Fiscale voordelen van een tweede of vakantie woning als hoofdwoning vs. verhuur

Profiteer van aftrekposten voor uw tweede huis

Public Domain op Wikimedia Commons

Een tweede huis heeft waardevolle voordelen

Het bezitten van een tweede woning biedt veel voordelen. Een van de belangrijkste voordelen is natuurlijk dat je een plek hebt waar jij en je familie en vrienden naartoe kunnen gaan en zo veel tijd kunnen doorbrengen als je wilt, zonder het gedoe van het boeken van een hotel of verhuur. Een ander voordeel kan zijn dat u een rustige plek heeft om met pensioen te gaan. Het kan ook een investeringsmogelijkheid zijn in de vorm van huurgeld. En tot slot, last but not least, heeft u misschien recht op een aantal belastingvoordelen door een tweede woning te bezitten.

Tweede huizen kunnen een geweldige investering zijn

CC-BY-SA-3.0 Wikimedia Commons

Hoe de IRS een huis definieert

Veel soorten constructies kunnen als een huis worden beschouwd. De Internal Revenue Service (IRS) identificeert een huis als een huis, woonboot, stacaravan, coöperatief appartement of condominium. Zolang er slaap-, kook- en sanitaire voorzieningen zijn, kan het als een woning worden aangemerkt. Bent u een huiseigenaar, dan weet u al wat de belastingvoordelen zijn van het bezitten van uw hoofdverblijfplaats. Tweede huizen kunnen ook belastingvoordelen krijgen van de IRS.

Niet alle tweede huizen worden echter hetzelfde behandeld, dus als u eigenaar bent van een tweede huis of van plan bent een tweede huis te kopen, moet u er zeker van zijn dat u op de hoogte bent van de fundamentele belastingregels die van toepassing zijn op tweede huiseigenaren.

Als uw tweede huis uw vakantiehuis is (u verhuurt het niet)

Als u uw tweede woning gebruikt voor persoonlijk genot, kunnen uw hypotheekrente en onroerendgoedbelasting over het algemeen op dezelfde manier worden afgetrokken als op uw hoofdverblijf.

Hypotheekrente

Als huiseigenaar weet u al dat de rente op uw eerste woninghypotheek aftrekbaar is. Gebruikt u uw tweede woning als tweede woning waar u een deel van de tijd woont en verhuurt u deze niet, dan is ook de rente over de hypotheek op uw tweede woning aftrekbaar. U kunt 100% van de rente die u betaalt afschrijven op maximaal $ 1,1 miljoen aan schulden die zijn gedekt door uw eerste en tweede huis en die zijn gebruikt om uw eigendommen te verwerven of te verbeteren. Houd er rekening mee dat deze aftrek voor in totaal $ 1,1 miljoen aan schulden is en niet $ 1,1 miljoen voor elk huis.

Eigendom belasting

U kunt onroerendgoedbelasting aftrekken op uw tweede woning. In feite kunt u onroerendgoedbelasting aftrekken die is betaald voor een willekeurig aantal huizen dat u bezit.

Als u uw tweede huis verhuurt

Het aantal dagen dat u uw tweede woning verhuurt, is van belang voor het aantal fiscale voordelen waarvoor u in aanmerking komt. Kortom, als u uw tweede woning voor minder dan 14 dagen per jaar verhuurt, dan kunt u uw tweede woning op dezelfde manier behandelen als uw hoofdverblijf. Als u uw tweede huis meer dan 14 dagen per jaar verhuurt, stelt de IRS vast dat uw tweede huis een huurwoning is, die anders wordt belast dan de hoofdwoning. Houd er rekening mee dat als u uw tweede woning nooit bezoekt, deze wordt aangemerkt als een beleggingspand. Om als persoonlijk gebruik van uw eigendom te worden aangemerkt, moet u uw huis gebruiken. De bezoeken die u aflegt bij het controleren van uw huis of het uitvoeren van reparaties of onderhoud, tellen niet mee als persoonlijk gebruik en zullen uw tweede huis tot een investeringshuis maken.

