Moet ik mijn hypotheek herfinancieren?

Wanneer moet u uw hypotheek herfinancieren?

Simpel gezegd, u moet uw hypotheek herfinancieren wanneer u hierdoor geld kunt besparen. Maak hypotheken niet te ingewikkeld door u voor te stellen dat ze groot en eng zijn.

Als u wat papierwerk kunt samenstellen (meestal: W2, bankafschriften, loonstrookjes, belastingaangiften, bewijs van verzekering), kunt u uzelf duizenden dollars besparen tijdens de looptijd van uw hypotheek met een herfinanciering.

Herfinancieringsstrategie

Iedereen die je vertelt dat ze weten waar de rentetarieven over een paar jaar zullen zijn, liegt tegen je. De strategie die ik mijn klanten aanbeveel, is dat ze elke mogelijkheid tot herfinanciering aangrijpen die hun rentetarief op een "gratis lening" zal verlagen.

Maar wat is een "gratis lening"? Moet er geen vangst zijn?

Nou, je hebt gelijk als je ervan uitgaat dat je geldschieter en je makelaar nog steeds geld verdienen met een gratis lening. Dat betekent echter niet dat het een slechte deal voor je is!

Een algemene misvatting over gratis leningen is dat er bij het afsluiten van een gratis lening geen geld verschuldigd is. Hoewel dat intuïtief logisch is, is dat een slechte manier om de hypotheek te beoordelen vanuit het perspectief van de lener, omdat het een ingewikkelder transactie is dan dat.

Waar gaat geld naartoe met een kosteloze lening?

Ik ga enkele typische cijfers gebruiken om te illustreren waar het geld in een gratis hypotheek stroomt, wat u zou moeten helpen een herfinancieringstransactie te begrijpen.

Stel dat uw huis $ 250.000 waard is en dat u er nog $ 200.000 aan verschuldigd bent. Uw huidige hypotheekrente is 5%. U heeft een gratis herfinanciering van 4% gekregen (u moet deze ALTIJD nemen, en ik zal in de volgende sectie uitleggen waarom).

De kosten in verband met de lening kunnen er ongeveer als volgt uitzien (dit verschilt per staat en per verkoper):

• Titelverzekering: $ 700
• Beoordeling: $ 500
• Underwriting Fee: $ 900
• Sluitingskosten: $ 300
• Kosten voor kredietrapport: $ 50

Die kosten moeten alsnog in een kosteloze lening worden betaald, ook als u ze niet betaalt. Hier is hoe dat gebeurt.

De geldschieter biedt een zogenaamd "kredietverstrekker" aan om de kosten van het aangaan van de lening te dekken. Wanneer een hypotheekmedewerker kijkt naar wat zij een "tariefblad" noemen, zal hij bij een kosteloze lening op zoek gaan naar een kredietverstrekker die de kosten dekt. In het bovenstaande voorbeeld zou dat $ 2450 zijn. Bij een lening van $ 200.000 is dat gelijk aan 1,225% van het totale geleende bedrag.

Dus op het tariefblad kan er naast het rentetarief van 4% een kredietverstrekker van 1,3% staan. Om dit een beetje beter te begrijpen, moet u er rekening mee houden dat bij een rentetarief van 3,75% het kredietverstrekker ongeveer 0,2% kan zijn. Er zou ook een optie zijn om "punten te betalen" als u extra geld wilt betalen om in dit voorbeeld ergens dichter bij 3% te komen.

U vraagt ​​zich misschien af ​​waarom u nog steeds geld naar de sluitingstafel moet brengen als het een gratis lening is. Het antwoord is omdat u nog steeds rente moet betalen over de oude hypotheek en u waarschijnlijk een nieuwe geblokkeerde rekening moet openen (waar uw belastingen en verzekeringsgeld voor het volgende jaar naartoe gaan). Ik vertel mijn klanten dat dit meestal een wasbeurt is, omdat je een paar weken na afsluiting een restitutie krijgt van je oude geldschieter en je een hypotheekbetaling mag overslaan (hypotheken worden betaald nadat de rente is opgelopen, of " achteraf ", dus als je op 23 oktober sluit, betaal je voor 23 oktober tot 31 oktober bij het sluiten, en je eerste betaling op de nieuwe hypotheek pas op 1 december).

Waarom moet ik mijn hypotheek herfinancieren als er geen kosten aan verbonden zijn?

Als er geen kosten zijn en het tarief lager is dan uw huidige tarief, moet u uw hypotheek altijd herfinancieren.

De simpele reden is duidelijk als je er zo over nadenkt: het maakt niet uit hoeveel je geldschieter je elke maand vraagt ​​te betalen. Waar het om gaat, is uw saldo en uw tarief. Als u uw tarief te verlagen en blijven betalen het bedrag dat u op uw vorige hypotheek betaald, je zal het af te betalen eerder. Periode.

Dit heeft geen magie en ik denk dat veel mensen in de war raken door de looptijd van een hypotheek. De waarheid is dat een hypotheek niets meer is dan een saldo dat verschuldigd is tegen een bepaalde rentevoet. De termijn is de langste termijn die u krijgt om te betalen, maar tenzij er een boete voor vooruitbetaling is (tegenwoordig zeer zeldzaam), kunt u uw geldschieter betalen wat u maar wilt.

Moet u herfinancieren met een kosteloze lening?

Herfinancier uw hypotheek altijd als er geen kosten aan verbonden zijn en uw tarief wordt verlaagd. Als u het bedrag blijft betalen dat u van uw oude hypotheek betaalde, betaalt u het eerder en voor minder geld af. Periode.

Bent u het eens met mijn advies wanneer u uw hypotheek moet herfinancieren? Heeft u vragen? Stel gerust in de reacties hieronder.

© 2017 Dominic Joseph