Huurdersrechten 101: de garantie van bewoonbaarheid in New York

De rechten van huurders in New York kunnen lastig zijn. Lees verder voor meer informatie.

wie? du! nelson

Disclaimer:

De volgende informatie is van toepassing op de staat New York en mag niet worden opgevat als juridisch advies, maar als een middel waarmee huurders hun bewustzijn kunnen vergroten over de rechten die zij volgens de wet hebben met betrekking tot hun erfpachtbelang in een bepaald stuk onroerend goed. Als u een probleem heeft met uw huisbaas, raad ik u aan om bekwaam advies in te winnen om ervoor te zorgen dat uw rechten correct worden beoordeeld. De uitgever van dit artikel en zijn bijdragers wijzen elke verantwoordelijkheid af

Garantie van bewoonbaarheid

Elke huurovereenkomst voor residentieel onroerend goed bevat impliciet wat de "garantie van bewoonbaarheid" wordt genoemd.

Wat de garantie van bewoonbaarheid inhoudt

Dat het pand geschikt is voor menselijke bewoning;
Dat de staat van het pand in overeenstemming is met het door partijen redelijkerwijs beoogde gebruik; en
Dat de huurders niet worden blootgesteld aan omstandigheden die hun leven, gezondheid of veiligheid in gevaar brengen of aantasten. '

Wat als een verhuurder de garantie van bewoonbaarheid schendt?

Als een verhuurder de Garantie van Bewoonbaarheid schendt, hoeft een huurder geen huur te betalen aan een verhuurder. "De verplichting om huur te betalen is afhankelijk van het bevredigende onderhoud van het pand door de verhuurder in bewoonbare staat" (Park West Management Corp. v. Mitchell, 47 NY2d 316).

Bovendien, als uw huisbaas u voor de rechter sleept omdat u huur verschuldigd bent, verlenen rechters regelmatig huurders een vermindering van de achterstand als de rechter oordeelt dat er sprake was van een schending van de garantie van bewoonbaarheid.

Hoewel verhuurders vaak niet-afdwingbare clausules aan huurovereenkomsten toevoegen om huurders te intimideren om hun rechten af te dwingen, bent u niet altijd wettelijk verplicht om deze niet-afdwingbare clausules na te leven, zelfs als u de huurovereenkomst hebt ondertekend.

Ten slotte staat de wet niet toe dat afstand wordt gedaan van deze garantie in de huurovereenkomst. Als uw huisbaas dit probeert, is een dergelijke verklaring van afstand niet afdwingbaar als strijdig met de openbare orde.

Bepalen of de garantie van bewoonbaarheid is geschonden

Om te bepalen of uw verhuurder de garantie van bewoonbaarheid heeft geschonden, moet u uzelf de volgende vraag stellen:

(Operatieve taal: "ontneming van essentiële functies." Met andere woorden, verhindert de huidige toestand van de ruimte u om deze te gebruiken voor het beoogde doel?)

Het volgende wordt beschouwd als schending van de garantie van bewoonbaarheid in de staat New York.

Schending van de garantie van bewoonbaarheid in de staat New York

Asbest dat via de lucht in het appartement van de huurders kan komen.
Afname of gebrek aan liftservice.
Gebroken vloertegels die een gevaarlijke toestand veroorzaken.
Aanzienlijke opeenhopingen van afval die leiden tot besmetting met insecten of ongedierte.
Het niet leveren van warmte en warm water gedurende langere perioden.
Ernstige aantasting van insecten en ongedierte.
Loodverf, vooral waar kleine kinderen verblijven.
Ontberingen van lucht, licht en / of ventilatie.
Overmatig lawaai van bouwwerkzaamheden, mechanische apparatuur of zelfs van naburige huurders wanneer de verhuurder er niet in slaagt effectieve maatregelen te nemen om de overlast te verminderen.
aanstootgevende dampen en geuren.
Defect sanitair.
Onvoldoende beveiliging (bijv. Beschadigde toegangssloten, deurzoemers, enz.).
Riolering lekt en morst.
Niet voorzien van rookmelders.
Storingen in de waterdienst.
Gebrek aan raamafschermingen indien vereist door lokale verordeningen om kinderen te beschermen.

Opmerking!

Eventuele omstandigheden veroorzaakt door het wangedrag van een huurder of door personen onder leiding of toezicht van de huurder leiden niet tot schending van de garantie.

Een beroep doen op de schending van de garantie van bewoonbaarheid

Het allerbelangrijkste om te onthouden over het inroepen van de schending van de garantie van bewoonbaarheid als verdediging in een procedure voor verhuurder / huurder, is dat je je verhuurder schriftelijk op de hoogte stelt van de gebrekkige staat van je ruimte. Als hij niet op de hoogte wordt gebracht en geen redelijke gelegenheid heeft om de situatie recht te zetten, verliest u mogelijk uw recht om een beroep te doen op de garantie van bewoonbaarheid.

