Due diligence die u moet doen voordat u een hotelbiljet koopt

Koopt u een hotelbiljet of overweegt u er in te investeren? Hoewel hotels commercieel onroerend goed zijn, is investeren in hotelbiljetten anders, aangezien u niet alleen het biljet koopt, maar ook het onroerend goed verwerft. Daarom moet u grondig onderzoek doen voordat u een hotelbiljet koopt. Hoewel dit geen volledige due diligence-lijst is, is dit een goed begin van het aankoopproces van hotelbiljetten.

1. Voer een fysieke wandeling door het hotel uit

Wanneer een belegger een hotelbiljet koopt, verwerven ze zowel het biljet als het onroerend goed. Investeerders moeten een doorloop maken met een ervaren aannemer en ingenieur. Bevestig dat alle hotelactiva voldoen aan de milieuwetgeving en aan eventuele door de overheid uitgegeven voorwaardelijke gebruiksvergunningen.

2. Zorg ervoor dat alle leningsdocumenten aanwezig zijn

Controleer, voordat u een hotellening koopt, hoe vaak de lening is toegewezen aan een koper van een lening. U wilt ook een bestand met de correspondentie van de biljetverkoper verkrijgen. Zoek naast deze informatie naar eventuele hotelbeheerovereenkomsten en eventuele comfort- of ondergeschiktheidsovereenkomsten. Werk samen met uw advocaat om ervoor te zorgen dat alle opdrachtdocumenten compleet zijn en correct werken.

3. Huur een zoneringsspecialist in om de naleving van het hotel te beoordelen

Tijdens het due diligence-proces is het passend om een team van specialisten in te huren om de staat en conformiteit van het onroerend goed te beoordelen. Een bestemmingsplanoloog, ingenieur-inspecteur en milieu-inspecteur moeten het onroerend goed analyseren en een rapport van hun bevindingen overleggen. Een bestemmingsspecialist moet bijvoorbeeld de aanspraken van het hotel beoordelen, bijvoorbeeld door te bevestigen dat het aantal parkeerplaatsen voldoet aan de bestemmingsplannen. Een ingenieur-inspecteur moet een rapport verstrekken over de fysieke aspecten van het onroerend goed, inclusief sanitair, elektrische, computer-, telefoon- en mechanische systemen. Het ingenieursrapport moet ook de toestand van de structurele elementen beschrijven.

Een milieu-inspecteur moet kijken naar alle huidige en potentiële gevaren voor het milieu die op en nabij het terrein kunnen bestaan. De milieu-inspecteur moet ook controleren of de bewegwijzering van het pand en het hotel in overeenstemming is met alle milieuwetten en de door de overheid uitgegeven vergunning voor voorwaardelijk gebruik. De bewegwijzering moet ook worden geverifieerd dat deze voldoet aan de milieu- en staatswetten.

4. Analyseer de hotelactiviteiten

Analyseer de hotelsystemen. Bekijk de kosten van het behouden of wijzigen van hotelconcepten, protocollen en systemen. Sommige hotels merken op dat kopers de financiële gegevens van het hotel corrigeren of aanvullen als het hotel slecht wordt beheerd. Houd er rekening mee dat sommige hotelkopers ook nieuwe inkomstenbeheersystemen, reserveringssystemen en kostenbeheersingssystemen implementeren. Houd rekening met deze mogelijke kosten bij het analyseren van de aankoop van uw hotelbiljet.

5. Bekijk alle werknemersbestanden en arbeidskwesties

Bevestig dat alle werknemers (inclusief dienstmeisjes, conciërges en het managementteam) juridische werkers zijn en over de juiste documentatie beschikken. Als u merkt dat er werknemers zonder papieren zijn, is het een goed idee om naar een ander hotelnota te zoeken om aan te schaffen. Zorg ervoor dat je alle werknemersfuncties volledig analyseert, van de conciërges tot de managers.

Bovendien moet u eventuele vakbondskwesties onderzoeken. Dit is zeker nodig als u het biljet van een groot hotelmerk koopt. Als het hotel bijvoorbeeld het onderwerp is van een vakbondsactie, kunnen de exploitatiekosten van het hotel met wel 40% stijgen. Dit kan de waarde van uw hotelnota verlagen.

