Inleiding tot vastgoedbeleggingsfondsen (Reit) en Masters Limited Partnership (MLP)

Dit artikel maakt het begrijpen van REIT en MLP eenvoudig.

Trent Szmolnik

Wat is een REIT?

Een Real Estate Investment Trust, of REIT, is een bedrijf dat helpt bij het financieren van onroerend goed met als doel inkomsten te genereren. Sommige REIT's zijn ook eigenaar van het onroerend goed. REIT's lijken erg op onderlinge fondsen in de manier waarop ze worden gemodelleerd, omdat ze hun investeerders een inkomstenstroom bieden met veel diversificatie. REIT's betalen bijna alle inkomsten die ze ontvangen als dividend aan de aandeelhouders. De aandeelhouders reageren door de inkomstenbelasting te betalen die aan die dividenden is gekoppeld.

REIT's zijn een fantastische manier voor mensen om grootschalig onroerend goed aan hun portefeuille toe te voegen, op dezelfde manier waarop ze hun geld in andere bedrijfstakken zouden steken door middel van aandelenaankopen. Wanneer een aandeel in een bepaald kwartaal goed presteert, profiteert de aandeelhouder door een hogere aandelenkoers en / of dividenden. Hetzelfde gebeurt met REIT's. ALS hun investeringen in een bepaald jaar goed presteren, profiteren hun aandeelhouders ervan.

REIT's worden op dezelfde manier verhandeld op grote beurzen als gewone aandelen, maar er zijn ook enkele REIT's die volledig privé zijn en niet genoteerd worden. Wanneer we verwijzen naar REIT's, hebben we het meestal over Equity REIT's of Mortgage REIT's. Equity REIT's zijn ontworpen om inkomsten te genereren door huur op eigendommen te innen of die eigendommen te verkopen. Hypotheek-REIT's verdienen geld door te investeren in hypotheken of hypotheekgerelateerde effecten. De hypotheken zijn gekoppeld aan zowel bedrijfs- als woningvastgoed.

In de huidige economie spelen REIT's een grote rol in de economie. Ze zijn verbonden met zoveel instellingen, zoals appartementen, ziekenhuizen, industrieën, verpleeghuizen, winkelcentra, opslaglocaties voor lange termijn, huisvesting voor studenten en nog veel meer. Studies door adviesbureaus tonen aan dat REIT's eigendommen bezitten in elke staat in de Verenigde Staten, samen met meer dan 30 verschillende landen over de hele wereld.

Maar hoe komt een bedrijf in aanmerking om als REIT te worden geclassificeerd? Ze moeten minimaal 75 procent van de activa die ze bezitten in onroerend goed investeren. Bovendien moet 75 procent of meer van hun inkomen afkomstig zijn van ofwel de huur die ze op hun eigendommen hebben verdiend, rente in de hypotheken waarin ze investeren of van de eigendommen die ze verkopen.

REIT's moeten ook 90 procent of meer van hun belastbaar inkomen als dividend aan hun aandeelhouders betalen. Het zijn belastbare entiteiten die worden beheerd door een raad van bestuur of een raad van trustees. Ze moeten ten minste 100 aandeelhouders hebben en vijf of minder aandeelhouders mogen niet meer dan 49 procent van de aandelen op de markt hebben.

Wat is een MLP?

Een Masters Limited Partnership, of MLP, is een vorm van een commanditaire vennootschap die op de aandelenmarkt wordt verhandeld. Het Masters Limited Partnership heeft soorten partners: commanditaire vennoten en algemene partners. Beperkte partners zijn verantwoordelijk voor het verstrekken van kapitaal aan de MLP, terwijl zij ook een deel van de cashflow van de MLP ontvangen als inkomensuitkeringen. Ondertussen is de algemene partner verantwoordelijk voor het afhandelen van de zaken van de MLP, terwijl hun salaris is gekoppeld aan hoe de entiteit presteert tijdens hun stint.

