Wat verhuurders moeten doen na een overstroming

Invoering

Na een ramp kun je vaak beginnen met het repareren van het pand en het weer opbouwen van levens zodra de verzekering rond is. Overstromingen verschillen vanwege de traagheid van de ramp zelf en de opruiming daarna. Wat moet u doen na een overstroming? En wat moet u als verhuurder doen na een overstroming van uw huurwoning? De procedures zijn vergelijkbaar, maar niet helemaal hetzelfde.

Een ondergelopen pand.

John Chroston, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons

Beoordeel de schade - zodra het veilig is

Het eerste dat u bij aankomst moet doen, is de stroom uitschakelen bij de stroomonderbreker. Dit voorkomt dat iemand wordt geëlektrocuteerd door een neergehaalde elektriciteitslijn of stroomkabel die in contact komt met het water. Schakel de stroom uit totdat een elektricien zegt dat het veilig is om dit te doen. Draai ook het gas dicht.

Het volgende is het beoordelen van de situatie. De hoeveelheid werk die moet worden gedaan, hangt af van hoe diep het overstromingswater is of hoe hoog het is bereikt. Maak veel foto's van de staat van het exterieur en interieur van het pand. U wilt fotografisch bewijs dat laat zien hoe diep het water is of was. Teken een lijn op de muur en controleer de diepte met een meetlint.

Water van een centimeter of zo diep betekent dat je het tapijt minimaal moet vervangen. Als het water meer dan 2,5 cm diep is, moet je minimaal tapijten en plinten vervangen.

Met een diepte van vijftien centimeter zijn de apparaten zeker aangetast. De stootborden van uw kasten zijn waarschijnlijk nat, maar niet alle kasten zelf zullen nat zijn. Als je de stootborden gaat verwijderen, zorg er dan voor dat je de kasten niet op de natte vloer neerzet.

Met een diepte van 18 centimeter worden de stopcontacten aangetast. HVAC-systemen kunnen op dit punt ook worden beschadigd. Modder en vuil dat is binnengedreven, moet worden verwijderd.

Water dat twee tot vier voet diep van de vloer is, moet op zijn minst het lagere niveau van de gipsplaat worden vervangen. De arbeidskosten zijn lager als u simpelweg het onderste blad van gipsplaat vervangt in plaats van te proberen het blad uit te snijden en terug te plaatsen tot het niveau waarop het onder water stond.

Als water van meer dan 1,20 meter diep een huis onder water zet, moet er veel werk aan worden gedaan. Verwacht bijna alles te vervangen, van gipsplaten tot elektrische bedrading.

Begin met zaken doen met de verzekeringsmaatschappij

Hoewel de overstroming misschien op het nieuws is, weet uw verzekeraar niet dat uw eigendom is overstroomd - u moet ze bellen. Dien zo snel mogelijk een aanvraag voor een overstromingsverzekering in; wacht niet, want deze verzekering is wie het eerst komt, het eerst maalt. En het zal even duren voordat claims zijn verwerkt. Het enorme aantal mensen dat bij een overstroming betrokken is, is meestal veel groter dan wanneer uw huurwoning afbrandt, waardoor het proces van het weghalen van inspecteurs en het oplossen van verzekeringsclaims wordt vertraagd. En dat is afgezien van de ijzige snelheid van het National Flood Insurance Program als het erbij betrokken is. Het kan maanden duren voordat ze geld vrijmaken.

Merk op dat hoewel de standaard eigendomsverzekering geen overstromingen voor een huurwoning dekt, er toch schade kan zijn die ze dekken, zoals windschade en de letterlijke impact van vallende bomen.

Als u worstelt met de verzekeringsmaatschappij, overweeg dan om een openbare expert in te huren. Ze zijn vooral nuttig bij het beoordelen van schade die niet onmiddellijk zichtbaar is na een overstroming, zoals HVAC-apparatuur die een kortere levensduur heeft vanwege blootstelling aan overstromingsschade.

Ga je gang en dien nu de verzekeringsclaim in, zelfs als er een kans is dat je misschien niet mag herbouwen. Ze kunnen u een voorschot geven om de kosten voor het uitdrogen van het pand te betalen.

