Eén agentschap en transactiebemiddelaars in Florida

Vergelijk de vertegenwoordiging van één agentschap en de vertegenwoordiging van transactiemakelaars en ontdek waarom dubbele vertegenwoordiging doorgaans verboden is.

Afbeelding van Harry Strauss via Pixabay

Wat is keuzevrijheid?

Dual agency is in veel staten verboden, waaronder Florida, waar mijn onroerendgoedvergunning wordt gehouden. Het probleem met dual agency is dat vervelende woord 'agency'. Agentschap in vastgoedterminologie betekent dat de verkoopmedewerker (erkend agent) een relatie aangaat met een klant aan wie ze een fiduciaire plicht heeft, ook wel gehoorzaamheid, loyaliteit en vertrouwelijkheid genoemd. Ze werkt namens die klant in alle zaken die betrekking hebben op een specifieke vastgoedtransactie. Dat is de definitie van agency.

In Florida noemen we het single agency. Een eenvoudige en gemakkelijke manier om een enkel agentschap te begrijpen, is deze: Beschouw een transactie als een theatervoorstelling. De makelaar springt in als een understudy om de rol van de klant in die uitvoering over te nemen. Tijdens die prestatie / transactie handelt de onderstudent / agent altijd in het beste belang van de cliënt - alsof hij zelf de cliënt was.

Waarom is Dual Agency verboden?

Dual agency is precies wat het zegt dat het is: een poging om tegelijkertijd in het belang van zowel de koper als de verkoper te handelen. Kan een understudy beide hoofdrollen tegelijk spelen - die van zowel de koper als de verkoper - en tegelijkertijd in het beste belang van beide handelen? Natuurlijk niet. Het zou onmogelijk zijn. Daarom is dual agency in de meeste staten verboden.

Voer de transactiemakelaar in

Dat wil niet zeggen dat een makelaar de transactie niet voor zowel de koper als de verkoper kan afhandelen. In Florida hebben we een beperkte classificatie van agentschappen die bekend staat als transactiebemiddelaar. Hoewel het klinkt als dual agency, is het dat niet.

In die hoedanigheid werkt de agent voor de transactie, maar is hij met geen van beide partijen een fiduciaire relatie aangegaan. Dat betekent dat hij een neutrale partij is tussen de twee. Hij is beide partijen echter een beperkte vertrouwelijkheid verschuldigd. Dat betekent dat hij de verkoper niet mag vertellen dat de koper meer zal bieden of de koper mag vertellen dat de verkoper minder zal nemen zonder toestemming van de betreffende partij.

De voordelen van transactiemakelaars

Er zijn veel makelaars in onroerend goed en makelaarskantoren in Florida die strikt als transactiemakelaars werken. Bedrijven die één agentschap mijden, zeggen dat het werken als transactiebemiddelaar bepaalde moeilijkheden en verwarring helpt voorkomen. De agent zal waarschijnlijk niet vergeten wat zijn rol is als die altijd dezelfde is. Het vermijdt ook mogelijke rechtszaken, wat mogelijk de betere reden is waarom sommige beursvennootschappen het vermijden, zelfs in omstandigheden waarin de wet dit toestaat.

In onderstaande tabel worden de verschillen tussen de twee soorten bureaus weergegeven. De beperkte transactie-makelaar-relatie biedt slechts beperkte vertrouwelijkheid en geen gehoorzaamheid of volledige openbaarmaking. (Zie het gedeelte over volledige openbaarmaking hieronder voor meer informatie.) Wees niet overdreven bezorgd over het ontbreken van volledige openbaarmaking. De transactiemakelaar moet nog steeds aan een koper "alle feiten bekendmaken die de makelaar kent en die niet gemakkelijk waarneembaar zijn voor de koper en die de potentie hebben om de waarde van het onroerend goed wezenlijk te beïnvloeden".

Verschillen in Agency Relationships: Florida



Single Agency	Transactiemakelaar
Eerlijk en rechtvaardig omgaan	Eerlijk en rechtvaardig omgaan
Loyaliteit
Vertrouwelijkheid	Beperkte vertrouwelijkheid
Gehoorzaamheid
Totale openheid
Verantwoording voor alle fondsen	Verantwoording voor alle fondsen
Vaardigheid, zorg en toewijding	Vaardigheid, zorg en toewijding
Alle aanbiedingen tijdig presenteren, tenzij schriftelijk anders is aangegeven	Alle aanbiedingen tijdig presenteren, tenzij schriftelijk anders is aangegeven
Alle bekende feiten bekendmaken die de waarde wezenlijk beïnvloeden	Alle bekende feiten bekendmaken die de waarde wezenlijk beïnvloeden

Waarom kiezen voor vertegenwoordiging van transactiemakelaars boven één bureau?