In juridische termen worden partnerschappen gedefinieerd als een MLP wanneer het partnerschap ten minste 90 procent van zijn cashflow haalt uit grondstoffen, natuurlijke hulpbronnen of vastgoedondernemingen. MLP's zijn een interessante investeringsmogelijkheid voor individuen omdat ze de belastingvoordelen van een commanditaire vennootschap bieden, terwijl ze investeerders ook de liquiditeit geven om in een beursgenoteerd bedrijf te kopen. De belastingvoordelen verwijzen naar het feit dat het bedrijf geen belasting hoeft te betalen over het geld dat ze verdienen, maar dat dividenden die de aandeelhouders ontvangen, worden belast.

In de Verenigde Staten spelen MLP's een grote rol in de energie-infrastructuur van het land. MLP's zijn verantwoordelijk voor het transport, opslag en verwerking van diverse koolwaterstoffen, zoals olie, aardgas, gasvloeistoffen en andere geraffineerde producten. Beschouw deze MLP's als een nationaal snelwegsysteem, waarbij de auto's "tol" betalen wanneer ze van de ene staat naar de andere reizen. MLP's die zich bezighouden met energie-infrastructuur verdienen een vast inkomen door de tol die wordt betaald door bedrijven die koolwaterstoffen van de bron naar de klant moeten transporteren.

Interessant is het feit dat de inkomsten die worden gegenereerd door MLP's niet noodzakelijkerwijs afhankelijk zijn van de prijzen van olie of aardgas gedurende een bepaald kwartaal of jaar. Zelfs wanneer de prijs van gas erg laag wordt, verandert de tol op de grondstof niet - omdat de tol gerelateerd is aan het verzonden volume. Een ander voordeel van energiegerelateerde MLP's zijn de ingebouwde inflatiehedges binnen de meeste tolcontracten. De tol voor het transport van koolwaterstoffen stijgt na een paar jaar om de inflatie in de nationale economie bij te houden.

Investeren in REIT's

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP is een commanditaire vennootschap gevormd door Cheniere Energy, Inc. Het bedrijf werkt via liquefactie- en hervergassingsoperaties in het Sabine Pass LNG-terminalsegment.

Risico's van beleggen in REIT's en MLP's

Hoewel zowel REIT's als MLP's verschillen in de manier waarop ze zijn gestructureerd, is het uitgangspunt van beide erg vergelijkbaar. Ze betalen het overgrote deel van hun winst uit aan hun aandeelhouders of investeerders. REIT's zijn wettelijk verplicht om ten minste 90 procent van hun inkomsten aan aandeelhouders te verstrekken, wat betekent dat ze tijdens een bepaald kwartaal of jaar heel weinig bewegingsruimte hebben. Als het goed gaat, kunnen beleggers aanzienlijke dividenden zien. Maar als de REIT een slechte periode doormaakt, kan dit resulteren in een volledige mislukking. En REIT's in verband met hypotheekbewijzen verlagen vaak de dividenden die ze betalen wanneer de rentetarieven stijgen of de wanbetalingen op hypotheken stijgen.

REIT-investeringen zijn altijd een risico wanneer de vastgoedmarkt wordt geconfronteerd met een neergang. Het is belangrijk dat beleggers die hun geld in REIT's steken, begrijpen hoe het met de vastgoedmarkt van het land gaat. Bij het beleggen in MLP's is het belangrijk dat beleggers verder kijken dan hoge dividenden. Het wordt over het algemeen aanbevolen om te zoeken naar MLP's met een lange geschiedenis van het hebben van voldoende contanten. Deze MLP's zullen veel minder snel kapot gaan.

Zelfs met REIT's is het een goed idee om naar de geschiedenis van dividenduitkeringen te kijken, omdat dit belangrijker is dan een of twee jaar van een dividendrendement van 15 of 16 procent. Soms is kiezen voor een REIT met een dividendrendement van zeven of acht procent gedurende tien opeenvolgende jaren de beste keuze, omdat ze een trackrecord hebben in het behouden van hun succes.

Realty Income Corporation (O) prijsgrafiek.