Vraag uw huurders niet om een verzekeringsclaim in te dienen; deze dekt niet de schade als gevolg van overstromingen. De enige uitzondering is als ze een overstromingsverzekering hebben, maar dat is zeldzaam. De meeste huurders gaan ervan uit dat de verhuurder een overstromingsverzekering heeft en dat deze ook voor hen dekt.

Als u uit een voormalige hoofdverblijfplaats bent verhuisd en er een huurwoning van heeft gemaakt en het wettelijk verplicht was om een overstromingsverzekering af te sluiten omdat u eerder FEMA-steun had aangevraagd, bent u verplicht om een overstromingsverzekering aan te houden. Het beleid moet echter worden bijgewerkt wanneer u verhuist en huurders intrekken. En dat kan de voorwaarden wijzigen. Praat met de verzekeringsagent om de huidige voorwaarden te begrijpen, zodat u niet aanneemt dat u vervangingswaarde heeft wanneer u daadwerkelijk een verzekering tegen contante waarde hebt, omdat het niet langer uw hoofdverblijfplaats is. Dit soort informatie is reden genoeg om een verzekeringsagent te raadplegen, omdat het kan betekenen dat u niet zoveel geld heeft voor de reparatie / reconstructie als u had verwacht.

Begin dingen uit te drogen

Op dit punt is het doel om het apparaat zo snel mogelijk uit te drogen. Haal zoveel mogelijk meubels en bezittingen uit de unit, zodat je dingen kunt gaan drogen. Schimmel begint binnen twee dagen te groeien, dus tijd is van essentieel belang. Begin met het uitdrogen van dingen, zelfs als u uw verzekeringsmaatschappij nu niet kunt bereiken.

Dit proces kan worden gestart door uw huurders, of ze wachten mogelijk op uw groen licht. Gooi de bezittingen van een huurder niet weg, hoewel het verstandig is om ze zelf een afvalcontainer of vuilniszakken te geven.

Uw verzekeringsmaatschappij kan van u eisen dat u zo snel mogelijk actie onderneemt om de schade te beperken. Dat is afgezien van het feit dat u de waterschade zo snel mogelijk wilt stoppen, gewoon om het eigendom te beschermen. Het nationale overstromingsverzekeringsprogramma raadt u aan om ook zo snel mogelijk te beginnen met het drogen van het onroerend goed, omdat ze schimmelschade niet dekken. Maar wat moet u doen om het pand uit te drogen?

Het begint met het zo snel mogelijk verwijderen van nat tapijt en de onderliggende pad. Maak de betonnen plaat nat om zoveel mogelijk water op te zuigen. Snijd de bladrots bij de 4 'lijn als het water boven de plinten kwam. Verplaats de apparaten zodat de plinten achter de apparaten kunnen drogen. Als je de onderkant van de kast hebt verwijderd, plaats je de kasten op stenen zodat ze niet op de nog natte vloer blijven liggen. Haal fans binnen en zet ze aan. Zet alle plafondventilatoren aan.

Genereer documentatie terwijl u werkt

Maak gedetailleerde aantekeningen van wat u deed, zoals het uitschakelen van de stroom en het verplaatsen van ventilatoren naar de kamer. Vraag de huurder wat ze tot nu toe hebben gedaan en schrijf het op om een wettelijk dossier te creëren.

Maak foto's van wat er in het gebouw was om te bewijzen dat het er was voordat de expert arriveerde. Vergeet niet foto's van het dak te maken, aangezien een storm die massale overstromingen veroorzaakte, het dak waarschijnlijk heeft beschadigd.

Bewaar uw bonnetjes. U wilt kwitanties, of u nu verzekerd bent of niet, aangezien deze kosten een zakelijke uitgave zijn. U kunt beginnen met de kosten van het huren van ventilatoren om het gebouw uit te drogen en het huren van een afvalcontainer om het puin op te vangen.

Verzamel monsters van de tapijten, het tapijtkussen, de gipsplaten en de kasten om de mate van schade aan te tonen. U hebt dit bewijs nodig voor wanneer een verzekeringsdeskundige uiteindelijk de woning bereikt om ernaar te kijken.

Bepaal of u het werk met huurders in het pand kunt doen

Bepaal of uw huurders in de unit kunnen blijven. Het heeft voordelen om ze daar niet te hebben. Staat de woning leeg, dan kunt u er alles aan doen om de woning zo snel mogelijk weer in verhuurbare staat te brengen. Dit is waarschijnlijk nodig als het water meer dan 60 cm diep was.

