiekanaal dat verslag uitbrengt over actuele schommelingen in de vastgoedmarkt: Real Estate Watch! Bovendien heeft een recente neergang ervoor gezorgd dat uw eigendomswaarde is gedaald tot $ 80.000, en u ziet dat u technisch een verlies van honderd procent op uw oorspronkelijke investering (uw

aanbetaling van $ 20.000) hebt gecompenseerd. In paniek kiest u ervoor om te verkopen voordat de zaken "erger" worden, en uiteindelijk offert u uw echte bezit op. Dit heeft tot gevolg dat u daadwerkelijk in de verkoop moet betalen om transactiekosten en afsluitingskosten te dekken!

Enkele maanden later, na het gebeuren met Real Estate Watch! tijdens het kanaalsurfen merkt u op dat de markt is hersteld. De waarde van uw voormalige eigendom is weer gestegen tot waar het was voor de neergang! In een blinde woede gooi je de afstandsbediening van de tv naar je flatscreen, waardoor hij kapot gaat. En dan, als een extra belediging, bedenk je dat je geen geld hebt om een ​​vervangende televisie te kopen - je hebt al een bad genomen in je vastgoedproject.

Tegengestelde markten

Een voordeel van beleggen in onroerend goed is dat de waarde van onroerend goed niet synchroon loopt met de aandelenmarkt en / of andere soorten activa die u mogelijk bezit. Dit is gunstig, omdat een gediversifieerde beleggingsportefeuille u kan helpen uw verliezen af ​​te dekken als een of meer marktsectoren het slecht doen tijdens een economische neergang.

4. Waarde toevoegen aan uw eigendom

Wanneer u in bedrijven belegt door aandelen en obligaties te kopen - hetzij direct, hetzij indirect via onderlinge fondsen - is er daarna niet veel meer te doen dan achterover leunen en kijken hoe uw effecten (hopelijk) stijgen. Een uitzondering zou zijn als u toevallig een groot deel van de aandelen in een bepaald bedrijf had, waardoor u meer inspraak zou krijgen in de activiteiten van dat bedrijf. Maar u hoeft niet per se in staat te zijn om een ​​meerderheidsbelang bij Microsoft te kopen om een ​​actievere rol te spelen bij uw investeringen.

Slimme vastgoedinvesteerders zijn vaak in staat om eigendommen met oppervlakkige gebreken te identificeren en ze vervolgens met korting te kopen door slimme onderhandelingsvaardigheden in te zetten. Dit is vooral aantrekkelijk voor mensen die graag de handen uit de mouwen steken en wat werk in hun investeringen steken om de marktwaarde te verhogen. Eigenschappen die een nieuwe verflaag nodig hebben, aandacht voor landschapsarchitectuur of gewoon een goede

schoonmaakbeurt zijn er in overvloed op de onroerendgoedmarkt, wachtend op een investeerder met de juiste instelling om een ​​beetje TLC toe te passen!

Sommige investeerders met een talent voor woningverbetering gaan zelfs verder dan dat, en zoeken doelbewust versleten of anderszins verontruste eigendommen om te kopen, met als enig doel ze weer op de markt te brengen. Deze praktijk, die

bekend staat als "flipping", kan lucratief zijn als ze correct wordt benaderd. Maak echter niet de fout om in deze niche te springen zonder een goed begrip van economische indicatoren die van invloed zijn op de prijsstelling op de huizenmarkt (

later meer in detail besproken), vermogenswinstbelastingen op korte termijn (eerder besproken) en transactiekosten in verband met verkoop van onroerend goed, evenals een realistische schatting van hoeveel de

reparaties gaan u kosten. Anders zou je uiteindelijk je bloed, zweet en tranen in een geldkuil kunnen gieten die geen kans maakt op een behoorlijk rendement!

Flippers

Vastgoedbeleggers die noodlijdende eigendommen kopen die ingrijpende renovaties nodig hebben, met als enig doel die renovaties uit te voeren om het onroerend goed met winst door te verkopen, worden "flippers" genoemd.

5. Eindige levering van grond

U kent waarschijnlijk het iconische citaat van Mark Twain over onroerend goed:

De kans is groot dat je er nooit lang over nagedacht hebt, maar bedenk dat meneer Twain leefde in de tweede helft van de negentiende eeuw, toen de wereldbevolking ongeveer 1,6 miljard bedroeg. Om dat in perspectief te plaatsen, in 2014 bedroeg de totale menselijke bevolking wereldwijd meer dan 7 miljard. Het duurde dus meer dan tweehonderdduizend jaar voordat de bevolking een miljard bereikte, en in iets meer dan een eeuw hebben we dat aantal zes keer overtroffen!

