Verborgen kosten voor koop en verhuur in Frankrijk

Pixabay

De kosten voor het kopen van een koop-om-te-huurwoning kunnen veel hoger zijn dan op het eerste gezicht lijkt. In eerste instantie kijkt u naar de aankoopprijs, afsluitingskosten en vergoedingen, hypotheekbetalingen en onderhoudskosten van een woning. Er zijn echter nog een paar dingen waarmee u rekening moet houden.

Vastgoedbeheer

Hoewel het kosteneffectief is om uw eigen eigendommen te beheren, is het misschien niet praktisch. Zoals elke doorgewinterde belegger weet, zal alles wat fout kan gaan, op het meest ongelegen moment fout gaan. Het kan moeilijk zijn om te reageren op een kachel die midden in de nacht kapot gaat of leidingen barst op een zaterdag als je om de hoek woont en de plaatselijke klusjesman persoonlijk kent. Wat ga je doen als de kelder die onder water staat zich in een ander land en zelfs in een andere tijdzone bevindt? Elke belegger kan op elk moment serieus de voordelen van het inhuren van een vastgoedbeheerder overwegen, maar buitenlandse investeerders hebben de extra obstakels van tijd en ruimte die een vastgoedbeheerder misschien meer een noodzaak dan een luxe maken.

Een vastgoedbeheerder zorgt over het algemeen voor alles. Van het vinden en screenen van huurders tot inspectie en onderhoud van eigendommen tot het innen van betalingen, zij kunnen en zullen hun brood verdienen. Over het verdienen van hun brood gesproken, ze rekenen vaak tot 30% of meer van de huurinkomsten. Als u denkt dat u de hulp van een vastgoedbeheerder nodig heeft, vergeet dan niet de kosten mee te nemen in uw financiële plannen.

Een huurder zoeken

Het adverteren van uw woning om huurders te vinden, kan duur zijn. Als u een vastgoedbeheerder inhuurt, zijn zij verantwoordelijk voor het vinden van huurders voor u, maar kunnen de kosten van s doorberekenen. U betaalt hoe dan ook. Afhankelijk van uw markt hoeft u misschien maar een kleine advertentie in de plaatselijke krant te plaatsen. Als alternatief kan het zijn dat u nationaal of internationaal moet adverteren in meerdere kranten, websites en tijdschriften. Ongemeubileerde verhuur op lange termijn zal uiteraard minder vaak nodig zijn voor een vermoedelijk kortere duur. Vakantieverhuur op korte termijn vereist vrijwel constante reclame op verschillende locaties.

U kunt ook advertenties voor onderzoek overwegen. Door periodiek te plaatsen heeft u een goed beeld van de vraag naar uw woningtype. U kunt zelfs advertenties voor uw eigendom tegen verschillende prijzen plaatsen om te peilen wat de markt te bieden heeft.

Naast adverteren kun je een makelaar inhuren. Een makelaar zoekt een huurder voor u, maar biedt niet alle aanvullende diensten of kosten van een vastgoedbeheerder. Hoewel het voor u een goede zaak kan zijn om de kosten van de makelaar zelf te betalen, biedt de Franse wet een voorziening om de kosten van de makelaar te verdelen tussen de verhuurder en de huurder.

Huurinkomstenbelasting voor niet-ingezeten investeerders

Niet-ingezetenen zijn verplicht om hun huurinkomsten aan te geven bij de Franse belastingdienst. Sociale heffingen zijn niet verschuldigd door niet-ingezetenen, maar er kunnen andere belastingverplichtingen bestaan.

U moet die inkomsten ook aangeven in uw thuisland. Sommige landen hebben verdragen ter voorkoming van dubbele belasting met Frankrijk gesloten, die u zullen helpen beschermen tegen dubbele belasting over hetzelfde inkomen.

Bijkomende factoren zullen van invloed zijn op uw belastingverplichtingen en het belastingregime waarvoor u zich moet aanmelden. Uw totale inkomen, de duur dat u huurt, het aantal huurwoningen dat u bezit en of het onroerend goed gemeubileerd of ongemeubileerd is, zijn allemaal bepalende factoren. Uw status als niet-professionele verhuurder, professionele verhuurder of bedrijf heeft ook invloed op uw belastingaangifte en verplichtingen.

Deze complexe fiscale situaties kunnen het beste worden beoordeeld door een accountant of belastingadviseur.

Gemeubileerde units voor vakantieverhuur

Het verhuren van een woning aan individuen op vakantie brengt een hele reeks kosten met zich mee die ongemeubileerde, lange termijn verhuur niet hebben. Gemeubileerde verhuur betekent uiteraard dat u alle meubels en het huis nodig heeft die u nodig heeft tijdens uw vakantie. Gemeubileerde verhuringen vereisen echter ook vaker vervanging van genoemde meubels en vloeren. Vakantiegangers vullen een vakantiewoning vaak met veel meer mensen dan waar ze normaal mee zouden leven, wat resulteert in extra slijtage. Sommige individuen tonen ook minder respect voor de inrichting van een huurwoning en zullen met weinig respect of wroeging schade aanrichten.