Als u de huurovereenkomst opzegt, hoeft u niet om de huurder of zijn eigendommen heen te werken om de reparatie uit te voeren. Ze hoeven ook de huur niet te betalen terwijl ze gedwongen worden de unit te verlaten terwijl u reparaties uitvoert.

Als een huurder moet verhuizen, beëindig dan de huurovereenkomst volgens de huurovereenkomst. U moet ze de nodige kennisgeving geven; in de staat Texas is de vereiste kennisgeving vijf dagen. U moet hun borg teruggeven en hun huur teruggeven tot de datum waarop het onroerend goed onbewoonbaar werd gemaakt. Verhuurders zijn wettelijk niet verplicht om te betalen voor het verblijf van de huurders in een hotel als ze zijn geëvacueerd vanwege een overstroming. Regels met betrekking tot het betalen voor hen om ergens te verblijven terwijl u het onroerend goed repareert / revalideert, zijn afhankelijk van uw huurovereenkomst. Een eigendomsverzekering zal waarschijnlijk niet betalen voor een verhuurder die de hotelkosten van de huurders betaalt als ze ergens anders verblijven, en het kan al dan niet het verlies aan huurinkomsten als gevolg van de natuurramp dekken.

Als iemand echt van het onroerend goed houdt, kunt u hem het eerste recht van weigering geven zodra het onroerend goed bewoonbaar is. U moet echter eerlijk zijn, omdat u misschien niet weet wanneer dat zal zijn. En in ernstige gevallen is het misschien helemaal niet mogelijk.

Verzamel alle informatie voordat u met grote reparaties begint

Voordat u begint met de wederopbouw, moet u nagaan of het pand eerder is overstroomd (als u dat nog niet weet). Als het herhaaldelijk is overstroomd, kunt u het misschien niet verzekeren nadat u het opnieuw heeft opgebouwd, maar u komt mogelijk in aanmerking voor een buy-out. Of misschien bent u wettelijk verplicht om een overstromingsverzekering af te sluiten als voorwaarde voor wederopbouw.

Een ander stukje informatie dat u moet leren voordat u met de wederopbouw begint, is of u stappen moet ondernemen om het pand een andere keer tegen overstromingen te beschermen. Dit kan variëren van het aanpassen van de indeling rond een huis tot het installeren van barrières tot het wijzigen van het sanitair en de elektrische aansluitingen. Of het kan een bevel betekenen om het huis te verheffen.

U moet een vergunning krijgen om elektrische systemen te vervangen, of ze nu beschadigd zijn door de overstroming of worden aangepast om te voorkomen dat ze in de volgende moeten worden vervangen. Gelukkig versnellen veel jurisdicties de goedkeuring voor dergelijke reparaties. U zult echter willen weten welke andere toestemmingen en beoordelingen nodig zijn voordat u geld gaat steken in het repareren van het pand.

Krijg eerste schattingen van wat moet worden gerepareerd of vervangen. Als reparaties meer dan de helft van de taxatiewaarde van het onroerend goed waard zijn, kan het zijn dat u het gebouw op de code moet brengen. Dat feit alleen al verandert radicaal hoe u het renovatieproject zou benaderen. Als de renovatie teveel kost, wilt u het onroerend goed misschien verkopen zoals het is aan een andere belegger. Of je zou kunnen herbouwen met alle luxe voorzieningen die het de eerste keer niet waard was.

Als het vloedwater diep is, verwacht het dan naar de 2x4s te leiden.

Tamara Wilhite

Start reparaties

U heeft de ernst van de schade gedocumenteerd. U heeft de eerste stappen gezet om het pand uit te drogen. U hebt bepaald of het de moeite waard is om te beginnen met repareren, bijvoorbeeld of u het pand mag repareren of dat het te veel kost om te renoveren. Nu moet u hulp inschakelen om het eigenlijke werk te doen. Huur alleen aannemers in die ervaring (en de expertise) hebben om met overstromingsschade om te gaan. Controleer of dezelfde expertise zich uitstrekt tot onderaannemers die zijn ingeschakeld om te helpen.