Huurperiode per jaar = 14 of minder dagen

Als u uw tweede woning gedurende het jaar 14 dagen of minder verhuurt, kunt u het geld onbelast ontvangen. Het maakt niet uit hoeveel u huur in rekening brengt, u hoeft dit bedrag niet bij de IRS te claimen. Als u uw tweede woning korter dan 14 dagen verhuurt, wordt de woning op dezelfde manier behandeld als uw persoonlijke woning en trekt u hypotheekrente en onroerendgoedbelasting op dezelfde manier af als voor uw hoofdverblijf.

Huurperiode per jaar = meer dan 14 dagen

Verhuurt u uw tweede woning langer dan 14 dagen, dan moet u alle verhuuropbrengsten die u ontvangt, aangeven. Tegelijkertijd kunt u huurkosten aftrekken, inclusief belastingen, verzekeringen, hypotheekrente, nutsvoorzieningen, huishouden en reparaties. U kunt zelfs benodigdheden zoals handdoeken en lakens aftrekken. Bovendien kunt u afschrijving, de waardeverlies door slijtage van de woning na verloop van tijd, afschrijven. De uitdaging is om te bepalen waar de kosten moeten worden verdeeld tussen de tijd dat u de woning voor persoonlijke doeleinden gebruikte en de tijd dat u de woning verhuurde. U wilt uitstekende data, inkomsten en uitgaven bijhouden. En huur een belastingprofessional in om het belastbare en niet-belastbare inkomen correct toe te wijzen.

De sleutel tot het maximaliseren van aftrekposten is om het jaarlijkse persoonlijk gebruik van uw vakantiehuis op minder dan 15 dagen of 10% van de totale huurdagen te houden, welke van beide het grootst is. In dat geval kan de vakantiewoning worden behandeld als verhuur, met aftrek van huuraftrek. Om uw tweede huis als een huurwoning te beschouwen, moet u voorkomen dat u de limiet van 10% overschrijdt. Om te helpen bepalen hoeveel tijd u uw huis maximaal voor persoonlijk gebruik kunt gebruiken, mag u uw tweede huis in principe niet meer dan één dag gebruiken voor elke 10 dagen dat u het huurt.

Om de aftrek van huurwoningen te maximaliseren, moet u actief betrokken zijn bij het verhuurproces. Dit betekent het voeren van gesprekken met de huurders en het stellen van huurcontracten voor huurders. En dit is zeer belangrijk - u moet ten minste 10% van het onroerend goed bezitten.

Uw tweede huis omzetten in uw hoofdverblijf

Een belastingvoordeelstrategie die tweede huiseigenaren gebruiken om te voorkomen dat ze vermogenswinstbelasting betalen bij de verkoop van een tweede huis, is om hun tweede huis om te zetten in hun hoofdverblijfplaats. De manier om dit te doen is door twee jaar van de voorgaande vijf jaar in het tweede huis te wonen voordat het huis wordt verkocht. Dit kwalificeert de verkoop voor een uitsluiting van belastingen met een winst van maximaal $ 250.000 voor enkele filers en $ 500.000 voor gezamenlijke filers.

Voor 2009 en latere jaren betaalt u regelmatig 10% vermogenswinstbelasting over het deel van de winst dat gelijk is aan de tijd dat u de woning na 2008 als vakantiehuis gebruikte.

Het berekenen van belastingen is ingewikkeld

Uw belastingprofessional heeft alle gegevens nodig over hoe u uw tweede woning gebruikt. Deze informatie moet het hele jaar door consequent worden verzameld en bijgehouden, zodat uw belastingadviseur uw aangepast bruto-inkomen en uw aangepast aangepast bruto-inkomen nauwkeurig kan berekenen. Verwarrend? Inderdaad .

Turbo Tax verklaart belastingaftrek voor verhuur

Middelen

De IRS heeft veel publicaties om u te helpen de basisprincipes van het bezitten van een tweede huis te begrijpen en hoe belastingen op eigendom worden toegepast. Voor meer informatie over het bezitten, gebruiken en verkopen van uw tweede huis en de fiscale voor- en nadelen, ga naar www.IRS.gov en zoek naar de volgende publicaties.

Publicatie # 527 Huurwoningen (inclusief verhuur van vakantiehuizen)
Publicatie # 523 Uw huis verkopen