Voordelen van REIT's

Er zijn een paar belangrijke redenen waarom beleggers hun geld in REIT's willen stoppen. Diversificatie is een enorme bonus, omdat REIT's vaak weinig correlatie vertonen met hoe de aandelenmarkt presteert. En de dividenden die door REIT's worden betaald, zijn enorm in vergelijking met die welke door traditionele aandelen worden betaald. Ze zijn ook heel gemakkelijk te kopen en verkopen, wat aantrekkelijk is voor beleggers die misschien maar voor een korte tijd een REIT willen bezitten.

Statistische analyse heeft aangetoond dat veel beursgenoteerde REIT's het beter doen dan de S&P, Dow Jones en NASDAQ. Ze zijn ook ongelooflijk transparant, omdat ze dezelfde regelgevende voorwaarden moeten volgen als andere beursgenoteerde bedrijven. Hun financiële rapportering is ook identiek aan die van een bedrijf dat zijn aandelen op de markt brengt.

Voordelen van MLP's

De meeste MLP's bieden een rendement van zes tot zeven procent, terwijl ze ook elk jaar stabiele en consistente kasstromen produceren. De uitkeringen in contanten die door MLP's worden geboden, zijn vrij eenvoudig te voorspellen, wat geweldig is voor beleggers die op zoek zijn naar stabiliteit. Aangezien MLP's niet belast worden met het betalen van belastingen, hebben ze veel lagere kapitaalkosten dan de meeste andere bedrijven. MLP's kunnen ondernemingen aangaan die belastingplichtige entiteiten wellicht niet haalbaar achten.

Meerwaarden zijn een van de grootste voordelen voor een bedrijf om over te schakelen naar de MLP-structuur. In plaats van dubbele belastingheffing, wat gebruikelijk is voor bedrijven, worden MLPS alleen belast wanneer uitkeringen worden ontvangen.

Fiscale gevolgen - MLP's

MLP's worden belast op de teruggave van kapitaal, terwijl beleggers het K-1-belastingformulier moeten afhandelen wanneer ze MLP's bezitten. Het is een ingewikkeld voertuig voor belastingaangifte, maar er zijn tal van accountants of online belastingformulieren die het proces een beetje minder uitdagend kunnen maken.

Een ander negatief punt aan MLP's is dat ze niet passen bij IRA's vanwege UBTI of het niet-gerelateerde belastbare bedrijfsinkomen. MLP's genereren dit soort inkomsten vaak via hun activiteiten. Als de holdings die u heeft groot genoeg zijn om te resulteren in een UBTI-belastingaanslag van meer dan $ 1.000, moet u mogelijk belasting betalen over de UBTI, zelfs als de MLP op uw uitgestelde belastingrekening wordt geplaatst.

Maar MLP's hebben ook tal van belastingvoordelen. Laten we ervoor zorgen dat u voor $ 100.000 aan eenheden in een MLP hebt gekocht. Tijdens het eerste jaar krijgt u $ 6.000 aan driemaandelijkse uitkeringen. Aan het einde van het jaar leer je dat deze uitkeringen in totaal $ 6.000 inkomen en $ 5.000 aan afschrijving waren. U zou de $ 5.000 van de $ 6.000 aftrekken om het bedrag te krijgen waarover u belasting betaalt - $ 1.000. Zelfs als u zich in een zeer hoge belastingschijf bevindt die 50 procent belasting in rekening brengt, betaalt u uiteindelijk slechts $ 500 aan belasting op $ 6.000 aan inkomen.

De fiscale gevolgen van MLP's worden beter begrepen door te kijken naar rendement op kapitaal- en kostenbasis. Rendement op kapitaal is de betaling die een effect, zoals REIT's of MLPS, aan een belegger doet uit fondsen die niet zijn afgeleid van hun netto-inkomen. Kostenbasis verwijst naar de oorspronkelijke prijs van een actief voor belastingdoeleinden, gecorrigeerd voor eventuele dividenden of uitkeringen. Het wordt ook wel de belastinggrondslag genoemd. Bij het betalen van belastingen kunnen beleggers hun meerwaarde bepalen, wat verwijst naar het verschil tussen de kostenbasis en de huidige marktwaarde van het actief.

