Wees voorzichtig voordat u een ombouw van een condominium koopt

Pixabay Openbaar domein

Wat is een conversie van een flat?

Een condominiumconversie is wanneer een volledig onroerend goed dat in exclusieve eigendom wordt gehouden, wordt veranderd in afzonderlijk verkochte eenheden als condominiums. (Een verandering van gebruik).

Veel van deze eigendommen waren oorspronkelijk appartementen en soms waren het gebouwen zoals fabrieken of scholen.

Onze geschiedenis voordat onze woning werd omgezet

Ik heb zeven jaar in een flatgebouw gewoond en vond het geweldig. Het bevond zich in een woonwijk met voornamelijk privéwoningen. Het gebouw was een vijfhoek met vijf zijden. In het midden, op de eerste verdieping, was een fontein met sprankelend gekleurde lichten. De tweede en derde verdieping waren open en men kon over de leuningen in de fontein kijken. Het was uniek en elegant en toch niet duurder dan andere huurprijzen in de omgeving.

Elk van de vijf zijden had twee appartementen die uit het midden kwamen in een taartvormige wig. Het zorgde voor een zeer uniek gevormd appartement. Toen je tegen de wig liep, kwam het breedste deel uit op een balkon dat uitkeek op tuinen.

We hadden een zoemerbeveiligingssysteem en een videocamera in de lobby lang voordat videocamera's de norm waren. Je hoefde alleen maar de televisie af te stemmen op kanaal 9 om te zien wie er zoemde. Door de gangen werd zachte muziek gespeeld op het luidsprekersysteem.

We hadden een mooi zwembad dat onberispelijk schoon werd gehouden.

Het gebouw werd voornamelijk bewoond door jonge professionals en de eigenaar screende de huurders. Er waren enkele incidenten waarbij huurders extreem luide muziek speelden, maar ze werden onmiddellijk uitgezet.

Voor mij was dit een idyllische woning. Toen kreeg ik het bericht dat de appartementen werden omgebouwd tot flatgebouwen. Zodra een unit was gekocht, zou de bestaande huurder moeten vertrekken.

Je houdt van je woning, maar het gaat in een appartement

Ik heb mijn beslissing genomen op basis van veronderstellingen (slecht idee)

Ik dacht dat de prijs van de units zo redelijk was dat het een goede investering zou zijn. Het zou voor mij een goede manier zijn om eigen vermogen op te bouwen en dat binnen een paar jaar te gebruiken om een huis te kopen.

Ik ging ervan uit dat, aangezien het zo'n geweldige plek was om te wonen, de meeste andere huurders die ik had leren kennen, althans terloops, ook eenheden zouden kopen. Ik ging ervan uit dat het karakter van het gebouw hetzelfde zou blijven en dat de kwaliteit van leven waarschijnlijk zou toenemen, aangezien iedereen een gevestigd belang zou hebben bij het handhaven van de waarde van onroerend goed.

Er was een kleine aanbetaling, mijn hypotheekbetalingen waren laag en de onderhoudskosten van het condominium waren redelijk.

Inderdaad, bij de aankoop van een eenheid kreeg ik de statuten. Een boek van juridisch formaat van ongeveer 2,5 cm dik. Het schetste alle do's en don'ts. Voor mij leek het alsof iedereen de regels volgde, en de regels zo duidelijk omschreven, dat mijn toekomstig geluk daar was gegarandeerd.

Reality Hit - Het duurde even

Slechts enkele van de bestaande huurders kochten units. Ze hadden hun redenen. Jonge echtparen kozen ervoor om direct naar een eigen huis te gaan; sommigen verwachtten te worden verplaatst door hun bedrijf en anderen hadden geen aanbetaling. Hun redenen liepen uiteen en ik vond het jammer om sommigen van hen te zien bewegen.

Ongeveer de helft van de eenheden (30) werd gekocht door speculanten. Afwezige investeerders die geïnteresseerd zijn in het hebben van huurinkomsten en vervolgens het onroerend goed met winst willen verkopen. Probleem? De meesten van hen hadden noch de middelen, noch de neiging om huurders vooraf te screenen. Als hun huurders om 2 uur 's nachts muziek lieten horen, kon het hun niets schelen zolang hun huur werd betaald. Als hun huurders drugs verkochten, sloegen ze een oogje dicht. We hadden een eigenaar die verhuurde aan een jonge vrouw die in een donutwinkel werkte. Het appartement was echter niet voor haar, ze werd door haar vriend gestuurd om het te huren. Hij wilde het als clubhuis voor zijn straatbende. Zo lieten we jonge mannen het gebouw in en uit lopen met honkbalknuppels over hun schouders. Ze waren nooit zonder hen, en het waren geen honkbalspelers.