6. Neem de nieuwe eigendomsvereisten door met de franchisegever van het hotel

Als u overweegt een franchisehotel aan te schaffen, controleer dan de voorwaarden en vereisten van het merk voor een nieuwe eigenaar. Sommige franchisenemers eisen mogelijk dat franchisenemers eventuele onbetaalde franchisevergoedingen terugbetalen als onvoorziene voorwaarde voor het gebruik van het merk. Sommige hotelfranchisegevers vragen ook annuleringskosten voor nieuwe eigenaren die willen opzeggen en een nieuwe operator willen inhuren.

Bovendien kan een franchisegever een plan voor de verbetering van zijn eigendom eisen, wat van invloed kan zijn op de waarde van de nota. Een plan voor verbetering van eigendommen is een plan voor het upgraden van hotels. Het wordt soms gebruikt voor hotels om te blijven voldoen aan de milieu- en overheidswetten. Sommige franchisenemers hebben het ook nodig om ervoor te zorgen dat de franchisenemer de normen van het hotelmerk kan bijhouden. Hieronder volgen enkele van de typische verbeteringen:

Renovaties aan buitengevels - inclusief bewegwijzering, dakbedekking en kleuren
Kamer- en lobby-updates zoals verlichting en armaturen
Nieuwe voorzieningen zoals binnen- en buitenzwembaden en fitnessruimtes
Parkeermogelijkheden uitbreiden of verbeteren

7. Zoek naar verborgen pandrechten op het terrein

Wanneer u een hotelbiljet koopt, koopt u niet alleen de lening, maar koopt u ook het onroerend goed. Daarom is het belangrijk dat er een pandrecht op het onroerend goed wordt gezocht. Het is ook absoluut noodzakelijk om een UCC-zoekopdracht uit te voeren naar verborgen pandrechten. Openstaande pandrechten op een onroerend goed kunnen de waarde van een hotelbiljet verlagen. Een goed geïnformeerde advocaat moet de zoektocht naar het pandrecht voor u kunnen voltooien.

8. Bekijk de financiën van het hotel

Aangezien u het fysieke eigendom samen met uw hotelnota koopt, zult u zeker uw advocaat en / of accountant willen vragen om een due diligence uit te voeren op de financiën van het hotel. De informatie die moet worden beoordeeld is:

Maandelijkse winst- en verliesrekeningen, met ondersteunende schema's
Bezetting en gemiddeld dagtarief (voor de afgelopen 3 jaar)
Huidige winst- en verliesrekening sinds het begin van het jaar, in vergelijking met vorig jaar
Gecontroleerde balans (voor de afgelopen 5 jaar)
Rekeningen voor onroerendgoedbelasting en onroerendgoedbelasting van de afgelopen 3 jaar
Jaarlijkse gecontroleerde winst- en verliesrekeningen, met volledige ondersteunende schema's (voor de afgelopen 3 jaar)
Inventaris van FF&E, voorraden, verbruiksartikelen
Investeringsuitgaven (voor de afgelopen 5 jaar) met huidige projecties voor uitgaven
Kopieën van alle relevante contracten, zoals hotelmanagementovereenkomsten, servicecontracten, licenties, vergunningen, huurovereenkomsten, collectieve arbeidsovereenkomsten en alle documenten die de verplichtingen beschrijven die de nieuwe hoteleigenaar op zich zal nemen
Verzekeringsdekkingsdocumenten, inclusief premiekosten, taal van de polis en vervaldatum

Conclusie

Als ze correct zijn gekocht, kunnen hotelbiljetten een lucratieve investering zijn. Zoals bij de meeste investeringen, is het belangrijk om de doelen en doelstellingen die u wilt bereiken in gedachten te houden. Hotelbiljetten kopen is het meest geschikt voor mensen met ervaring en kennis van hoteleigendom. Als je dit niet hebt, is het aan te raden om een ander type commerciële notitie te kopen. Als u ervaring heeft in de hotel- of horecabranche en u zich comfortabel voelt bij het kopen van hotelbiljetten, moet u een ervaren advocaat inhuren die u kan helpen bij het overnameproces.