Land is maar één ding dat mensen altijd nodig zullen hebben, en afgezien van de kolonisatie van Mars of de maan, zitten we vrijwel vast aan de hoeveelheid die we altijd hebben gehad. Koppel dat vaste aanbod aan een snel stijgende vraag, en het is niet moeilijk om onroerend goed als een aantrekkelijke investering te zien. Bovendien hebben mensen de neiging om zich relatief dicht bij elkaar te vestigen, en in de directe nabijheid van een robuuste transportinfrastructuur met wegen, spoorwegen en luchthavens.

Onroerend goed gelegen in bloeiende grootstedelijke gebieden - en de omliggende buitenwijken - met een klein aanbod van bouwland, levert doorgaans de hoogste premies op (en waardeert meestal het meest). Zoals aan het begin van deze tutorial vermeld, zijn de onroerendgoedprijzen in plaatsen als New York City en San Francisco om deze redenen torenhoog. Dit geldt ook voor eilanden en eilandketens zoals Hawaï, Japan en Taiwan.

East Midtown skyline, NYC

Nadelen van investeren in onroerend goed:

1. Enorme tijdsbesteding

Investeren in onroerend goed is geen wandeling in het park. Het bepalen van de toestand van de lokale economie, het onderzoeken van trends in huizenprijzen en het verkennen van potentiële eigendommen kost allemaal tijd. Als u uw toewijding niet doet voordat u koopt, kunt u heel goed een citroen krijgen.

Als u ervoor kiest om uw woning te verhuren, moet u bovendien bereid zijn om alle verantwoordelijkheden op zich te nemen die gepaard gaan met het zijn van een verhuurder. Jouw taak bestaat niet alleen uit het vinden van betrouwbare huurders en vervolgens maandelijks een cheque bij hen innen. U moet ook eventuele problemen oplossen die ze kunnen hebben tijdens het huren van u, inclusief alle onderhoudsproblemen.

Bent u bereid om 2 uur 's nachts de telefoon op te nemen als de warmwatertank bij uw huurwoning kapot gaat? Heeft u de tijd om een ​​onderaannemer in te huren en toezicht te houden op de reparaties? Zo niet, dan is verhuurder zijn niets voor jou.

Hoewel het waar is dat u een vastgoedbeheerder kunt inhuren om veel van deze problemen op te lossen, kost dit geld. Bovendien krijg je door het op deze manier delegeren van verantwoordelijkheid niet helemaal van de haak. Het geld stopt nog steeds bij jou - dat wil zeggen, je moet afmelden en toezicht houden op eventuele grote reparaties.

2. GEEN Avenue to Easy Riches

Heb je ooit een van die late-night infomercials gezien, waar een zalvende woordvoerder opschept over hoe hij of zij miljoenen dollars heeft geïnvesteerd in onroerend goed, met behulp van een geheime methode die alleen kan worden geleerd door dit of dat boek te kopen, hoe video of een ander exclusief product? … Natuurlijk heb je! Dit land zou gewoon niet hetzelfde zijn zonder een standaardassortiment van sjacheraars die jagen op dat zeer Amerikaanse verlangen om snel rijk te worden - met weinig tot geen moeite - door een of andere truc te gebruiken. Zoals PT Barnum ooit (naar verluidt) zei:

Maar in werkelijkheid is er geen geheime methode om stapels rijkdom te verwerven door te investeren in onroerend goed, behalve ouderwets elleboogvet. Als u de tijd steekt in het onderzoeken van eigendommen, het identificeren van potentiële koopjes en het doorlopen van de cijfers om de geschatte cashflow te bepalen, dan bent u beter voorbereid om te genieten van de voordelen van investeren in onroerend goed dan elke afgestudeerde goeroe-school op aarde! (We zullen later ingaan op de details van het evalueren van een woning.)

3. Risico

Vastgoedbeleggingen zijn onderhevig aan dezelfde risico's als andere soorten beleggingen, zoals aandelen, obligaties en beleggingsfondsen. Zoals eerder vermeld, zal de onroerendgoedmarkt van tijd tot tijd korte termijn schommelingen ondergaan, en sommige hiervan zullen de waarde van uw eigendommen negatief beïnvloeden. Hoewel vastgoedbeleggers in het verleden een algemeen rendement hebben behaald dat vergelijkbaar is met dat van aandelenmarktbeleggers, vormen in het verleden behaalde resultaten geen garantie voor toekomstige resultaten.