Een best practice is om een schriftelijke kennisgeving te sturen volgens de voorwaarden van uw lease-overeenkomst, of, als uw lease-overeenkomst niet specificeert, een schriftelijke kennisgeving te sturen via eersteklas e-mail met ontvangstbevestiging, evenals een beleefdheidskopie via e-mail of fax.

Vastgoedrecht van de staat New York S. 235-b

De garantie van bewoonbaarheid

In elke schriftelijke of mondelinge huur- of huurovereenkomst voor woonruimte wordt de verhuurder of verhuurder geacht zich ertoe te verbinden en te garanderen dat het aldus gehuurde of gehuurde pand en alle daarmee samenhangende ruimten samen met andere huurders of bewoners geschikt zijn voor menselijke bewoning en voor het redelijkerwijs door de partijen beoogde gebruik en dat de bewoners van dergelijke gebouwen niet mogen worden onderworpen aan omstandigheden die gevaarlijk, gevaarlijk of schadelijk voor hun leven, gezondheid of veiligheid zouden zijn. Wanneer een dergelijke omstandigheid is veroorzaakt door het wangedrag van de huurder of huurder of personen onder zijn leiding of toezicht, vormt dit geen schending van dergelijke overeenkomsten en garanties.
Elke overeenkomst van een huurder of huurder van een woning die afstand doet van zijn rechten of deze wijzigt zoals uiteengezet in deze sectie, is nietig omdat deze in strijd is met de openbare orde.
Bij het bepalen van het bedrag van de schade die een huurder lijdt als gevolg van een schending van de garantie zoals uiteengezet in de sectie, de rechtbank; (a) behoeven geen getuigenverklaring van een deskundige; en (b) zal, voor zover de garantie wordt geschonden of niet kan worden genezen als gevolg van een staking of ander arbeidsconflict dat niet primair is veroorzaakt door de individuele verhuurder of verhuurder en dergelijke schade is toe te schrijven aan een dergelijke staking, herstel aan die omvang, met uitzondering van de omvang van de eventuele nettobesparingen voor de verhuurder of verhuurder als gevolg van een dergelijke staking of arbeidsconflict toe te rekenen aan de gebouwen van de huurder, op voorwaarde echter dat de verhuurder of minderjarige een poging te goeder trouw heeft gedaan, waar uitvoerbaar, om de bres te genezen. (c) wanneer het pand onderworpen is aan regelgeving op grond van de lokale wet op de huur van noodwoningen,de noodwet ter bescherming van huurders van negentien vierenzeventig, de huurstabilisatiewet van negentienhonderd negenenzestig of de stadshuur- en rehabilitatiewet, verminderen het bedrag dat hieronder wordt toegekend met het totale bedrag van enige huurvermindering bevolen door de staatsafdeling van woningen en gemeenschapsvernieuwing op grond van dergelijke wetten of handelingen, toegekend aan de huurder, vanaf de ingangsdatum van een dergelijk huurverlagingsbevel, dat betrekking heeft op een of meer zaken waarvoor op grond hiervan een vergoeding wordt toegekend.die betrekking heeft op een of meer zaken waarvoor op grond van deze overeenkomst aftrek wordt verleend.die betrekking heeft op een of meer zaken waarvoor op grond van deze overeenkomst aftrek wordt verleend.

Verhuurder / huurderzaken in Brooklyn, Manhattan, Queens, Staten Island en de Bronx

De Housing Court in Brooklyn bevindt zich op 141 Livingston Street. Als u per post een bericht ontvangt waarin u wordt gevraagd om te verschijnen, is het noodzakelijk dat u reageert en onmiddellijk passende maatregelen neemt. Dit omvat het documenteren van alle omstandigheden in het gebouw die een schending van de garantie van bewoonbaarheid kunnen vormen.

Als u vragen heeft over uw zaak, bel me dan gerust op 718-701-5772.

Als je vertegenwoordiging nodig hebt in een zaak van verhuurder / huurder, behandel ik optredens in alle vijf stadsdelen van de stad New York (Manhattan, Brooklyn, Queens, Staten Island en Bronx). Ik ben meestal in Brooklyn (Kings County).

Ik kan op verzoek afspraken maken in Brooklyn en Manhattan.

Case-updates

Landlord v. Tenant , 2011 NY Slip Op 52490 (U) (Weschester County 13 juni 2011) (waar Westchester Court storingen constateerde als gevolg van de constructie van de verhuurder op het aangrenzende perceel als een schending van de garantie van bewoonbaarheid).