Je zou denken dat de statuten dit zouden voorkomen. Maar in werkelijkheid hadden maar weinig bestuursleden de moed om de regels te handhaven. De vastgoedbeheerder deed het in extreme gevallen voor hen, maar iemand uitzetten is niet zo eenvoudig. Het lijkt erop dat veel van deze huurders wisten 'hoe ze het spel moesten spelen'. Velen beweerden een ziekte of handicap die het uitzettingsproces verlengde. In de maanden die het proces duurde, moesten we hun streken verdragen.

De financiële gevolgen van gedeelde gemeenschappelijke uitgaven

De onderhoudsvergoeding dekt alle gebruikelijke kosten voor het onderhoud van het gebouw. Naarmate de bouwkosten stijgen, stijgen ook de onderhoudskosten.

Helaas, hoewel elke eenheid zijn eigen telefoon- en elektriciteitsrekening betaalde, werden het water en aardgas niet afzonderlijk gemeten. Elke unit had zijn eigen thermostaat en verwarmingsunit en kon de warmte naar behoefte regelen, maar we deelden allemaal de kosten van het gas.

Theoretisch zou dit allemaal gelijk moeten zijn. Beschouw in werkelijkheid twee voorbeelden van de serieuzere casestudy's:

Barbara D: Ze had chronisch vermoeidheidssyndroom en zei dat ze vanwege haar ziekte de ramen wijd open moest houden in de winter (in Connecticut) omdat ze frisse lucht nodig had. Ze moest echter ook warm zijn, dus zette ze haar warmte op 85 graden.

John T: Een van zijn buren klaagde dat hij constant stromend water hoorde; het maakte hem gek. De klusjesman kreeg toestemming om John's appartement binnen te gaan. Toen hij vanuit de woonkamer de badkamer naderde, kwam er een dikke wolk stoom uit de badkamer. In de badkamer stroomde het warme water uit de badkraan. Blijkbaar deed het dit al een tijdje, omdat de badkamermuren en de aangrenzende muur van de woonkamer bedekt waren met dikke harige zwarte schimmel. Het oplossen van een loodgietersprobleem was de verantwoordelijkheid van de individuele eigenaar van de unit en John wilde geen loodgieter inhuren, dus liet hij het hete water gewoon stromen.

Oh ja, onze prachtige fonteinen. Naarmate de kwaliteit van onze bewoners achteruitging, nam ook die van hun bezoekers af. Het lijkt erop dat bezoekers van het gebouw het vaak dachten dat het grappig zou zijn om er zeep in te gooien. Ze moeten grappige films hebben gezien waarin de zeep opborrelt. In werkelijkheid veroorzaakt de zeep geen luchtbellen. Het zit gewoon daar en dan verstopt het de waterpomp. We zouden dus periodiek nieuwe pompen moeten kopen en in manuren moeten investeren om de fonteinen leeg te laten lopen en de zeep op te ruimen. Dus elke keer dat iemand een bezoeker had met een 'gevoel voor humor', kostte het ons $ 300 aan overheadkosten.

Er waren zoveel vergelijkbare verhalen. Uitgaven voor ons allemaal veroorzaakt door de onzorgvuldigheid van een paar mensen. Zo stegen onze onderhoudskosten.

En de financiële situatie werd erger

Bij de aanvang had de Raad van Bestuur het zo opgezet dat de vastgoedbeheermaatschappij de cheques uittekende en ze naar de maandelijkse bestuursvergadering bracht, zodat het bestuur ze kon beoordelen. Elke cheque had de handtekening van twee bestuursleden nodig.

Onze toen gekozen president besloot dat ze het veel te druk had om zich zorgen te maken over het ondertekenen van cheques, dus gaf ze de eigenaar van de accommodatie de enige bevoegdheid om cheques te ondertekenen.

De volgende gekozen president besloot dat ze niet eens de moeite wilde nemen om de cheques bij de bestuursvergaderingen te zien. Ze zei tegen de vastgoedbeheerder om ze gewoon te ondertekenen en op te sturen.