Eigendom belasting

Koop-om-verhuur-eigendommen zijn niet alleen onderworpen aan inkomstenbelasting, maar ook aan onroerendgoedbelasting. Gemeubileerde en ongemeubileerde eigendommen zijn onderhevig aan verschillende belastingen. Gemeubileerde verhuur kan aansprakelijk zijn voor eigendomsbelasting, taxe fonciere; Lokale zakelijke tarieven, taxe professionnelle; en verblijfsbelasting, taxe d'habitation. Ongemeubileerde verhuringen zijn onderworpen aan de eigendomsbelasting, taxe fonciere, maar de verblijfsbelasting, taxe d'habitation, wordt betaald door de huurder. Een extra uitgave van een ongemeubileerde verhuur is de taxe d'enlevement des ordures menageres (TEOM) voor het verwijderen van afval.

De voor de hand liggende uitgave, huurinkomstenbelasting, is niet de enige uitgave. Onroerende voorheffing, enquêtes, reparatiegerelateerde reparaties en meer moeten zorgvuldig worden overwogen.

Wettelijke onderzoeken

In Frankrijk zijn verhuurders verplicht om bepaalde wettelijke onderzoeken te verstrekken aan potentiële huurders. Deze onderzoeken zijn het onderzoek naar natuurlijke of technologische risico's, onderzoek naar energieprestaties en onderzoek naar loodverf.

Het onderzoek naar natuurlijke of technologische risico's is vereist voor elk onroerend goed in een gemeenschap waar een risicopreventieplan is of een gebied dat risico loopt op seismische beweging. Het rapport onthult of het pand al dan niet het risico loopt op schade of gevaar loopt door overstromingen, aardbevingen, grote stormen, lawines, landverschuivingen of gevaarlijke materialen uit fabrieken of transportroutes. Dit rapport moet worden overhandigd aan huurders op korte of lange termijn. Het is verkrijgbaar bij de plaatselijke prefectuur en is zes maanden geldig.

Het Energieprestatieonderzoek geeft een aspirant-huurder een inschatting van het energieverbruik en de verwarmingskosten van de woning. Dit rapport moet worden overhandigd aan alle lange termijn huurders en sommige korte termijn verhuur. Het rapport is opgesteld door een professional en is tien jaar geldig.

De Lead Survey wordt gebruikt om het bestaan ​​van loodhoudende verf in oudere gebouwen vast te stellen. Als uw eigendom nieuwer is dan 1949 of loodvrij blijkt te zijn, hoeft u de enquête nooit te herhalen. Als er lood wordt gevonden, moet u actie ondernemen om het professioneel en veilig te laten verwijderen en na zes jaar opnieuw worden getest.

De voor de hand liggende kosten voor het laten invullen van de enquêtes zijn niet de enige kosten. U moet ook rekening houden met de kosten van het verwijderen van loodverf, verbeteringen aan eigendommen om het energieverbruik te verbeteren of verbeteringen om natuurlijke risicofactoren te verminderen. Ten slotte moet u rekening houden met de immateriële kosten die de impact van deze onderzoeken zal hebben op de beslissing van potentiële huurders om uw woning daadwerkelijk te huren of ergens anders te gaan kijken.

Conditierapport

Naast de vereiste onderzoeken dient er bij aanvang en beëindiging van elke verhuur een Conditierapport te worden opgesteld. Hoewel dit rapport kan worden opgesteld door een gezamenlijke inspanning van verhuurder en huurder, is het raadzaam om de professionele diensten van een huissier de justice of een makelaar te behouden. De huissier is een quasi-overheidsfunctionaris wiens taak voor het opstellen van het rapport bij wet wordt bepaald. De vergoeding wordt meestal verdeeld tussen verhuurder en huurder.

Huurverzekering

Huurverzekering is een optionele, maar goed geadviseerde uitgave van koop-om-verhuur eigendommen. Een verzekering tegen het niet betalen van de huur kost u over het algemeen 3-5% van de huurprijs, maar is fiscaal aftrekbaar.

Traditioneel is beleggen in onroerend goed een redelijk veilige en winstgevende manier om welvaart te vergroten, maar de grote sommen geld die ermee gemoeid zijn, creëren een inherent risico. Beperk uw risico met een goed doordacht investeringsplan dat rekening houdt met alle voorzienbare kosten en een buffer vormt voor het onbekende.

Verhuurder Pas op

Net als elke andere investering, kan, mits goed gepland, investeren in Frans onroerend goed een lucratieve onderneming zijn, maar laat u niet verrassen.