Bovendien, als het uw bedoeling is om uw investeringspand te verhuren, is het belangrijk om te beseffen dat zelfs de meest gewetensvolle huurders niet op dezelfde manier voor een verhuur zorgen als een eigenaar. Ongelukken gebeuren, en zoals iedereen met kinderen of huisdieren weet, is slijtage een onvermijdelijk gevolg van bewoning.

Bovendien vallen huurders niet zomaar uit de lucht en nemen ze direct uw huurwoningen in. Er is een (soms langdurig) proces betrokken bij het vinden van betrouwbare en betrouwbare huurders, evenals het omgaan met borgsommen, huurovereenkomsten en alle andere bureaucratische details die verband houden met ons litigieuze moderne bestaan. Vooral als u eenpand voor één bewoner heeft (wat een heel gezin kan betekenen, niet letterlijk één persoon), kan het voorkomen dat u helemaal geen huurders heeft en daarom te maken krijgt met de geldstroom van een leegstaande woning zonder eventuele huurinkomsten om kosten te compenseren. (Au!)

Eenvoudige investeringen in onroerend goed: een huis kopen en REIT's

Toen je voor het eerst leerde zwemmen, durf ik te wedden dat je niet meteen met het hoofd eerst in het diepe dook en de kaarten liet vallen waar ze konden. U bent waarschijnlijk

begonnen zoals de meeste mensen: in het kinderzwembad, getrakteerd op een assortiment kleurrijke drijfmiddelen en zorgvuldig gecontroleerd onder het toeziend oog van een ouder of

instructeur. Toen je zelfvertrouwen kreeg en ervoer, werden de drijfmiddelen buiten beschouwing gelaten, en uiteindelijk kon je je alleen in het diepe water wagen

zonder angst voor je leven.

Evenzo, als u nieuw bent in onroerend goed, is het niet strikt noodzakelijk dat u opraakt en meteen een flatgebouw met meerdere units koopt om de vruchten te plukken van een investering in deze sector. Waarom zou u in plaats daarvan niet "uw voeten nat maken" (figuurlijk gesproken) met een of twee relatief eenvoudige vastgoedinspanningen - een huis kopen en / of investeren in Real Estate Investment Trusts (bekend als REIT's )? Sterker nog, veel persoonlijke investeerders gaan hun betrokkenheid bij de vastgoedmarkt nooit verder dan dit, en daar is absoluut niets mis mee!

1. Een huis kopen

Of ze het nu weten of niet, elke huiseigenaar in Amerika is een vastgoedinvesteerder. Navigeren door het complexe proces van het kopen van een domicilie (bijv. Eigendommen zoeken en cijfers doorzoeken, sparen voor een aanbetaling en een hypotheekverstrekker benaderen) is in veel opzichten vergelijkbaar met het kopen van een residentieel of commercieel vastgoedbelegging. Bovendien, terwijl huiseigenaren hun hypotheken aflossen en eigen vermogen opbouwen in hun huizen - terwijl ze hopelijk een gestage mate van waardering genieten -, verhogen ze bovendien hun nettowaarde op precies dezelfde manier als een vastgoedmagnaat met tientallen vastgoedbeleggingen, zij het op een kleinere schaal.

Bovendien, als u op een bepaald moment besluit te verhuizen, heeft u de mogelijkheid om uw eigendom om te zetten in een huurwoning. Overweeg dit echter niet eens,

tenzij u bereid bent om alle verantwoordelijkheden op zich te nemen die gepaard gaan met het zijn van een verhuurder, zoals eerder besproken. Bovendien denken sommige huiseigenaren er ten onrechte aan deze route te nemen tijdens een depressieve markt, om te wachten tot de huizenprijzen zich herstellen voordat ze verkopen. Dit is meestal ook een slecht idee omdat eventuele winsten uit de verkoop van een huurwoning in de meeste gevallen worden belast als vermogenswinst (tenzij die winsten worden doorgerold naar een ander soortgelijk onroerend goed).

2. REIT's

Real Estate Investment Trusts , of REIT's , zijn organisaties die pools van investeerdersgeld aannemen en vervolgens met dat geld residentieel en commercieel vastgoed kopen. Het beheer van de eigendommen wordt vervolgens tegen een vergoeding afgehandeld door de REIT's , waarbij de winsten die worden verdiend met geïnde huur en verkopen worden doorgegeven aan de oorspronkelijke investeerders. U kunt desgewenst in individuele REIT's beleggen, maar een meer gediversifieerde benadering is beleggen in REIT- beleggingsfondsen.