Het lijkt vanzelfsprekend dat een klant liever een vertegenwoordiging van één agentschap wil dan een transactiebemiddelaar. Er zijn echter enkele goede redenen waarom een enkele agent mogelijk moet overstappen van een enkele agent naar een transactiemakelaar:

De opdrachtgever (een koper) wil een pand kopen dat al bij zijn makelaar of een andere makelaar van hetzelfde makelaarskantoor staat.
De klant (een verkoper) besluit zijn eigendom te verkopen aan een koper die bij zijn eigendom werd geïntroduceerd door zijn noteringsagent of een andere agent van hetzelfde makelaarskantoor.

De wet erkent dat elke agent van het bedrijf mogelijk over speciale kennis beschikt, en daarom kan het kantoor geen vertrouwelijkheid bieden aan de cliënt.

In fiduciaire relaties heeft de klant een agentschap bij het makelaarskantoor waarvoor de agent werkt, dus twee agenten van hetzelfde bedrijf kunnen niet één agentschap aanbieden, maar alleen een transactiebemiddelingsregeling.

Onthoud: De makelaar mag de verkoper niet vertellen dat de koper meer zal bieden of de koper vertellen dat de verkoper minder zal nemen zonder toestemming van de betreffende partij.

Hoe zit het met het ontbreken van volledige openbaarmaking?

Het ontbreken van volledige openbaarmaking in het kader van de relatie tussen transactiemakelaars mag de cliënt niet storen. Het betekent niet dat het transactiemakelaarsbureau dingen voor u kan verbergen. Nogmaals, de mededeling zegt duidelijk: "Alle feiten onthullen die de waarde van residentieel onroerend goed wezenlijk beïnvloeden en die niet gemakkelijk waarneembaar zijn voor de koper."

Wat het wel betekent, is dat de makelaar niet verplicht is u alles te vertellen. In een relatie met één agentschap, als de makelaar van de koper (van een ander bedrijf) aangeeft dat zijn koper meer zal betalen, vereist één agentschap dat de noteringsagent van de verkoper de verkoper hierover informeert wanneer hij het bod van de koper aan hem presenteert. Als transactiemakelaar mag de makelaar er zelfs niet zonder toestemming naartoe, ook niet als hij over die bevoorrechte informatie beschikt.

Kies een gerenommeerd bedrijf en een ervaren agent om een vlotte transactie te garanderen.

Afbeelding van Photo Mix via Pixabay

Vanuit het perspectief van een agent

Als ik de transactiebemiddelaar ben voor zowel de koper als de verkoper, worden beide partijen eerlijk behandeld. Elke agent die ik ken, doet hetzelfde. Toch gaat het er als makelaar voor om mijn cliënt of klant 100% van mijn aandacht te kunnen geven. Ik kan dat nog steeds doen als transactiemakelaar door alleen voor de koper of de verkoper te werken in een samenwerkingsovereenkomst met een andere agent of agentschap. De agentuurrelatie die de andere agent heeft met zijn koper of verkoper is strikt hun beslissing en heeft geen enkele invloed op de status van mijn relatie met mijn klant als hij voor een ander bedrijf werkt. Een enkele agent kan samenwerken met een transactiemakelaar.

De beste manier om ervoor te zorgen dat uw transactie soepel verloopt en dat u als tevreden klant eindigt, is niet in de agentuurrelatie. Het is door in eerste instantie een gerenommeerd bedrijf en een ervaren agent te kiezen om mee samen te werken. De makelaar hoeft geen jarenlange ervaring te hebben, maar hij of zij moet over de nodige middelen kunnen beschikken om u door uw transactie te leiden.

Het ultieme doel van een agent

Mijn doel als agent in Tampa Bay - en dat van de meeste agenten die ik ken, of het nu gaat om een enkele agent of transactiemakelaar - is dat u volledig tevreden bent met onze diensten. Wij hopen u jarenlang als opdrachtgever te kunnen behouden. We hopen ook dat je zo blij bent, je verwijst ook je vrienden en familie door. Dat is de levensader van het bedrijf van een makelaar.

Vragen

Vraag: Wat als een transactiemakelaar de kant van de verkoper kiest?

Antwoord: ik ben een beetje onduidelijk over wat u vraagt: wat als de transactiemakelaar de agent van de verkoper is terwijl de koper zijn eigen transactiemakelaar of single agent heeft of wat als de transactiemakelaar voor beide daadwerkelijk kijkt naar de belangen van de verkoper in plaats van de transactie?

Het eerste scenario is volkomen acceptabel. De tweede is dat niet. Een transactiemakelaar dient beide partijen gelijk te behandelen. Hij of zij is zonder voorkeur aan beide partijen hetzelfde niveau van service en toewijding verschuldigd. Als ze de ene partij vertegenwoordigen boven de andere, is dat zeker iets om met die agent en zijn makelaar te bespreken. Dat is wat ik zou doen.