Ergens op de weg werd ontdekt dat ons hele reservefonds van $ 30.000 op was. De elektriciteit voor de lichten in de gangen, parkeerplaats en wasruimte liep drie maanden achter. Ook de aardgasfactuur was drie maanden te laat. Dus we waren nu $ 60.000 verschuldigd aan nutsbedrijven. Dit gebeurde toen het gebouw in verval raakte omdat er niets werd onderhouden.

Het resultaat was dat onze onderhoudskosten flink omhoog gingen. We kregen ook elk $ 2000, - in januari en opnieuw in maart.

Het lijkt erop dat het bestuur ervoor heeft gekozen om geen vervolging voort te zetten, zoals de statuten zijn geschreven. Als er geld ontbrak, moesten de bestuursleden het zelf inhalen. Dus als ze de vastgoedbeheerder achtervolgden en verloren, zou dat een bekentenis zijn dat ze geld missen. Ze kozen ervoor om zichzelf gewoon "niet verantwoordelijk" te verklaren.

(Terzijde: mijn neef woont in een condominium dat oorspronkelijk als zodanig is gebouwd, geen verbouwing en hetzelfde is gebeurd. Ze hebben nu eigendommen vervallen en geen geld om het te repareren.)

Mijn suggesties - Als u een ombouw per appartement gaat kopen

Controleer om te zien hoe de algemene hulpprogramma's worden gemeten. Zoek naar individuele metingen - elke eigenaar betaalt zijn eigen gas, water en elektriciteit. Ik kan deze niet genoeg benadrukken.
Ontdek wie hun vastgoedbeheerder is. Zoek online naar de naam van het bedrijf en kijk of iemand negatieve opmerkingen over hen heeft geschreven. Bekijk hun beoordeling bij het Better Business Bureau.
Neem contact op met het vastgoedbeheermaatschappij en kijk of ze van plan zijn het vastgoed te blijven beheren. Verschillende bedrijven lieten ons vallen omdat we te klein waren om winstgevend te zijn. Zo kwamen we bij de manager terecht die met het geld was weggelopen.
Stel vragen over hoeveel eenheden door de eigenaar bewoond zijn en hoeveel eigendom zijn van afwezige eigenaar-investeerders.
Vraag of er in de nabije toekomst grote uitgaven worden verwacht, zoals het bestraten van de parkeerplaats, het opnieuw bekleden van het zwembad. Denk aan iets groots dat misschien moet worden gedaan en vraag wanneer het voor het laatst is gedaan. Rijd rond en kijk of het lijkt alsof er iets belangrijks is dat moet worden gerepareerd, zoals de daken of gevelbekleding.
Vraag wanneer hun laatste beoordeling heeft plaatsgevonden en of deze worden verwacht. Ontdek wanneer de onderhoudskosten voor het laatst zijn gestegen en met welk percentage deze traditioneel wordt verhoogd.
Rijd op verschillende tijdstippen van de dag en nacht rond de units om te zien wat voor soort activiteit je ziet. Als u bijvoorbeeld eenheden ziet waar pakketten het raam uitgaan en er geld binnenkomt, is er waarschijnlijk sprake van drugsactiviteit.
Kijk of je een aantal van de huidige eigenaren kunt zien en vraag of ze daar graag wonen.

Vragen

Vraag: Is een PDI vereist voor een conversie?

Antwoord: Ik woonde in het gebouw als huurder voordat ik een unit kocht. Ik weet niet wat de eigenaar van het gebouw moest doen om het gebouw om te bouwen van een appartementsgebouw naar appartementen. Ik herinner me dat we een brief ontvingen waarin stond dat de eigenaar het recht op conversie had aangevraagd, en vervolgens een bericht wanneer het werd geconverteerd, samen met onze opties. Als koper hoefde ik geen PDI te hebben en dat deed ik ook niet. De eigenaar verstrekte de hypotheken als verkoopfunctie en daarom was er geen eis van een hypotheekmaatschappij.

Wat zijn uw ervaringen met het ombouwen van appartementen?

Ashlee Thomas op 20 mei 2020:

Dit is geweldige inhoud. de site blijft echter achter bij de grote met zoveel pop-ups. bedankt hiervoor - ik was de condo's beu en nu bevestigde je mijn bezorgdheid. bedankt.