Voel je niet slecht als je nog nooit van REIT's hebt gehoord - ze krijgen niet veel pers. Er zijn geen realityshows die aan hen zijn gewijd, en onroerendgoedmakelaars (inclusief de vele, vele boeken geschreven door onroerendgoedmakelaars) zullen meestal ook niet ingaan op REIT's , omdat het voor hen niet rendabel is om dat te doen. Dit komt omdat investeren in een REIT "de tussenpersoon uitschakelt", en veel vastgoedprofessionals zijn in

wezen verheerlijkte tussenmannen en tussenvrouwen.

Makelaars, makelaars en diensten in onroerend goed fungeren allemaal als tussenpersoon voor kopers en verkopers van onroerend goed, en zij verdienen hun brood met provisie wanneer twee partijen (die zij hebben samengebracht) zaken doen. Maar REIT's worden verhandeld op grote effectenbeurzen, net als andere financiële effecten, en daarom hebben beleggers geen hulp nodig van vastgoedprofessionals om ze te kopen. Uw effectenmakelaar heeft er in ieder geval meer belang bij u te proberen te overtuigen REIT- aandelen te kopen - maar de tactiek die wordt gebruikt door effectenmakelaars en beursvennootschappen is een heel andere discussie!

Drie zeer gerespecteerde REIT- beleggingsfondsen voor uw overweging (in alfabetische volgorde), zijn:

• Cohen & Steers Realty Shares Fund (tickersymbool: CSRSX )
• Fidelity Real Estate Investment Portfolio (tickersymbool: FRESX )
• Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) Index Fund (tickersymbool: VGSIX )

Elk van deze fondsen heeft belangen in verschillende individuele REIT's , zodat beleggers niet volledig afhankelijk zijn van het succes van één enkele organisatie om rendement op hun geld te zien. Bovendien wordt al het werk dat betrokken is bij het onderzoeken en kopen van aandelen in individuele REIT's afgehandeld door fondsbeheerders, net zoals al het werk dat betrokken is bij het onderzoeken en kopen van vastgoedbeleggingen (om nog maar te zwijgen van het beheren van die eigendommen) wordt afgehandeld door de REIT's , dus u U hoeft letterlijk niets te doen behalve investeren en dan verder gaan met uw leven! Het beste van alles is dat u via een pensioenrekening zoals een traditionele IRA in REIT- beleggingsfondsen belegt , hoeft u geen belasting over uw inkomsten te betalen totdat u uitkeringen begint te ontvangen!

Verwant werk van Earl:

• Uw eerste huis kopen: een investering in de toekomst
• Beleggen in beleggingsfondsen voor beginners

Middelen

1. Francis, JC en Ibbotson, RG Tegenover onroerend goed met vergelijkbare investeringen, 1978 - 2004; pag. s 6-8. New York, NY en New Haven, CT (gezamenlijk werk): verkrijgbaar via Morningstar Inc.; circa 2007 februari.

2. Hobbs, F. en Stoops, N. Demografische trends in de 20e eeuw; pag. 75. Washington, DC: US ​​Census Bureau, Census 2000 Special Reports, serie CENSR-4; rond 2002.

3. Klok van de VS en de wereldbevolking. Washington, DC: US ​​Department of Commerce / United States Census Bureau; voortdurend updaten. Beschikbaar vanaf:

Fotocredits

1. "Vastgoedpanorama." Bron: philippaopao, CC-BY 3.0, via Deviantart. 2010 16 september. Beschikbaar via:

2. "Neon onroerend goed teken." Bron: Chris Griffith, CC-BY 2.0, via Flickr. 10 januari 2009. Beschikbaar op:

3. "Archimedes-hendel." Bron: Mechanics Magazine, Public Domain (dwz: deze foto is vóór 1923 in de VS getekend, en dus is het copyright verlopen: lees meer), via Wikimedia Commons. Rond 1824. Beschikbaar vanaf:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. "Mediaan en gemiddelde verkoopprijzen van nieuwe huizen verkocht in de VS 1963-2010 (maandelijks)." Bron: afbeelding gemaakt door 'Smallman12q', gebaseerd op US Census Mediaan en gemiddelde verkoopprijs van nieuwe huizen verkochte gegevens, publiek domein (de auteur heeft deze afbeelding vrijgegeven in het publieke domein), via Wikimedia Commons. 2010 22 januari. Beschikbaar vanaf:

5. "East Midtown Skyline, NYC." Bron: Dimitry B., CC-BY 2.0, via Flickr. 12 mei 2011. Beschikbaar op: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. "Onroerend goed te koop borden." Bron: Mr. TinDC, CC-BY-ND 2.0, via Flickr. 2009 7 februari. Beschikbaar vanaf:

7. "Woningmarkt straatnaambord." Bron: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, via Flickr. 2012 VBO 4. Beschikbaar via:

© 2020 Earl Noah Bernsby