Met MLP's hoeft u niet meteen belasting te betalen over uw bezit, maar kunt u deze van de kostenbasis aftrekken. Maar als u MLP-eenheden verkoopt, moet u belasting betalen over de verkochte eenheden. Het is dus voor veel beleggers zinvol om voor de lange termijn aan MLP's vast te houden, omdat ze kunnen wachten tot hun kostenbasis $ 0 bereikt, wat betekent dat hun belasting permanent wordt uitgesteld.

Fiscale gevolgen - REIT's

Hoewel het vooruitzicht dat de REIT geen belasting over hun winst wordt geheven, aantrekkelijk is voor beleggers, moeten ze niet vergeten dat er inkomstenbelasting verschuldigd is over de dividenden die ze ontvangen. Bovendien heeft de REIT te maken met de onroerende voorheffing op hun verschillende deelnemingen. Voor sommige REIT's kan onroerendgoedbelasting maar liefst 25 procent van de bedrijfskosten uitmaken.

Door REIT's betaalde dividenden worden als gewoon inkomen aan de aandeelhouder belast. Maar er zijn gevallen waarin de dividenden als gekwalificeerde dividenden worden beschouwd, wat resulteert in een vermogenswinstbelasting. Een overgrote meerderheid van de REIT-aandeelhouders betaalt alleen hun hoogste marginale belastingtarief op hun dividenden. In feite kunnen sommige dividenden die door de REIT worden uitgekeerd, in aanmerking komen als een niet-belastbare teruggave van kapitaal, waardoor de belastingen op die eenheden worden uitgesteld totdat ze door de eigenaar worden verkocht. Dergelijke niet-belastbare betalingen verlagen uiteindelijk de kostenbasis voor de aandeelhouder.

Investeren in MLP's

Er zijn veel manieren waarop beleggers hun geld in MLP's kunnen stoppen. Een van die manieren is via ETF, of Exchange-Traded Fund, MLP's. Exchange-traded funds zijn verhandelbare effecten die indexen volgen, zoals grondstoffen, obligaties of indexfondsen. In tegenstelling tot onderlinge fondsen worden ETF's op de beurs verhandeld.

ETF MLP's zijn een uitstekende manier voor beleggers om enkele van de bedrijfsrisico's weg te nemen die gepaard gaan met het kopen van een enkele MLPS, terwijl ze hen ook de belastingvoordelen geven die verband houden met op de beurs verhandelde fondsen. Maar ETF MLP's zijn vaak vrij duur, iets waar beleggers op moeten letten.

Als beleggers niet de sprong willen wagen naar ETF MLP's, kunnen ze ook beleggingsfondsen overwegen die MLP's aanhouden. Beleggingsfondsen die hun geld in MLP's beleggen, stellen beleggers in staat hun belastingbetalingen over het uitgekeerde inkomen uit te stellen totdat de beleggingen zijn verkocht. Deze winsten kwalificeren als winsten op lange termijn, wat resulteert in een lager belastingtarief dan kapitaalwinsten op korte termijn.

Beleggingsfondsen zijn ook een goede optie vanwege hun beheerde karakter. Als een beheerder van een beleggingsfonds de MLP's kiest om in het fonds te plaatsen, kan dit een enorm verschil maken om de risico's van deze activa te beperken. Veel te veel beleggers denken dat alle MLP's gelijk zijn gemaakt. Hoewel investeerders de onderhoudsvergoeding moeten betalen voor deze voordelen, is het de moeite waard om het positieve te overwegen.

Disclaimer

Dit artikel is alleen bedoeld ter informatie en educatie. Het is geen goedkeuring van een bepaald aandeel voor fonds. Raadpleeg uw effectenmakelaar of financieel adviseur voordat u aandelen koopt of verkoopt.